아파트 소형시대 돌입, 중·대형 애물단지로

‘중·대형 주택 갈아타기’ 옛말

중대형 아파트가 무너졌다. 그 자리를 소형아파트가 대신하는 시대가 시작됐다. 앞으로 1~2인 가구가 늘면서 소형가구 비율은 더욱 늘어날 전망이다. ‘중·대형 주택 갈아타기’는 옛말이 될 것으로 보인다.

대형평수 아파트가 사라지고 있다. 최근 부동산 경기 침체 때문일 수 있지만 핵가족 시대를 맞아 합리성을 중시하는 ‘현상’ 때문이라는 것이 전문가들의 의견이다. KB금융지주 경영연구소는 최근 내놓은 ‘가구 구조 변화에 따른 주거 축소 가능성 진단’을 통해 4인 이상 가구가 5년 후에 64만가구나 줄면서 중·대형 주택 수요가 급감할 것이라고 전망했다.

우리나라 총 가구수는 올해 1795만 가구다. 경영연구소는 2017년 1919만 가구로 124만 가구 증가하면서 소형주택 수요층인 3인 이하 가구는 187만 가구로 크게 늘지만 중형과 대형 주택 수요층인 4인 이상 가구는 64만여 가구가 감소할 것이라는 예측이다.

통계청 가구추계에도 잘 나타난다. 통계청이 내놓은 2012~2017년 사이에 중대형 주택 수요층에 따르면 4인 이상 가구는 64만 가구가 감소하는 것으로 예상했다. 특히 중대형 주택 갈아타기에 수요층인 30~54세 가장의 4~5인 가구가 379만 가구에서 309만 가구로 70만 가구가 급감할 것으로 예상됐다. 중대형 주택의 수요 감소가 현실화 되고 있다는 것을 방증하는 것이다.

이 때문에 현재 중대형 주택 가격 하락은 지속 될 것이라는 예측이다. 2010년 주거실태조사 자료를 토대로 향후 5년간 증가하는 124만가구의 주택면적 수요를 예측하면 전용면적 60㎡ 이하 소형주택에 살 것으로 예상되는 가구는 61%(75만가구), 중형주택(60㎡ 이상 102㎡ 미만)은 31%(38만가구)였다. 대형주택(102㎡ 이상)이 필요한 가구는 8%(10만가구)에 그쳤다.

중대형 아파트 가격 하락 지속
중대형 평수는 최근 가격 역전현상을 나타내면서 하락세를 예고한 바 있다. 국토해양부 실거래가 홈페이지에 따르면 경기도 용인시 수지구의 B 아파트 18층 전용면적 153㎡가 지난 6월 8억6208만원에 거래됐다. 같은 단지의 168㎡ 아파트는 8억2732만원에 팔려 약 3500만원 정도 낮은 가격에 팔린 것으로 신고 됐다.

용인시 기흥구의 D 아파트 역시 지난 6월 150㎡(22층)가 5억8000만원에 팔렸지만, 같은 달 181㎡(16층)는 5억2000만원에 매매됐다. 용인 외에도 성남시 분당구, 고양시 일산동구 등에 있는 아파트에서도 뚜렷한 가격 역전 현상이 나타나고 있다.

부동산정보업체 부동산써브에 따르면 2008년 8월 대비 2012년 현재까지 수도권 아파트 315만4193가구 중 전용 102㎡ 초과 중대형 아파트 10채 중 8채가 하락했다. 중소형에 비해 가격 하락폭이 크고 실수요가 적어 매매가 잘 이뤄지지 않았기 때문으로 보인다. 수도권에서는 중대형 가구수가 가장 많은 경기도(23만9569가구)가 하락한 가구수 비중이 가장 높았다.

22만1414가구가 하락해 무려 92.4%의 아파트에서 가격 하락이 있었다. 이어 인천에서도 10채 중 8채가 하향 조정됐고, 서울도 22만8082가구 중 18만4229가구의 시세가 내려 80.8%의 아파트가 내림세를 보였다. 버블세븐지역의 내림세가 두드러졌다. 경기도 과천은 중대형 아파트 1480가구가 모두 하락해 집값 하락의 직격탄을 맞았다. 또 1기 신도시가 속한 성남시, 김포시, 군포시, 고양시 등도 중대형 10채 중 9채 이상의 집값이 떨어졌다.

소형이 아파트의 중심 될 듯
중대형 아파트가 무너지면서 아파트 시장은 소형 평수로 재편된다는 것이 KB금융지주 경영연구소의 관측이다. 이 때문에 전용면적 60㎡ 미만 소형 주택은 갈수록 인기를 끌 것으로 보이면서 ‘중·대형 주택 갈아타기’는 옛말이 될 것으로 보인다.

이 같은 현상은 올해 초부터 본격화 됐다. 부동산정보업체 ‘닥터아파트’에 따르면 올해 8월까지 분양한 아파트들 10만8301가구 중 중소형 비율은 87%(9만4232가구)로 지난 2003년 이후 최고 수준이다. 중소형 아파트 비율은 지난 2003년 75.3%를 기록한 이후 2006년 56.4%까지 낮아졌다. 하지만 2008년 글로벌 금융위기에 따른 경기침체 여파로 비율이 다시 높아지기 시작 작년 83.4%를 기록하며 80%를 넘어섰다.

2007∼2011년 분양된 대형아파트가 25만가구인 점을 감안해 보면 향후 5년간 대형주택 수요는 이미 분양된 대형주택의 절반에도 못 미친다. 반면 2010년 국내 인구 가운데 소형과 중형, 대형주택에 거주하는 비율이 각각 41%, 49%, 10%라는 점을 감안하면 소형주택 수요는 20%포인트 증가한다.

이는 1~2인 가구 증가가 큰 원인이다. 통계청 자료에 따르면 2010년 수도권 전체 가구 중 44.0%가 1~2인 가구인 것으로 조사됐다. 2012년에는 46.2%, 향후 2035년에는 63.0%까지 상승할 것으로 예상했다.

KB경영연구소 측은 “최근 주거면적 증가율이 둔화되고 주택 경기가 침체되면서 소형 주택 선호도가 뚜렷해지고 있다”며 “재개발 재건축 사업이 위축되면서 멸실 감소로 중·대형 주택 수요 회복은 당분간 매우 제한적일 것으로 보인다”고 밝혔다.

이코노믹 리뷰 최재영 기자 sometimes@