서울시, 민간자본 끌어 '임대 8만호' 채운다

'서울형 민간임대' 공급방안 살펴보니…
이차보전·용적률 인센티브 등 제공해 사업성 높이고 공공성 부여

[아시아경제 김민진 기자, 한진주 기자] 서울시가 단독주택 신축이나 다가구ㆍ다세대주택 리모델링을 지원하겠다고 나선 것은 열악한 반지하 주거환경을 개선하고 지원금이나 인센티브 등을 통해 임대주택을 확보하려는 노력의 일환이다. 박원순 서울시장이 2기에 접어들며 내놓은 '신(新) 임대 8만호'를 실현하기 위해 이제껏 보지 못했던 새로운 정책을 들고 나온 셈이다.

이를 위해 시는 지난해 12월부터 '침수주택 항구적 대책 마련과 임대주택 확보를 위한 지하 및 반지하 주택 주거환경개선 학술용역'을 진행했다. 고비용 구조의 건설형 임대주택 보급이 한계에 다다르자 민간을 끌어들여 '서울형 민간임대' 모델을 만들겠다는 것이다.

시는 그동안 비교적 공급이 쉬운 건설형 임대주택 위주로 공급해 왔지만 임대주택을 지을 땅이 부족한 데다 시의 주택 정책을 실행하는 SH공사가 빚더미에 앉으면서 동력이 떨어졌다. 이에 따라 최근에는 임차형ㆍ매입형 임대주택 비중을 늘리고 민간과 협력해 '서울형 민간임대' 2만가구를 공급하는 것으로 가닥을 잡았다. 서울형 민간임대는 공공성을 갖춘 민간 임대주택이라는 점에서 기존 공공 임대주택과는 차이가 있다. 반지하 주택을 없애면서 임대주택으로 확보하는 방안은 그 중 하나다.

집주인 입장에서는 비용 부담을 줄이면서 주택을 개량할 수 있고 서울시는 주거여건이 열악한 반지하 주택을 해소하면서 임대주택까지 확보할 수 있어 '일석삼조'다. 도심지 주택을 직주근접성이 높은 임대주택으로 공급하기 위한 방안이기도 하다.

시는 임대 조건을 5년 이상으로 하되 임대료 상한선을 시세의 일정 수준으로 정하고 임차료 증액 폭은 5% 이내로 제한하는 방안을 검토하고 있다. 침수지역에서 재건축할 경우 용적률을 20%가량 추가해주고 재원으로 은행 이자 차액을 보전해 건축비와 리모델링 비용을 저리로 융자해주는 방안도 적용할 계획이다.

임대시장의 주 공급자인 집주인들을 민간임대사업자로 끌어들이고 인센티브를 제공해 민간 임대시장을 넓히겠다는 전략이다. 이는 국토교통부가 마련한 '준공공임대' 제도와 유사하다. 민간 사업자들의 부담을 좀 더 줄여 사업의 실효성을 높이겠다는 취지다. 서울시 관계자는 "임대사업자를 제도적으로 지원해 민간임대사업자로 등록하도록 유도하고 서울형 민간임대로 등록하면 지원을 제공하는 대신 약간의 공공성을 부여할 계획"이라고 말했다.

현재 서울의 상습침수지역 단독ㆍ다가구ㆍ다세대주택 숫자는 30만2000가구인데 관악구가 2만1674가구로 가장 많고 은평구(1만9580가구), 중랑구(1만8836가구), 성북구(1만7725가구), 광진구(1만5476가구) 등의 순이다. 특히 1992년 이전에 준공된 24만가구 주택의 반지하 가구는 제대로 된 배수시설조차 없는 것으로 파악되고 있다. 이 중 서울시는 4만266가구를 상습 침수취약가구로 분류해 놓고 있다.

하지만 실효성에 대한 의문은 남는다. 서울시가 밝히듯 리모델링 대상이 되는 대부분의 다가구ㆍ다세대 주택은 지은 지 20년 이상 된 것이 많은데 구조안전성의 문제로 증축이 쉽겠냐는 것이다. 또 임대주택에 대한 편견, 주택 소유주의 이해득실에 따른 동의 여부 등도 걸림돌이다. 그렇다고 막대한 혜택을 몰아줄 수도 없는 것이 서울시 재정의 한계다.