오늘부터 민간택지 아파트 분양가 자율화…눈치싸움 시작

-1일부터 민간택지 내 아파트 분양가 상한제 사실상 폐지
-건설사들 무턱대로 올릴순 없을 것…다만 서울 재건축·재개발 등 분양성 좋은 지역은 더 오를 여지 높아

[아시아경제 박혜정 기자]민간택지에 들어서는 아파트 분양가가 1일(오늘)부터 자율화된다. 분양가상한제의 굴레에서 벗어나게 되는 것이다. 기본적으로는 민간택지 아파트 분양가는 건설사가 자율적으로 정할 수 있게 됐다. 분양가 상승은 예견된 수순인데 일각에서는 지방자치단체, 소비자의 눈을 의식해 터무니없는 분양가를 매길 수 없을 것이란 전망이 지배적이다. 다만 재건축·재개발 등 주택정비사업은 여타 아파트에 비해 분양가 상승 가능성이 높을 것으로 점쳐진다.

◆분양가 '자율' 아파트 1호는 어디?= 분양가 상한제 폐지가 시행된 후 어떤 아파트가 처음으로 분양가를 인상할 지 관심이 모아진다. 1일 이후 입주자모집공고(분양)를 낼 예정인 인천 동춘동 서해그랑블, 경기 오산 부산동 오산시티자이 가운데 한 곳이 될 가능성이 크다.

국토교통부에 따르면 1일부터 입주자모집공고를 신청하는 민간택지 내 건설·공급되는 주택에는 원칙적으로 분양가 상한제가 적용되지 않는다. 기존에 분양 승인을 받았더라도 입주자모집공고만 내지 않았더라면 4월 이후 재승인을 받고 분양가를 자율적으로 책정할 수 있다.

주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역은 주택가격, 주택거래, 지역 주택시장 여건을 고려해 가격 급등 우려가 있을 경우 국토부 장관이 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 분양가 상한제를 적용할 수는 있다. 그러나 기준 중 어느 하나에 해당된다고 해서 자동으로 분양가 상한제 적용 지역으로 지정되는 것은 아니다. 대전제인 '주택 가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역'에 한해 국토부 장관이 주택시장 상황 등 여러 측면을 고려하고 심의를 거쳐 지정 여부를 정한다. 민간택지 내 아파트는 분양가 상한제가 폐지된다고 봐도 무방하다는 얘기다.

◆분양가, '엿장수 마음대로'는 안 돼= 민간택지 내 분양가 상한제가 폐지됨에 따라 결과적으로 건설사가 자율적으로 분양가를 책정할 수 있다. 상한제가 적용되는 아파트에 대해서는 분양 전 각 시·군·구에 설치된 분양가심의위원회가 분양가를 심의한다. 위원회가 분양가 총액의 상한선을 정해주면 그 안에서 건설사가 개별 주택의 분양가를 매기는 식이다.

그렇다면 앞으로 건설사 마음대로 분양가를 정할 수 있을까. 결론적으로는 어렵다. 전문가들은 소비자가 용인하지 못할 수준으로 높은 분양가를 책정하면 분양 마케팅에서 실패할 가능성이 크고 건설사의 경영위험을 키울 것이라는 이유를 대고 있다. 지자체의 권고 내지는 압박에서 자유롭지 못할 것이란 지적도 많다.

김동수 한국주택협회 진흥실장은 "사업승인권자인 지자체가 주변 시세와 비교해 분양가가 너무 높으면 승인을 차일피일 미뤄버릴 수 있다"며 "적기에 공급이 안 되면 적정한 선에서 타협 아닌 타협이 이뤄질 것"이라고 내다봤다. 박합수 KB국민은행 부동산팀장도 "과거 고분양가로 인한 미분양 사태를 경험한 건설사들이 무턱대고 분양가를 올리지는 못할 것"이라며 "분양가가 올라도 그 폭은 제한적일 것"이라고 했다.

지자체가 "분양가가 너무 높다"며 내리라고 권고 내지 제한한 사례는 과거 분양가 상한제 도입 이전에도 있었다. 주택협회에 따르면 서울시는 주변시세 등에 비해 분양가가 지나치게 높을 경우 자율조정을 통해 건설사에 인하를 권고하고, 이에 응하지 않으면 국세청에 통보했다. 천안시는 지난 2005년부터 자체적으로 분양가 가이드라인을 정했는데 법원에서 "지자체가 분양가를 제한하는 것은 법률적 근거가 없다"며 2007년 패소 판결을 냈다.

◆도심 아파트, 분양가 높아질 가능성= 다만 분양성이 좋은 서울 재개발·재건축 지역의 분양가는 다른 지역에 비해 더 오를 여지가 있다. 재개발·재건축 사업장의 경우 일반분양 주택의 분양가가 높아지는 만큼 조합원의 부담을 덜 수 있다. 또 지자체가 원주민인 조합의 요구를 무시할 수만도 없어 건설사 자체 분양 등 여타 민간택지 내 사업보다 분양가가 올라갈 여지가 있다는 것이다.

예를 들어 서울 강남 재건축 단지는 3.3㎡ 당 분양가가 4000만원을 웃돌 수 있다는 전망이 나온다. 2013년 말 분양된 반포 아크로리버파크의 분양가가 3.3㎡ 당 4000만원이었고 지난해 2차 물량이 5000만원까지 올라도 분양에 성공한 사례가 있기도 하다.

분양가 상한제 폐지로 소비자들의 선택권이 넓어질 것이라는 의견도 있다. 일부는 고급 자재를 쓰는 등 고품질의 주택을 선보일 수 있어서다. 김동수 실장은 "신기술, 신공법, 다양한 평면·디자인 등 양질의 주택 생산으로 소비자의 요구를 충족시킬 수도 있다"고 말했다.

박혜정 기자 parky@asiae.co.kr