집 3채 소유주..임대 '짭짤시대'

[아시아경제 진희정 기자] 정부가 전월세 시장 안정을 위해 민간임대사업의 진입장벽을 크게 낮췄다. 정부가 발표한 8·18대책은 민간임대 사업자를 활성화해 민간 차원의 임대주택 공급을 늘려 전세난을 해결하겠다는 정책이다.

이에따라 수도권의 경우 취득가액 6억원 이하, 149㎡이하일 때 임대주택이 3채 이상에서 지방과 마찬가지로 1채만 있어도 세제지원을 받게 된다. 양도세 장기보유 특별공제 적용과 종합부동산세 비과세, 재산세와 취득세의 면제 또는 감면(25~50%) 등이다. 또 임대사업자가 거주하는 주택 1채에 대해서는 보유기간(3년 이상) 등 요건이 충족되면 양도세가 비과세되며 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록할 수 있게 된다. 사실상 주택을 한 채만 소유해도 누구나 임대사업에 참여할 수 있게 된 것이다.

이번 대책으로 매입임대사업자가 더 큰 폭으로 늘 것이라는게 전문가들의 중론이다.실제로 국토해양부 조사에 따르면 임대사업자 요건을 수도권 5가구에서 3가구로 낮춘 것을 골자로 한 2·11대책을 통해 매입임대사업자가 전국적으로 1887명, 9800가구가 증가했다.

◆세제 혜택 듬뿍='8·.18 대책'의 최대 수혜자는 집을 3채 이상 가진 다주택자다. 부동산 업계에서는 서울.·도권 3주택자가 임대사업자로 등록하면 세금 감면 규모가 많게 수억원에 달한 것으로 분석한다.

현재 서울 공덕동에서 149㎡ 이하의 아파트 2채를 6억원에 사서 전세를 놓고 있는 A씨는 같은 면적과 가격대의 강남권 아파트 한 채를 더 구입할 생각이다. A씨가 새로 임대사업자로 등록하면 아파트 구입 단계에서 취득·등록세를 25% 감면받게 된다. 또한 보유 단계에서 부과되는 종합부동산세가 비과세되고, 거주할 강남 아파트를 입주 후 3년 뒤에 팔 때 양도세를 한푼도 내지 않아도 된다.

기존에 A씨는 1가구2주택자로서 개인별 합산 6억원이 넘는 주택을 갖고 있어 종부세(과표의 0.5~2%) 부과 대상이었다. 아파트를 팔 경우에도 50%(2주택자)의 양도세가 중과된다.

종부세도 많이 아낄 수 있다. 이번 대책 시행 이후 3채 이상 다주택자들이 임대사업자로 나선다면 종부세 절세 혜택만 대략 수백만원에 달할 전망이다. 가령, 9억원(공시지가)짜리 집에 살면서 6억원짜리 집 2채를 세놓고 있는 B씨는 종부세만 연 700만원씩 내야 한다. 그런데 B씨가 임대사업자가 되면 종부세를 전혀 내지 않아도 된다. B씨 재산액에서 임대주택 가격이 빠져 종부세 과세 기준인 ‘9억원 초과’에 해당되지 않기 때문이다.

그동안엔 수도권에서 거주주택 1가구와 임대주택 2가구를 보유해도 세제 지원 대상이 안 돼 임대주택이 고가라면 종부세를 많이 내야 했다. 앞으로는 거주주택 1가구에 대해서만 종부세가 과세되므로 세금이 크게 줄어들 수 있다.

신방수 세무사는 "임대사업자가 세를 놓은 주택 수 및 가격 등에 따라 종부세 절감 수준은 차이가 날 수 있다"며 "적게는 수백만원에서 많게는 수천만원까지 달할 것”이라고 말했다.

하지만 유의할 점도 적지 않다. 1가구 2주택자를 포함한 다주택자들이 임대사업자로 등록할 때는 이해득실을 따져봐야 한다. 특히2주택자는 내년 말까지 양도세 중과가 적용되지 않아 임대사업 등록에 따른 혜택이 크지 않을 수 있다. 임대사업자로 등록하면 기존 임대수입이 고스란히 노출되고 임대사업 기간이 최소 5년이라는 점도 감안해야 할 변수다.

◆주거용 오피스텔, 수익형 상품 '급부상=예를 들어 전용 33㎡ 이하의 1억5000만원짜리 주거용 오피스텔 3채를 분양받아 5년간 임대한다고 가정할 경우 그동안 부가가치세 약 3000만원을 비롯 취득세 등 모두 5000만원 이상의 세금을 부담해야 했다.

때문에 실제로는 주거용으로 쓰이더라도 업무용으로 등록해 세금을 줄이는 일이 많았다. 8·18대책으로주택임대사업자로 등록이 가능해짐에 따라 취득세 2000만원과 보유세를 감면받을 수 있다. 여기에 5년 이후 양도시 양도세 중과를 받지 않아 시세차익도 가능해진다.

그동안 업무용 오피스텔을 주거용으로 사용한 것이 적발되면 강제이행금을 추징당했는데 이런 위험부담을 줄일 수 있게 됐고 오피스텔 세입자가 세금문제로 전입신고를 못하는 등의 피해사례도 감소할 것이라는 긍정적인 전망도 나오고 있다. 김일수 씨티은행 PB는 "오피스텔은 관리가 편해 임대사업을 하기 쉽기 때문에 세제 혜택이 가능한 여러 채를 분양받거나 매입해 임대하는 투자자들이 늘어날 것"이라며 "입지가 좋은 오피스텔을 중심으로 주목을 받을 것"이라고 설명했다.

◆주택임대사업자 되려면=주택임대사업자가 세제혜택을 받으려면 임대주택법이 정하고 있는 요건을 갖춰 시ㆍ군ㆍ구청 주택과에 임대사업자로 등록해야 한다. 또 임대주택 소재지를 관할하는 세무서 민원실에 사업자등록을 하는 것이 필수다. 임대주택법과 소득세법 또는 법인세법에 의해 주택임대사업자로 등록한 개인과 법인만이 세제지원 대상이 되기 때문이다.

임대주택법에 따르면 임대를 목적으로 1호 이상의 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약 포함)을 체결한 자는 매입임대주택사업자로 등록할 수 있다. 소득세법과 법인세법은 주택임대사업을 하는 자는 별다른 요건없이 사업자등록이 가능하다. 박상언 유앤알컨설팅 대표는 "고액 주택이 아닌 이상 주택 한 채를 가지고 있는 사람들 가운데 신고를 하지 않는 사람들이 많다"며 "합산된 소득세 등이 부담을 느끼는 고액 주택자들도 임대사업자 기간 등의 득실을 따져 등록을 할 것으로 예상된다"고 말했다.