세제개편, '임대주택 거래활성화' vs '시장 매물만 적체'

다주택자 세제혜택 얻으려면 상당기간 보유해야

[아시아경제 진희정 기자] 정부가 7일 발표한 세제개편과 관련해 다주택자들에 대한 장기보유특별공제가 적용된다. 정부의 히든 카드라 할 수 있다.

대신 다주택자 양도세 중과 폐지는 부자 감세라는 여론을 의식한 탓에 이번 개편안에서 빠졌다.

부동산 전문가들은 다주택자 양도세 중과 폐지된 부분에 대해서는 아쉽지만 장기보유특별공제만으로도 어느 정도 시장에 온기를 불어넣을 수 있을 것으로 기대하고 있다. 반면 임대주택 공급을 활성화 하겠다는 8·18대책과 달리 기획재정부가 다주택자에 대한 비과세 시점을 명확히 하고 있어 시장의 혼란이 가중될 것이란 의견도 나왔다.

장기보유특별공제는 3년 이상 주택을 보유하면 양도소득세를 산정할때 양도차익의 일정 부분을 공제해주는 제도다. 지난 2007년 집값 상승으로 '1가구2주택자'에 대해서도 장기보유특별공제를 없앴다. 현재 1가구 1주택자에게만 적용되고 있는 상태에서 장기보유특별공제가 시행되면 다주택자도 보유기간에 따라 양도차익의 최대 30%까지 공제받을 수 있게 된다.

전문가들은 그동안 집값이 떨어지는데도 세금 부담으로 팔지 못하던 다주택자들이 매물을 많이 내놓음으로써 얼어붙은 주택 거래시장에 온기가 돌 것이라는 예상했다.

함영진 부동산써브 연구실장은 "비교적 세금감면 비율이 높기 때문에 고가주택을 장기 보유한 다주택자에게는 큰 혜택"이라며 "장기보유특별공제 확대가 전셋값 급등에 따라 주택을 구입하려는 매매자나 한시적인 2주택자에게 실질적인 도움이 될 것"이라고 내다봤다.

일선 중개업소에서도 장기보유특별공제 확대 소식에 반기는 모습이다. 현재 다주택자 양도세 중과세가 한시적 완화된 상태로 혜택을 받지 못하던 장기보유특별공제까지 제공된다면 거래 정상화에 다소나마 기여할 것으로 전망했다. 완전 폐지로 인해 가격만 올라가는 부작용은 없을 것이라고 설명한다. 송파구 B공인 중개업소 관계자는 "현재 집값 상승에 대한 기대심리가 없는 상태에서 장기보유특별공제 등을 주면 시장에 큰 호재로 작용할 것"이라고 말했다.

또 장기간 집을 보유한 다주택자가 임대사업까지 하면 큰 폭의 감세 효과를 누리게 된 만큼 여유가 있는 투자자들이 집을 사 전·월세로 놓으면 임대주택 공급부족 현상도 해소할 수 있을 것으로 예상된다.

나기숙 부동산1번지 팀장은 "강남 다주택자들은 양도차익이 많지 않기 때문에 현장에서 우려하는 것처럼 매도 분위기가 확산되지 않을 것"이라며 "집값을 반등 시키는 투기수요자라보다는 임차시장의 공급자로로서의 역할이 기대된다"고 말했다.

반면 이번 세제개편안에 대해 실망의 목소리도 높다. 8·18전월세 대책에 따르면 민간임대사업자 등록 요건을 대폭 완화했다. 2주택 만으로도 임대사업을 할 수 있고 거주주택에 대해서는 양도세를 비과세하기로 해 발표 당시 사실상의 양도세 중과세 폐지라는 평가까지 받았다.

하지만 기획재정부 세제개편안은 8·18대책과 달리 비과세 시점을 명확히 하고 있다. 최초 자가주택을 처분하고 임대주택으로 주택을 옮길 경우 직전에 비과세받은 거주주택의 양도일 이후에 발생한 양도차익분만 비과세된다. 여기에 거주주택 요건이 3년 이상 보유에 2년 거주요건까지 생겼다. 임대보유기간 5년에 거주주택의 3년 보유가 더해지며 양도세를 비과세 받을 수 있는 시점은 매입 후 상당기간이 지나야 한다.

이에 대해 시장에선 장기보유특별공제 혜택으로 시장에는 매물만 쏟아질 것이란 우려의 목소리도 나오고 있다. 서초구 반포동 A공인 중개업소 관계자는 "양도세 비과세를 받기 위해 임대용 주택을 처분하기 위해서는 보유기간이 8년이나 되는데 누가 임대사업을 하려고 하겠냐"며 불만을 토로했다.

씨티은행 김일수 PB는 "이미 올해 재산세가 다 책정돼 장기특별공제 혜택이 주어져도 집주인들이 당장 팔려고 달려들지는 않고 느긋해질 수 있다"고 분석했다. "한시적으로 양도세 중과세를 완화해주고 있지만 내년 말 부활하는데다 최근 대출 제한으로 수요자들의 자금 마련이 어려워졌다는 점이 이번 세제개편 효과를 제한하고 있다"고 덧붙였다.