[김인만의 부동산돋보기]올 부동산시장엔 4번의 '터닝포인트'

김인만 Good Members 대표

2012년 임진년 새해가 시작되었지만 수도권 부동산시장은 여전히 안개 속을 헤매고 있다.

매수자 찾기는 하늘의 별 따기다. 그나마 가끔씩 나오는 매수자는 급매물보다 더 저렴한 초급매물만 찾고 있다. 반면, 매도자는 급매물도 거래가 안 되니 아예 전세로 돌리면서 이왕 이렇게 된 거 더 기다려보자는 식으로 버티고 있다. 매수자와 매도자간 가격인식차이가 더 벌어지고 있으며 결국 부동산 거래는 거의 되지 않는 최악의 침체상황이 이어지고 있다.

영원한 것은 없듯이 결국 변화의 시기는 오기 마련이다. 2011년 작년은 설, 추석, 서울시장 3번의 '터닝포인트'가 있었는데 설 이후 거래가 침체됐다. 추석 이후 거래가 반짝 늘어나다 서울시장 선거 이후 다시 침체로 돌아섰다.

2012년은 4번의 터닝포인트를 관심 있게 볼 필요가 있다.

설날, 4월 총선, 추석, 12월 대선. 총 4번의 중요한 시기가 있는데 설날과 추석은 매년 부동산시장의 흐름을 결정하는 중요한 고정적인 터닝포인트다. 올해는 여기에 4월 총선, 12월 대선의 특별 터닝포인트가 2번 더 추가됐다.

보통 대목 전에는 큰일을 하지 않는다. 부동산시장도 어려운 상황에서 설 명절까지 앞두고 있으니 가끔이라도 거래가 되는 것이 신기할 정도다. 설날 전인 현재는 거의 최악의 바닥상황이라 할 수 있다.

부동산시장이 어렵다 해도 전세나 매매계약을 할 사람은 해야 한다. 설이 지나면 현재보다는 거래량이 조금은 늘어날 전망이다.

급매라도 거래를 해야 한다면 설 이전 보다는 설 이후를 적극 공략하는 것이 유리하다.

하지만 전반적인 침체상황에서 설날만 지난다고 그저 부동산시장이 좋아지기를 기대할 수는 없다.

부동산시장 회복을 기대할 수 있는 정도가 되려면 경제상황이 좋아지거나 부동산대책이 나와야 하는데 설 이전에 경제가 좋아지거나 부동산대책이 나올 가능성은 낮기 때문이다. 결국 설 이후 거래는 조금 늘어나겠지만 부동산시장 회복을 기대하기는 역부족으로 보인다.

두 번째 터닝포인트인 4월 총선의 경우 총선 자체만으로는 부동산시장에 직접적인 영향을 주지는 않겠다. 그러나 총선은 국회의원들의 사활이 걸린 전쟁이기 때문에 정부여당에서도 경기회복을 위한 여러 가지 조치와 부동산시장 회복을 위한 부동산대책이 나올 가능성이 높다. 또 각 지역별로 수많은 공약들이 나오기 때문에 투자심리 회복에 도움이 될 듯하다.

만약 총선이 지나도 부동산시장에 별다른 변화를 느끼지 못한다면 이런 흐름은 세 번째 터닝포인트인 추석까지 이어질 가능성이 높다.

추석 전에 효과적인 대책이나 국내외 경제상황의 변화가 있다 하더라도 바로 반응이 오지는 않고 추석 지나고 거래가 늘 것으로 보인다.

반면 국내외 경제상황이나 부동산정책에 아무런 변화가 없다면 설날과 같이 추석도 추석 이전 미뤘던 거래가 추석 이후 조금 늘어나는 수준 정도가 되겠지만 회복됐다 할 정도로 체감하기는 어렵겠다.

마지막으로 네 번째 터닝포인트는 12월 대선이다. 향후 대한민국의 5년을 책임지는 대통령 선거인만큼 경기 및 부동산회복을 위한 대책뿐만 아니라 수많은 굵직한 개발공약이 나온다. 게다가 앞으로 다가올 정권에 대한 기대심리가 높아서 투자심리회복에 미치는 영향이 크다.

결국에는 부동산도 심리다. 심리적으로 가장 큰 영향을 주는 12월 대선이 가장 중요한 터닝 포인트다.

부동산 대책은 항상 그랬듯 시장이 침체되면 부동산 활성화 대책이, 활황이면 규제 대책이 나온다. 보통 이런 대책은 바로 반응이 오기보다는 명절이나 굵직한 선거를 기점으로 변하게 마련이다. 올해 1월 설날, 4월 총선, 9월 추석, 12월 대선 네 번의 터닝포인트를 관심 있게 지켜봐야 할 이유다.