상업용 대출도 '위험수위'…"개인사업자 대출 때문"

[아시아경제 조강욱 기자] 상업용 부동산 대출 규모가 주택담보대출에 육박하며 건정성이 악화되고 있는 것으로 나타났다. 이는 상가를 담보로 한 개인사업자 대출이 증가한 데 따른 것으로 풀이된다.

30일 한국은행이 우리, 국민, 신한, 하나, 농협, 기업 등 6개 시중은행의 '상업용부동산 담보대출 현황'을 조사한 바에 따르면 5월말 현재 상업용부동산 담보대출 잔액은 196.8조원으로 주택담보대출 잔액인 223.8조원에 육박하고 있는 것으로 나타났다.

차주별로는 개인사업자 대출이 37%로 가장 많고 법인중소기업(32%), 가계(21%) 순이었다. 담보별로는 상가(35%), 공장(29%), 토지(14%) 담보대출 순으로 나타났다.

하지만 상업용 대출은 2010년 8.0%, 2011년 11.9%, 올해 1월부터 5월까지 4.9%로 높은 증가세를 보이며 주택담보대출 및 신용대출 증가율을 상회했다. 같은 기간 주택담보대출 증가율은 각각 6.7%, 8.4%, 0.9%였다.

한국은행 거시건전성분석국 조기경보팀의 변성식 차장은 "이는 베이비부머 은퇴 등으로 창업활동이 활발해지면서 상가를 담보로 한 개인사업자 대출이 증가한 데 주로 기인한다"면서 "또 지난해 6월 정부의 가계대출종합대책 이후 은행이 가계대출 대신 개인사업자 대출을 적극 취급한 것도 상업용 대출의 증가요인으로 작용했다"고 설명했다.

실제 지난해 1월부터 올해 5월까지 상업용 대출은 26.2조원 증가했으며 이 가운데 개인사업자 대출이 12.8조원을 차지하고 있었다.

자영업자의 소득여건이 어려워지면서 상업용 대출의 건전성도 악화하는 것으로 나타났다.

올 5월말 현재 연체율은 1.44%로 전년말 대비 0.47%포인트 상승해 주택담보대출의 0.93%에 비해 높은 수준을 지속했다. 요주의여신비율도 2.02%로 주택담보대출 0.62%(3월말)보다 높은 상황이었다.

특히 상업용 대출은 신용도가 낮은 차주에 대한 대출비중이 높고 경기변동에 민감하게 영향 받는 자영업자 대출이 많았다. 실제 5등급 이하의 중·저신용등급 비중은 38.4%로 주택담보대출 29.4%(3월말)를 상회했다.

또 상가담보대출 가운데 자가목적 대출이 58.4%를 차지했는데 이 대출의 차주는 영세한 소매 및 음식업종의 자영업자가 대부분으로 구성돼 부실화 위험이 높았다. 올 5월말 현재 자가목적 대출 연체율은 1.05%로 임대목적 대출(0.58%)보다 2배 정도 높았다.

문제는 상업용 대출의 경우 담보인정비율이 높게 적용되는 기업대출이 주종을 이루고 있는 데다 LTV 규제가 적용되지 않아 고(高)LTV 대출이 많아 상업용 부동산 가격 하락에 취약한 구조를 보이고 있는 것.

상업용 대출의 경우 LTV 70% 초과 대출이 18.5%(주택담보대출 2.5%), LTV 50~70% 대출이 40.9%(주택담보대출 49.3%), LTV 50% 이하 대출이 40.6%(주택담보대출 48.3%)를 차지했다.

또 올 5월말 현재 상가담보대출(상당수 차주가 자영업자) 가운데 담보가액 대비 대출액 비율이 경매 낙찰가율을 웃도는 대출은 25%(주택담보대출은 0.9%) 정도에 달하는 것으로 추정된다.

특히 올해 들어 상업용 부동산의 공실률이 높아지고 경매 낙찰가율도 낮아지는 등 상업용 부동산 가격 하락 압력이 높아지고 있어 이러한 취약대출이 더 증가할 가능성이 제기되고 있다.

변 차장은 "그간 주택담보대출 중심으로 가계부채의 취약성을 평가해 왔으나 최근에는 상업용 대출 규모가 주택담보대출에 근접하고 있다"면서 "특히 이 대출의 상당부분이 회계상 기업대출로 분류되지만 사실상 자영업자 대출인 점에 비추어 볼 때 앞으로는 상업용 대출의 건전성에도 관심을 기울여야 한다"고 지적했다.