분양률 6%에도 정신못차린(?) 송도 건설사들, 이유는?

[아시아경제 김봉수 기자]18일 오후 인천 송도국제도시 송도웰카운티 5단지 분양 모델하우스 현장. 어두침침한 가을 날씨만큼이나 분위기가 어두웠다. 점심때지만 손님이 거의 없고 안내원 몇 명만 손님을 기다리고 있었다.

이 아파트는 이달 초 분양했지만 1182가구에 63명만 청약했고, 그중 이날 현재 16가구만 계약해 나머지는 선착순 분양 중이었다. 부동산 불패를 자랑하던 송도 분양 시장에서 유례없는 실패작이라는 '오명'을 쓴 순간이었다.

시행사인 인천도시개발공사는 당초 '삼성그룹'과 '연세대학교'를 내세워 내심 성공을 기대했었다. 반경 500m 주변에 삼성전자가 총 2조1000억원을 투자하는 삼성바이오단지가 조성 중이고, 연세대학교 국제캠퍼스와 송도글로벌캠퍼스와 인접해 있어 실주거는 물론 임대 수요도 충분하기 때문이다. 게다가 부동산 경기 침체를 감안해 비교적 싼 값인 3.3㎡당 1200만원 대에 분양하는 승부수까지 던졌다.

하지만 시장의 반응은 싸늘했다. 워낙 청약자가 적었던 까닭에 "송도 부동산 시장은 끝났다"는 지적까지 나왔다.

분양 현장 관계자는 "무엇보다 최근 들어 소형 평형을 선호하는 소비자의 눈높이를 생각하지 못하고 중형 평형 위주로 공급했던 것이 실패의 큰 원인이었다"면서도 "분양가도 낮췄고 주부들이 선호하는 설계 등을 도입했기 때문에 이렇게 반응이 차가울 줄은 몰랐다"고 한탄했다.

이와 같은 송도웰카운티의 유례없는 분양 실패 이후 송도국제도시 아파트 분양 시장에 대한 전망이 엇갈리고 있다.

◇ "침체 쉽게 극복 어렵다"

송도 분양 시장은 2006년 한 주상복합 청약이 4000대1의 경쟁률을 기록하며 엄청난 프리미엄이 붙는 등 수도권 최대의 투자처로 각광받았었다. 하지만 최근 분양된 대우푸르지오, 롯데 캐슬ㆍ한진 해모로 등은 부진을 면치 못해 1000여 가구의 미분양 물량이 쌓여 있는 상태다.

특히 송도웰카운티5단지의 청약 인원이 극히 적자 "당분간 송도 부동산 시장이 활성화되긴 어렵다"는 부정적 전망이 나오고 있다. 국내외 기업 투자 유치와 대학 캠퍼스 조성 등 개발이 전반적으로 부진해 인구 유입이 저조한 상태에서 아파트가 과다 공급돼 '천덕꾸러기'로 전락했다는 것이다.

이날 만난 송도의 P 공인중개사 관계자는 "공급 과잉이 너무 심해 미분양이 적체된 상태에서 신규 분양이 성공할 리가 있겠냐"며 "기존 주택 가격이 연초 대비 3000만원 이상씩 빠지는 등 송도의 부동산 시장이 점점 수렁으로 빠져들고 있다"고 호소했다.

◇ 실패 후에도 이어지는 분양 행렬

하지만 이런 분위기 속에서도 송도국제화복합단지개발과 포스코건설이 오는 12월 예정대로 송도에 아파트를 분양한다. 송도국제화복합단지개발은 송도 5ㆍ7공구 내 M1 주상복합(아파트 980가구ㆍ오피스텔 2000여실)을 내달초 분양한다. 당초 4월 분양할 예정이었지만 늦어도 12월 9일 이전 분양을 목표로 사업을 추진 중이다. 포스코건설도 송도국제도시 D블록 더샵 그린워크 1401가구를 예정대로 12월 중에 분양한다.

포스코건설은 송도웰카운티의 분양 실패 원인을 '마케팅 능력 부재'와 상품 구성ㆍ입지 등의 한계로 보고 "그린워크를 통해 송도 분양 시장을 다시 살리겠다"는 의욕을 불태우고 있다. 포스코건설 관계자는 "입지 조건이 가장 탁월한 송도국제업무단지 내에서 분양하는 마지막 아파트로, '교육특구', '고급주거타운'이란 콘셉트로 고객 확보에 주력하고 있다"고 말했다.

◇ "그래도 희망은 있다"

송도웰카운티의 분양 실패에도 불구하고 아파트들의 분양이 잇따르는 이유는 뭘까? 가뜩이나 유럽발 금융위기와 세계적 경제 침체가 한국 경제를 덥치면서 건설사들이 구조조정에 들어간 상태다. 그런데 송도웰카운티의 분양 실패를 지켜 봤으면서도 무슨 배짱으로 분양을 계속하는 걸까?

답은 이날 송도국제도시의 길거리에서 찾을 수 있었다. 모처럼 찾아 본 송도국제도시의 길거리는 늘어난 유동인구로 곳곳이 활력이 넘쳤다. 송도의 대표적 주상복합 '더샵 퍼스트월드'의 온통 비어있던 상가는 대부분 주인을 찾아 영업 중이었고, 산뜻한 최첨단 빌딩들이 들어선 곳에는 예전과 달리 '사람 냄새'가 느껴졌다. 곳곳에 행인이 눈에 띄었고, 차량도 늘어나 신호등을 아랑곳하지 않고 질주하던 때와는 격세지감이 느껴졌다.

이어 찾아간 '김연아 상가'로 유명한 송도커낼워크도 확 달라져 있었다. 명품아웃렛과 고급 의류 전문점이 들어서는가 하면 HSBC 송도 지점이 입점해 있었다.

특히 올 초까지만 해도 유령 상가라는 소리를 들을 정도로 인적이 드물었지만, 이날은 점심 시간을 맞아 일부 식당은 빈 자리를 찾아 볼 수 없을 정도로 사람이 붐볐다. 씨름 선수 출신 방송인이름을 딴 한 체인점에는 인근 포스코건설 사원 아파트 등에서 찾아온 손님들로 북새통을 이뤘다.

인천경제청 관계자는 "올해 중반 이후 인구 5만명을 넘기면서 기존 상업 중심지를 넘어 새롭게 상권이 생긴 곳들도 활력을 찾고 있다"며 "국내외 대기업들의 입주가 본격화되면 더욱 더 시너지 효과가 생겨 도시 다운 활력을 갖게 되고 인구도 늘어나 아파트 분양 시장도 풀릴 것"이라고 말했다.

또 장기적으로 송도 만한 투자 가치를 지닌 곳이 없다는 분석도 송도 분양 시장을 떠받치고 있다.

이날 커낼워크에서 만난 한 분양주는 "송도가 현재는 어렵지만, 5년에서 10년 정도 안에는 반드시 성공할 것으로 믿는다"며 "이만한 기반 시설이 잘 갖춰진 것도 없으며, 인천시와 정부가 전략적으로 육성하고 있기 때문에 송도가 망한다면 그 때는 아마 대한민국이 쓰러질 때일 것"이라고 말했다.