[뷰앤비전]도시재생, 부동산 온기 살리는 불씨되려면

윤주선 교수

2015년 부동산시장의 최대 관심사는 이른바 '부동산3법' 국회 통과 이후의 부동산시장의 변화다. 부동산 규제의 대못을 뽑아 얼어붙은 주택시장에 군불이라도 때려나 했다. 그런데 한켠에서는 투기과열지구 지정이라는 철퇴를 준비하고 있다 한다.

그동안 정부가 야당 때문에 부동산 규제를 풀지 못했다고 볼멘소리는 했으나 속마음은 야당의 반대에 기대어 수수방관하고 있었던 것 아니냐는 비아냥거림마저 들려온다. "여전히 정부가 부동산시장을 보는 시각이 너무 냉랭하다. 자라보고 놀란 가슴 솥뚜껑보고 놀라는 것 아닌가. 부동산3법을 풀면 강남 중심의 투기바람이 재연돼 책임을 호되게 물지 않을까 하는 우려 때문이라면 아직 시장을 제대로 파악하고 있지 못한 결과"라는 비판이 그것이다.

하지만 필자는 그렇지는 않을 것이라고 본다. 정치권이나 시민단체 일부에서 일고 있는 우려에 대한 해소 대책의 존재를 설명한 것이라고 믿는다. 앞으로 불어올 훈풍이 순기능을 하도록 방어하는 자세이기도 하다. 과거 정부 때와는 다른 세련된 행정이라고 좋게 여기고 싶다. 오히려 앞서와 같은 비판론의 확산을 경계하는 것이 바람직하다.

시장 참여자들은 차라리 투기과열지구로 묶이는 시대가 다시 올 정도로 부동산시장이 온기를 되찾기를 바라고 있다. 분양가상한제 탄력 적용에 있어서 공공택지는 제외됐으며, 재건축 초과이익 환수 유예는 3년 시한부이므로 규제완화의 효과가 제한적이라고 하면서 완전히 빗장을 풀 것을 요구하기도 한다.

여러 가지의 논쟁은 있을 수 있으나 거시적이고 광역적 차원에서 보면 이러한 논쟁은 불필요하다. 부동산3법의 국회통과가 시중의 풍부한 유동성의 향방에 어떻게 영향을 미칠 것인가 하는 것이 현실적 초점이다. 한국은행이 발표한 2014년 10월 중 통화 및 유동성 동향을 보면 즉시 유동화 할 수 있는 광의통화(M2)가 약 2050조원이라고 한다. M2 중의 하나로 대표적 투자대기 자금인 MMF잔액도 61조원 정도에 이른다. 세종시 행정중심복합도시에 투입되는 공공투자금액이 약 23조원이므로 엄청난 액수가 아닐 수 없다.

반면 시중은행의 예금상품 금리는 점점 떨어지고 있다. 작년 말 적금이자율이 은행별로 0.1%에서 0.25% 정도씩 떨어졌다. 한국개발연구원(KDI)이 추가로 기준금리의 인하를 권고하고 있는 실정에 비추어보면 부동산시장의 새로운 국면이 연출될 것으로 예상된다. 그중 하나가 뉴타운이다.

최근 대부분의 여론이나 전문가들의 반응을 보면, 부동산3법이 강남 아파트 및 재건축 투자에 유리한 것으로 모아져 있다. 그러나 이번 부동산3법은 서울의 강남뿐 아니라 강북은 물론 전국적인 재개발, 재건축의 활성화에 새로운 불씨가 될 것이라고 본다. 따라서 그에 따른 또 다른 대책이 필요한 시점이다.

2007년 세계 금융위기 이후에 우리나라 부동산시장과 지자체는 이른바 뉴타운 해제 논쟁으로 뜨거웠다. 서울시만 해도 606개 구역 중에서 187개 구역이 해제가 됐고 추가로 해제가 진행 중인 곳이 많다. 18대 국회의원 선거에서 뉴타운 지정이 지역구의원들의 당락을 결정하다시피 하더니, 느닷없이 해제운동으로 돌아선 가장 큰 이유가 사업성이었다.

부동산3법의 통과로 인해 다시 사업성이 확보된다면 또다시 엄청난 혼란을 야기하게 될 것이 분명하다. 더구나 지금은 과거와 같은 철거형 재개발 위주에서 원주민들이 정착할 수 있는 개량형 재생사업으로 전환돼 가고 있는 형국이다. 서울시가 추진하는 도시재생시범사업의 내용을 보면, 주민이 만들어가는 역사와 문화가 공존하는 마을 만들기, 더불어 희망을 만드는 장인의 마을 등 그 명칭으로만 봐도 1990년대의 전면 재개발과는 거리가 멀다.

그러나 도시를 떠돌며 수익성만을 좇는 음습한 자본은 언제든지 막 태동된 개량형 도시재생을 향해서도 달려 갈 수 있을 것이다. 따라서 미리 이를 경계하지 않으면 뒤늦은 후회를 하게 될지 모른다는 점을 염두에 둬야 한다.
<윤주선 한양대 부동산융합대학원 교수>