전세에서 월세로…주택 임대시장의 변화

[아시아경제 조강욱 기자] 국내 부동산 임대 시장이 전세 중심에서 월세 중심으로 재편되고 있다는 주장이 제기됐다.

농협경제연구소의 송두한 금융연구실장이 발표한 '국내 주택 임대시장 변화' 보고서에 따르면 국내 임대(전·월세)시장에서 최근 10년 간 자가주택비율은 55% 내외에서 정체되는 모습을 보이는 반면, 월세가구 비중은 지속적으로 상승하고 있는 것으로 나타났다.

가계의 거주형태별 주택점유비를 살펴보면, 2000년 이후 자가주택 비율은 정체되고 있다. 임대시장에서는 전세비율이 하락세를 유지하는 가운데 월세가 차지하는 비중은 꾸준히 상승하는 모습을 보였다.

2010년 기준 전체주택 대비 자가주택 비중은 54.2%로 2000년(54.7%)과 비슷한 수준을 유지했다.

임대시장의 변화를 살펴보면, 전세주택 점유비는 1995년 이후 꾸준한 하락 추세를 보이다 2010년 들어 소폭 상승하는 모습을 보이고 있다.

전세주택 점유비는 1995년 29.7%에서 2000년 28.2%, 2005년 20.9%를 기록하며 꾸준히 하락하다가 2010년 21.7%로 다소 올랐다.)

반면, 월세시장 점유비는 1995년 14.5% 이후 지속적으로 늘어 2010년(21.4%)에는 전세점유비(21.7%)와 비슷한 수준까지 증가했다.

임대차시장에서 월세가 차지하는 비중은 1995년 34.4%에서 2010년에는 49.7%까지 상승했다.

특히 2000년 이후 기조적인 하락 추세를 보이고 있는 전월세 전환율은 전세에서 월세로 이동하는 전환비용이 하락하고 있음을 의미한다.

서울의 전월세전환율의 경우, 2000년 연간 12.1%에서 2011년 5월 9.9%(월 0.83%)까지 하락했으며, 이는 당시 5.5% 정도인 가계대출금리에 비해 높은 수준이다.

전월세전환율은 전세가격 대비 월세가격비율을 의미하며 전세를 월세로 환산하거나 월세를 전세로 바꿀 때 적용되는 비율을 말한다. 이는 월세 전환비용으로 시장금리에 임대인의 요구수익률(마진)을 더한 개념이다.

이 같은 전월세 전환율의 하락은 월세가격은 싸지고 전세가격은 비싸지고 있다는 의미로 임대시장에서 월세에 대한 선호가 높아지고 있음을 보여준다.

전월세 전환율의 하락은 저금리 기조, 주택경기 침체, 인구구조 변화 등 세 가지 측면에서 전세에서 월세로의 구조변화를 설명할 수 있음

저금리에 따른 영향으로 전세에 비해 월세의 수익률이 높아질 뿐만 아니라 안정적인 현금흐름에 대한 수요가 증가함에 따라 월세를 선호하는 주택공급자가 증가하고 있다.

따라서 전세가격은 상승하고 월세공급의 증가로 인해 월세가격은 하락하는 모습을 보이고 있다.

주택경기 침체 장기화도 전세시장의 수급불균형(전세수요 증가)을 심화시키는 요인으로 작용하며 전세가격 상승을 견인했다.

주택가격증가율과 전세가격증가율을 살펴보면 전년 동기에 비해 주택가격이 2010년 -1.2%, 2011년 0.3%, 올해 9월까지 -2.3%인 것에 반해 전세가격은 같은 기간 6.4%, 10.8%, 2.0%를 기록했다.

또 1인 가구의 증가하면서 월세시장의 공급이 증가해 월세가격이 전세가격에 비해 상대적으로 낮아지는 모습을 보였다.

전체가구에서 1인 가구가 차지하는 비중은 2010년 23.9%에서 2012년 25.3%(장래가구추계 시도편)로 증가할 것으로 예상된다.

전세시장이 존재하지 않는 미국의 경우, 월세와 자가주택 시장의 대체효과가 강해 주택경기 변동이 월세시장의 수급에 영향을 미치는 상황이다.

2000년 들어 미국의 주택경기가 상승사이클을 유지하는 가운데 월세시장이 크게 성장했으며, 2006년 이후 장기간에 걸친 주택경기 하강이 지속되면서 자가주택에 대한 수요가 점차 개선되는 모습을 보이고 있다.

미국의 주택가격 대비 월세·주택 가격비율이 100 이하일 경우에는 월세 수요가 상대적으로 빠르게 증가한 반면, 100 이상일 때는 월세수요에 비해 자가주택에 대한 수요가 증가하는 경향을 보였다.

송 실장은 "저금리 기조 등 임대시장을 둘러싼 환경변화를 고려할 때, 전월세 전환율이 꾸준히 하락할 것으로 예상됨에 따라 국내 임대시장은 전세에서 월세로의 구조변화가 진행될 것으로 판단된다"고 밝혔다.

조강욱 기자 jomarok@