중개료·양도세 없는 부실채권 稅테크

"8000만원 수익에도 양도세는 0%"… 침체기에 뜨는 NPL투자비법(5)

[아시아경제 이민찬 기자]#1.직장인 김다수(가명)씨는 지난 1월 서울 양천구에 있는 감정가 7억원짜리 점포(현 시세 7억5000만원)에 설정된 채권최고액 6억3000만원(원금 5억8000만원) 1순위 근저당권을 5억5000만원에 매입했다. 주변 상권이 좋은 물건이어서 첫 경매에서 시세보다 약간 낮은 7억2000만원에 낙찰됐다. 김씨는 5개월 만에 8000만원의 수익을 올린 셈이다. 김씨는 취득세 275만원을 세금으로 냈을 뿐 양도세 등은 낼 필요가 없었다.

#2.같은 시기 김씨의 친구 이소수(가명)씨는 지인의 소개로 인천 계양구에 있는 7억원짜리 점포를 공인중개사를 통해 매입했다. 주변 개발 호재로 이 상가의 시세는 5개월 만에 7억6000만원으로 뛰었다. 하지만 집안 사정으로 급전이 필요하게 된 이씨는 상가 매각에 나선다. 이씨는 시세가 많이 올랐기 때문에 손해 보는 장사는 아니라고 생각했다. 하지만 수익률을 따져 보니 이씨에겐 남는 게 없었다. 이씨가 점포를 사고 팔 때 낸 중개수수료 1000여만원을 비롯해 양도세 3000만원, 취득세 등을 계산하면 이씨의 수익은 1000만원 정도에 불과하다.

NPL이 새로운 투자상품으로 떠오르면서 저렴한 세금도 함께 주목받고 있다. NPL투자는 부동산 물건 취득을 통해 투자하는 방식이 아니라 부동산을 담보로 한 채권에 투자해 배당금을 받는 방법이다. 부동산을 사고팔지 않기 때문에 취득세, 중개수수료, 양도세 등을 내지 않는다. NPL투자에 들어가는 세금은 채권을 처음 구입할 때 들어가는 취득가액의 0.5%에 해 당하는 취득세뿐이다.

앞의 첫 사례에서 보듯 김다수씨는 채권을 매입한 5억5000만원의 0.5%에 해당하는 275만원의 취득세만을 내면 된다. 차익 8000만원에 대해선 어떠한 세금도 없다. 배당금은 이자소득으로 볼 수 없고 채권매입금액과 배당금의 차익은 양도소득으로 볼 수도 없어 과세대상이 아니라는 대법원 판례와 국세심판원의 결정이 있었다.

반면 부동산은 구입 후 1년 이내에 처분했을 때 차익의 50%를 양도세로 내야한다. 사례2에서 보듯 이소수씨는 점포 매각으로 얻은 차익의 50%인 3000만원을 양도세로 냈다. 일반투자자에게는 엄청난 차이다. 펀드 투자 수익에 대한 세금도 15.4%에 이르기 때문에 NPL투자만큼 절세효과가 큰 상품은 아직 없다는 게 전문가들의 의견이다.

정대홍 부동산태인 팀장은 "투자 수익률이 점점 낮아지는 요즘 '세테크'라는 말이 나올 정도로 세금 한 푼이라도 아껴 수익률을 높이려는 투자자들이 많다"면서 "NPL투자에 부과되는 유일한 세금인 취득세 0.5%는 다른 투자와 비교하면 상당히 매력적이다"고 설명했다.

절세효과를 최대한 활용해 투자수익을 높이려면 경매에서 본인이 직접 낙찰 받는 경우가 없어야 한다. 유찰 등의 불가피한 상황이 발생해 직접 낙찰을 받는 순간 취득세, 보유세 등의 세금이 부과되기 때문이다. 또 재매각을 해도 투자 차익에 대한 양도세를 내야 한다.

이영진 이웰에셋 부동산연구소장은 "NPL투자를 하면서 절세 효과를 보려면 채권 상태에서 투자해 배당금을 받아야 한다"면서 "NPL 매입시 철저한 가치평가와 권리분석을 통해 직접 입찰에 나설 위험이 없는 물건을 선택하는 게 관건"이라고 조언했다.

이민찬 기자 leemin@