서울시, “용적률 줄게 임대 다오”

용적률 ·국민주택기금 등 인센티브 제공… 향후 분양 전환으로 수익 확보

[아시아경제 배경환 기자, 한진주 기자] 서울시가 민간의 임대시장 진입폭을 넓히고자 용적률을 풀어주기로 했다. 예컨대 일반주거지역에서 임대주택을 지은 뒤 10년 이상 운영을 악속하면 용적률을 10%까지 상향해주고 역세권에서 20년 이상 운영하면 법정 용적률 범위 내에서 20%까지 추가해 주는 방식이다. 쉽게 말해 임대운영 기간을 약속받은 뒤 그에 맞는 용적률을 미리 주겠다는 얘기다. 상향된 용적률의 절반을 장기전세주택으로 기부채납하는 탓에 공급이 저조한 '역세권 시프트'의 문제를 감안한 조치다.

서울시가 19일 발표한 '서민 주거안정 대책'은 임대주택을 2015년부터 4년간 8만가구 공급하되 공급주체로 민간을 끌어들이는데 맞춰져 있다. 지금까지의 건설형, 매입형 임대 공급이 택지고갈과 재원부족으로 한계점에 도달했다는 판단에서다. 이를 위해 사업시행자가 임대주택을 지을 경우 용적률을 풀어주고 국민주택기금을 지원해주기로 했다. 일종의 '준공공임대'로, 시행자는 임대료나 향후 분양을 통해 수익 확보에 나설 수 있다.

눈에 띄는 점은 민간 사업자를 유도하고자 인센티브를 내건 대목이다. 예컨대 역세권을 개발해 20년 이상 장기임대주택으로 건설ㆍ운영할 경우에는 상한용적률까지 인센티브로 허용하고 역세권이 아닌 지역에도 임대주택으로 건설시 임대기간에 따라 용적률을 차등 제공하는 방식이다.

사업자는 향후 임대료를 통해 수익을 확보하고 향후 일정 기간이 지나면 분양으로 전환해 대금을 회수할 수 있다. 사업초기 수익을 얻는 데 한계가 있겠지만 서울시 요지에 주택을 쉽게 지을 수 있는 데다 용적률까지 풀어줘 향후 분양을 감안하면 사업성이 크게 개선되는 셈이라는 게 서울시의 설명이다. 다만 임대료 인상폭과 시기에 대한 규제는 강화하기로 했다.

건설형 민간임대주택을 지을 때 국민주택기금도 장기 융자해주기로 했다. 기존에는 건설형 임대주택은 기금 지원 대상이 아니었지만 앞으로는 민간 건설임대주택도 지원 대상에 포함된다. 7500만원이었던 지원규모는 1억5000만원으로 늘어나고 임대주택 운영기간 동안은 2.7% 금리로 지원해주기로 했다.

임대주택 의무 거주기간을 줄이고 생애주기에 맞춘 주거이동이 가능하도록 제도 개선에도 나선다. 대학생은 4년, 신혼부부 등은 6년으로 거주기간을 줄이기로 했다. 국민임대주택의 거주기간 30년으로 기간이 길고 일률적인 점을 감안해 생애주기와 소득 여건에 맞게 주택을 이동하도록 장려하는 것이다.

(자료 : 서울시)

공공임대주택 유형도 더욱 다양해진다. 건설형, 매입형 외에 기존주택을 활용한 임대 보급을 늘리기로 했다. 다주택자의 잉여주택을 청년 주거용으로 활용하는 '세대융합형 공공임대'는 장년층에는 임대소득을, 청년층에는 저렴한 임대주택을 제공해 장년층의 집값하락으로 인한 불안, 주택구매 여력이 부족한 젊은 세대를 위한 임대주택이다. 장기안심주택처럼 시가 임대주택을 매입해 시세의 70% 수준에서 임대해주는 방식을 적용하기로 했다.

소규모 토지소유자 등이 참여하는 '협동조합형 임대주택 모델'도 내놓는다. 기존 토지소유자들이 출자해 협동조합형 임대주택을 만들 경우, 국민주택기금 등 공공재원을 투입하고 시가 주민이용시설을 지원하겠다는 얘기다. 자가 1주택을 소유한 사람이 임대사업자로 전환돼 장기간 임대주택을 공급하되 출자 지분만큼 임대수익을 나눌 수 있다.