임대보증금 떼이지 않으려면.. "환산보증금 챙기세요"

['버드나무'의 발칙한 경매④]환산보증금, 모르면 낭패

▲'환산보증금'이 적용된다는 것을 몰라 공매로 넘어간 점포의 임차인이 보증금을 보호받지 못했던 수원 영통의 상가 건물 전경

[아시아경제 이민찬 기자]2년 전 우연히 공매로 진행되는 수원 영통에 위치한 상가의 점포를 발견하게 됐다. 이 점포는 9층 중 2층에 위치해 있었고 바로 옆에는 여러 호실을 합쳐서 금융기관이 영업을 하고 있었다. 대로변에 위치해 있어 처음 오는 사람들도 그리 어렵지 않게 찾을 수 있는 접근성이 뛰어난 입지였다.

물론 상가는 1층의 임대료가 가장 비싸다. 위층으로 올라갈수록 임대료는 조금씩 낮아진다. 높은 임대료를 감당하면서도 1층을 고집할 수 있는 사업은 그리 많지 않다. 요즘 은행들도 높은 임대료 부담 때문에 2층으로 점포를 옮겨가는 추세다. 반면 통신기기 판매점들의 1층 점유는 점점 늘어나고 있다.

공매가 진행되는 이 점포엔 PC조립회사가 입주해 있었다. 과거 PC사업이 급성장했을 땐 1층에 위치가 좋은 점포에서 비싼 임대료를 지불하면서 영업을 했다고 한다. 하지만 세상은 빠르고 무섭게 변해갔다. 잘 나가던 PC사업은 불황을 맞게 됐고 지금은 2층으로 올라가 소규모 전파사 정도의 규모로 사업을 운영하고 있었다.

지금은 공매를 주관하는 기관에서 임차인을 면밀히 파악해 정보를 제공하기 때문에 입찰하기가 한결 쉬워졌다. 하지만 이 당시에만 해도 임대차 조사나 명도 등은 낙찰자의 몫이었다.

현장에 나가 임대차 관계를 알아보니 보증금 500만원과 월임대료 80만원을 지불하고 있었다. 임차인은 수년 동안 이 상가에서 영업을 해왔기 때문에 다른 곳으로 이전하기보단 재계약하기를 원했다.

임차인은 본인의 임차 보증금 500만원이 최우선 변제권 범주에 들어가기 때문에 당연히 배당을 받을 수 있는 것으로 알고 있었다. 재계약을 위해 상가를 찾아가 봤지만 임차인은 배분을 받지 못했다며 탄식을 쏟아내고 있었다.

이유는 임대보증금과 더불어 매월 지불했던 80만원의 월세 때문이었다. 월세 80만원도 환산보증금으로 바꿔 계산해야 한다는 것이었다. 즉 임대료 80만원 × 100 = 8000만원이다. 여기에 보증금 500만원을 더하면 보증금 총액이 8500만원에 달했지만 임차인을 이 사실을 미처 몰랐던 것이다.

상가임대차보호법은 과밀억제권역에서 3900만원 이하의 임차인에 대해서만 최우선변제를 해주고 있기 때문에 최우선변제 자격을 상실하게 된 것이다. 이처럼 소액 임차인의 범주를 월 임대료를 제외하고 생각하는 바람에 경·공매 과정에서 낭패를 보는 사례가 많이 발생하고 있다. 월세도 환산보증금으로 생각해서 계산해야 한다는 것을 꼭 명심해야 한다.

'버드나무' 강윤식(사진)은?

서울에서 태어난 필자는 경매를 업으로 삼은 아버지 밑에서 자랐다. 태어나 바로 경매와 인연을 맺은 셈이다. 1990년대 사업에 실패한 후 본격적으로 경매에 뛰어들었다. 재고의 부담도 없고 번듯한 사무실을 갖춰야할 필요도 없었다. 시간도 자유로웠다. 창의적이고 역동적인 경매의 매력에 푹 빠져 살다 보니 '365일 월세 받는 남자의 고수익 나는 경매'라는 책도 출간하게 됐다. 다수의 방송에서 경매 관련 프로그램에 출연했다. 지금은 뜻을 같이 하는 사람들과 "프리버드"(http://cafe.daum.net/liberalbird)라는 카페를 바탕으로 후배를 양성하고 있다.