[뷰앤비전]민간임대주택 활성화의 중요성

제2차 세계대전 직후 처칠을 누르고 영국 수상이 된 애틀리(Clement Richard, Attlee)는 "인간정신에 있어 주택 이상 소중한 것은 없다"며 "삶의 질을 가늠하는 제1의 요소는 주택"이라고 강조한 바 있다. 이후 영국에서는 대학에 진학하는 것보다 자기 '방'이라는 생활공간을 확보하는 것이 오히려 인간교육에 있어 더 시급하고 기본적인 조건이라는 생각이 보편화됐다.

우리 사회는 경제발전을 통해 입을 것(衣), 먹을 것(食)의 문제는 어느 정도 해결했다. 하지만 삶의 질에 많은 영향을 미치는 사는 것(住)과 관련해서는 아직 해결해야 할 부분이 많이 남아 있는 것이 사실이다.

지속적인 인구 증가, 고도의 경제 성장, 수도권 인구 집중, 소득수준의 향상 등의 요인이 40년 넘게 주택가격을 지속적으로 끌어올렸다. 그런데 2010년을 기점으로 주택보급률은 100%를 넘어서고 경제는 저성장시대로 진입했다. 이후 주택에 투자하고 소유하려는 수요보다는 안정적으로 거주하려는 임대수요가 증가하는 등 각종 주택시장 지표의 변동과 함께 부동산시장 트렌드가 변화하고 있다.

통계청의 2010년 인구주택 총조사에 따르면 주택의 점유형태는 1995년 이후 증가 추세를 보였던 자가 거주비율이 2010년 54.2%로 2005년 55.6%보다 감소했다. 반면 월세거주비율은 20.1%로 2.9%포인트 증가했고 전세도 21.7%로 여전히 높은 상태다. 그럼에도 불구하고 주택공급체계는 여전히 주택의 분양과 자가 소유촉진 중심이다. 또 주거복지를 위한 임대주택정책은 공공이 주도하고 있는 임대주택공급 확대에만 주로 의존해왔다.

공공임대주택을 공급하는 이유는 주택시장의 불완전성으로 인한 외부효과를 제거하고 소득을 재분배하는 효과로 국민의 주거부담을 완화시키는 수단이 되기 때문이다. 이에 정부는 임대시장 활성화를 위해 공공임대주택을 현재 5%에서 선진국 수준인 10% 이상 높이려는 고민을 하고 있다.

현재 임대시장이 다주택자 등 민간 임대사업자의 임대주택에 의존하는 비율이 절대적으로 높은 것을 고려하면 민간임대주택시장을 활용한 임대주택의 공급확대가 정책성공의 열쇠가 될 수 있을 것이다.

우리나라의 독특한 전세제도는 그동안 내 집 마련을 위한 징검다리 역할을 해왔다. 그러나 최근의 주택경기 침체를 기화로 전세난민과 렌트푸어라는 신조어까지 만들어내며 문제점을 드러내고 있다. 임대인은 보증금 인상이나 높은 월세를 선호하고 임차인은 저렴한 주택에서 안정적으로 거주하고 싶은 상반된 입장차이가 좁혀지지 않는 탓이다.

임대주택시장이 발달된 유럽과 미국 등 선진국의 경우를 보면 주택에 거주하는 임차인은 통상 2개월분의 보증금과 월세를 지급하고, 임대인을 대행하는 부동산중개업자로부터 전문적인 계약 및 주거관련 서비스를 제공받으면서 법적 보장과 편의성을 제공받을 수 있다. 특히 임대료는 공정임대료(Fair Rent)제도라는 정부규제를 통해 과다한 인상을 걱정할 필요도 없다. 전문임대관리회사를 통해 임대인은 복잡한 임대관리에서 벗어나고, 임차인은 소액의 보증금과 월세만으로 안정적인 주거서비스를 받을 수 있는 시장도 발달돼 있다.

아직까지 우리나라의 경우에는 영세한 계약형태와 관리서비스 미흡으로 임대차 분쟁이 발생하고 있으며 임차인은 막대한 보증금 인상과 사적인 계약관례로 불안정한 지위에 있는 것이 현실이다. 선진국 사례를 우리 실정에 맞게 도입해 다주택자를 제도권 내의 민간 임대사업자로 전환을 유도하고, 전문 임대사업자를 통한 임대주택시장 안정이나 주거서비스 제고가 필요한 시점이다.

김선규 대한주택보증사장