재건축 이주비로 투자나선 사람들.. '풍선효과' 낳을까?

고덕시영아파트의 재건축을 위한 이주가 진행되고 있다. 조합은 최근 2570가구를 대상으로 이주비 신청을 받고 있다.

[아시아경제 박미주 기자]"13평짜리 이주비 받아서 더 큰 평수에 재투자하려고요."

지난 설 연휴 중 찾은 서울 강동구 고덕시영아파트 인근 ㅅ공인중개소에서 만난 이모(48)씨 얘기다.

고덕시영 아파트의 조합원들이 이주비를 받아 투자에 나서고 있다. 2500여가구에 달하는 고덕시영아파트는 지난 16일부터 이주를 시작했으며 이주비 신청을 받고 있다. 이주비가 평형에 따라 2억원부터 3억3000만원까지여서 기존 자산을 합쳐 인근 아파트나 오피스텔 등 부동산을 사려는 수요가 나타나고 있음을 보여준다. 이에따라 강동구를 비롯한 강남지역으로 집값 오름세가 전이되는 '풍선효과'로 이어질지에 관심이 모아지고 있다.

이씨는 "이주비를 받은 70%의 사람들은 단순히 일시적으로 재건축기간 중에 살 집을 얻는 데 그치고, 나머지 30%는 재투자를 한다"고 전했다.

앞서 고덕시영 재건축조합은 4일부터 19일까지 이미 세입자가 나가고 없는 공가세대, 1월 이주자 등 400여가구의 조합원과 2월 이주 예정자로부터 이주비 신청을 받았다. 오는 26일부터 다음달 17일까지 나머지 조합원에게 이주비 신청을 받는다.

2500여 가구의 대단지 이주 종료는 올해 6월 15일까지다. 2개월 후인 8월 15일까지는 미이주자에 대한 이의신청을 받는다.

2억~3억원의 이주비는 신한, 우리, 국민은행 등이 코픽스에 가산금리를 붙인 4.83%의 이자로 빌려준다.

◇이주비 받아서 어떻게 쓰나?= 고덕주공 인근 ㅇ공인중개소 관계자는 "총 조합원수의 절반 이상인 1500여가구가 전세자금을 신청한 상태"라며 "이들은 주로 강동구에서 전세를 많이 찾고 송파나 강남 등지에서 전세물건을 알아보는 사람도 있다"고 덧붙였다.

그는 또 "일부 조합원들은 받은 이주비로 수익형 부동산인 오피스텔을 알아보기도 한다"고 귀띔했다. 낮은 이자로 받은 이주비로 투자자금을 만든 셈이다.

세입자들과 달리 재건축 소유주들은 가장 쉽게 이용할 수 있는 '대체주택'을 통한 재테크를 시도 중이다. 대체주택이란 한 채의 주택을 소유한 가구가 해당 주택의 주택재개발사업이나 재건축사업 시행으로 거주하게 되는 다른 주택을 말한다. 일정 조건을 만족하면 양도세를 내지 않아도 되는 것이 이점이다. 재개발·재건축 주택 사업승인 이후 1년 이상 거주한 주택 등이 대상이다. 재개발·재건축 신축주택이 완공되기 전이나 입주 후 2년 이내에 대체주택을 처분하면 된다.

이에 이주비를 받은 조합원들이 가격대가 맞는 집을 구입하기 위해 이곳저곳 알아보는 사례가 늘어나고 있다. 잘만 골라잡으면 대체주택으로 차익 실현이 가능한데다 전셋값이 오를까 전전긍긍할 필요도 없어서다.

이들이 주로 알아보는 집은 인근 명일동, 길동 등지의 '나홀로 아파트'다. 대단지가 아니어서 상대적으로 같은 평형대라도 저렴해, 이주비로도 구입이 가능하다는 설명이다. 아파트 보다 저렴한 빌라 매매에 나서기도 한다.

근처 하남시나 남양주시의 작은 아파트를 사는 사례도 있다. 주거환경이 쾌적하고 저렴한 아파트 가격 때문이다. 실제 고덕주공에 살던 한 조합원은 하남시 신장동 백송한신아파트 전용면적 49㎡를 샀다. 매입가격이 2억원은 가장 작은 13평형의 이주비와 같은 수준이다.

이주비를 받지 않는 층도 적잖은 편이다. 입주시점에 정산할 때 이주비 이자분을 돌려받을 수 있기 때문이다. 고덕동 ㄱ공인중개소 관계자는 "4년 뒤 정산했을 때 13평형을 소유한 조합원은 5000여만원을 받을 수 있다"고 설명했다.

◇아직은 제한적.. 투자 확산땐 '태풍의 눈'= 이 같은 투자수요가 인근 주택시장 전체에 미치는 영향은 아직까지는 미미한 편이다. 우선 세입자를 중심으로 전세물건을 찾는 수요가 많아 인근 다세대·다가구 연립주택 전세시장이 들썩이고 있다.

함영진 부동산써브 실장은 "매매시장이 침체된 상황에서 재건축 이주비에 의존한 과거의 공격적 투자는 현실적으로 어렵다"며 "기존 신혼부부 등의 전세 수요를 끌어당길 수 있는 수익형 오피스텔이나 소형 다세대·다가구 주택에 대한 재투자가 가능할 것"이라고 전했다.

이미윤 부동산114 과장 역시 "고덕 시영의 경우 세입자가 70%인데 이주가 본격화되며 다세대주택 전세가격이 오를 것으로 예상된다"고 말했다. 인근 새 아파트로 옮기고 싶어도 매물도 없는 데다 가격대가 만만찮아 매매에 나서기가 쉽지 않을 것이란 얘기다.

하지만 전문가들은 조합원들의 이주비 투자가 확산될 경우 주변 전세시장 움직임에 이어 오피스텔, 도시형생활주택 같은 수익형 부동산은 물론, 매매시장으로 자금이 몰릴 수 있다고 전망하고 있다. 2500가구가 넘는 대단지의 이주와 그에 따른 이주비 지급으로 투자여력이 생겨나고 있어서다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "고덕주공 소유자들이 주변에 아파트나 오피스텔을 사는 사례가 더 늘어날 수 있다"며 "이 경우 학군수요 등과 맞물려 주택시장에 폭발력을 줄 수 있을 것"이라고 내다봤다.