서울시, 지구단위구역 용적률 규제 푼다

주거지역 용적률 완화·장기미집행 특별계획구역 자동해제 등 재산권 침해 줄인다

[아시아경제 한진주 기자] 지구단위계획구역 내에서 엄격하게 적용했던 용적률 규제가 완화돼 개발여력이 높아진다. 종상향을 하지 않을 경우 일반주거지역의 용적률보다 낮았던 기준용적률(210~250%)은 허용용적률(250%)로 일원화된다. 또한 3년 이상 사업이 진행되지 않고 있는 특별계획구역은 구역 지정을 자동 해제, 재산권 침해 등의 사례를 줄이기로 했다.

서울시는 10일 이같은 내용을 담은 '지구단위계획 수립기준'을 전면 개정, 14일부터 시행한다고 밝혔다. 지구단위계획 대상지역을 체계적으로 관리하고 구역 내 규제를 완화해 시민 재산권 침해를 막기 위해서다. 용도지역을 상향해 용적률을 높였던 기존 방식 대신 용도 내에서 조건을 완화해 유연성을 부여했다.

개선된 내용은 ▲용도지역 상향이 없는 일반주거지역의 용적률 및 용도완화 ▲특별계획구역 가능구역 제도화 도입 ▲획지계획 변경에 대한 권한의 자치구 위임 확대 ▲준주거지역내 비주거용도 10% 의무화 예외 규정 신설 ▲허용용적률내 인센티브 항목 2단계 단순화 ▲전면공지·공공보행통로·공개공지 통합관리 등이다.

◆종상향 없이 용적률 상향 가능= 가장 눈에 띄는 대목은 지구단위계획구역 내에서 용도지역 상향을 하지 않는 일반주거지역에서 용적률을 풀어준 점이다. 지금까지는 지구단위계획구역으로 설정되면 일반주거지역보다 용적률이 낮게 적용됐고 별도 규정사항을 준수해야만 인센티브 용적률을 받을 수 있었다.

3종 일반주거지역의 경우 기존에는 기준용적률이 210~250%, 허용용적률을 250%였지만 앞으로는 허용용적률(250%) 기준으로만 관리되는 셈이다. 1종은 허용용적률 150%이하, 2종은 200% 이하다.

공개공지를 의무면적 이상으로 확보하면 허용용적률 범위 내에서만 받을 수 있었던 인센티브 용적률 범위도 확대된다. 기존에는 허용용적률 범위 내에서만 부여됐지만 앞으로는 상한용적률 범위 부여받을 수 있게 했다. 건축법에서는 공개공지 의무면적을 추가로 확보하면 용적률 1.2배 또는 높이 1.2배를 완화해줬지만 그동안 지구단위계획에서는 이를 허용하지 않았다.

건립할 수 있는 시설 규모와 용도 제한도 완화한다. 기존 제3종일반주거지역의 경우 업무시설과 공연장은 바닥면적 합계 3000㎡ 미만일 때만 가능했지만 앞으로는 기반시설 등이 확보된 경우 바닥면적 제한 없이 건립할 수 있도록 바뀐다.

◆특별계획구역 추진 없으면 3년 후 해제= 장기적으로 사업이 진행되지 않을 경우 3년 내에 구역에서 자동 해제되도록 하는 '특별계획구역 가능구역 제도'를 도입한다. 사업이 추진되지 않을 경우 발생하는 주민들의 재산권 침해를 줄이기 위해서다.

특별계획구역은 지구단위계획구역에서 공공사업을 시행하거나 대형 건축물을 짓는 경우, 2필지 이상의 토지소유자의 공동개발 등을 위해 별도로 지정한 구역이다. 3년 내 해제되면 기존 특별계획구역은 해제 전단계로 돌아간다.

현재 서울 시내 특별계획구역 총 441개 구역 중 120개 구역만 세부개발계획이 수립돼 실현율이 27.2%로 저조한 실정이다. 그동안 증축이나 대수선이 허락되지 않았지만 앞으로는 연면적 500㎡이내 범위에서 자치구 심의·자문을 받아 증축 및 개축 등이 가능하도록 기준이 마련됐다.

◆친환경 인센티브 눈길= 탄소제로 도시환경을 만들기 위한 인센티브 기준도 높인다. 앞으로 의무형 인센티브는 최대 30%로, 유도 및 규제항목 준수시 70% 내에서 인센티브를 부여한다. 친환경 인센티브란 녹색건축인증, 에너지 효율등급 인증, 신재생에너지 등급을 반영해 허용용적률을 높여주는 것이다. 1만㎡이상 건물은 의무 대상으로 총량의 30%를 충족해야 한다. 또한 역사보전과 건축물내 공익시설 설치(보육시설, 공연장)에 따른 인센티브 항목도 추가했다.

상업지역과 준주거지역내 모든 건축물에 비주거용도 10%를 의무화했던 규정도 준주거지역내 단독주택, 다세대, 연립주택, 기숙사 등의 경우 해당위원회가 인정하면 제외하도록 했다.

이밖에 개별 획지 내에서 공공성과 연관성이 높은 전면공지, 공공보행통로, 공개공지를 여러 부서에서 통합관리하도록 유도한다. 길을 낼 때 보도와 공적공간을 연계시키고 건축물 저층부에 개방된 상업시설을 배치해 보도를 확장하도록 지침을 마련했다.

이제원 서울시 도시계획국장은 “앞으로도 지구단위계획이 본연의 기능은 유지하면서도 시민들의 재산권 행사를 과도하게 제한하지 않도록 지역 특성을 반영해 유연성 있게 적용할 계획”이라고 말했다.