상가ㆍ사무실ㆍ공장 등 상업용 부동산 담보대출에도 빨간불이 켜졌다. 경기침체 속에서 대출 원리금을 못 갚는 경우가 급증하고 있다. 상가를 경매로 처분해도 빚을 다 못 갚는 '깡통 상가'가 전체 상가담보대출의 25.6%(12조7000억원)에 이른다는 한국은행 보고서도 나왔다.
상업용 대출은 2010년부터 급증했다. 2009년 1.2%였던 전년 대비 증가율이 2010년 8%, 2011년 11.9%로 뛰었다. 그 전에는 주택담보대출 증가율이 높았는데 2010년 이후 역전됐다. 올해도 5월까지 증가율이 4.9%로 주택담보대출(0.9%)의 5배를 웃돌았다. 지난해 정부의 가계대출종합대책이 나온 이후 은행들이 일반 가계대출 대신 개인사업자 대출에 집중한 결과다.
상업용 대출이 주택담보대출보다 위험하다는 것은 여러 지표로 입증된다. 5월 말 기준 연체율은 1.44%로 주택담보대출 연체율(0.93%)보다 훨씬 높다. 이자를 1~3개월 못 낸 요주의여신 비율도 상업용 대출(2.02%)이 주택담보대출(0.62%)의 세 배를 넘는다. 담보인정비율(LTV) 규제가 적용되지 않는 상업용 대출의 LTV 70% 초과 대출 비중(18.5%) 또한 주택담보대출(2.5%)의 7.4배다. 상업용 대출자 5명 중 1명꼴로 담보가액의 70% 이상을 빌려 쓴 것이다.
상업용 부동산 시세는 실물경기에 민감하다. '경기침체 장기화→대출상환 압력 증대→급매물 증가→상업용 건물 가격하락'의 악순환에 빠질 수 있다. 퇴직한 뒤 월세 수입 등을 목적으로 대출을 끼고 상가를 구입한 경우 상황은 더욱 심각해진다.
상업용 대출의 연체율 급상승은 실물경기 침체 때문이지만, 은퇴한 베이비붐 세대의 먹고살기 위한 비자발적 창업과도 관련이 깊다. 충분한 준비 없이 경쟁이 치열한 음식ㆍ숙박ㆍ산매업 등 생계형 창업에 뛰어든 결과다. 우리나라 자영업은 연평균 60만개가 새로 생기는 한편 58만개가 사라지는 대표적인 레드오션 세계다.
당국과 금융기관들은 일반 가계대출은 물론 상업용 대출 관리에도 각별히 신경 써야 한다. 경제가 어려운 상황에서 '하우스 푸어'에다 '상가 푸어'까지 양산되면 큰일이다. 자영업 창업 관리도 요구된다. 정부와 금융기관이 함께하는 창업 아이템 컨설팅으로 블루오션 창업을 유도할 필요가 있다.
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