[MoneyExpo]변동·고정금리 대출조건은 엇비슷 중도상환 수수료 싼 상품 찾아라

주택임대 실수요자를 위한 대출 요령

2년간 폭등한 전세가격 탓에 임대물을 찾는 이들의 심정은 여전히 다급하다. 부동산 투자가치가 하락한다니 매매 시장은 불황. 단순히 기다려보자는 투자자들의 심산 때문만은 아니다. 평범한 급여 생활자에게 분양은 ‘그림의 떡’이다. 따라서 주택 실수요자들을 위한 금융자금 마련 노하우를 짚어봤다.

전세 가격이 2년 새 널뛰기를 했다. 전세마저 내 돈 들여 들어갈 수 없는 서글픈 현실이다. 부동산정보업체 부동산114가 입주 2년이 지난 아파트의 전세 가격 오름세를 따져보니 강남 지역은 2009년 대비 최고 95%, 강북 지역은 기본 30% 이상 상승했다.

강남권 일부 아파트 전세가는 그 일대 물량의 신규 분양가를 뛰어 넘는 경우도 있다. 이 같은 현상은 최근 2년간 매매 대비 전세 수요가 급증했기 때문에 일어나게 됐다.

그렇다고 대다수의 전문가들이 부동산 매매가격 상승 메리트가 없다고 판단하는 상황에서 임대물만 찾는 실수요자를 탓할 수는 없을 터다. 들어가 살 집이 필요한 실수요자들에게는 어떻게든 대안 마련이 시급한 때다.

주택 자금 대출을 받으려는 고객이 하나은행 골드클럽을 찾아 상담받고 있다(사진=이코노믹리뷰 안영준 기자).

최근 우림비엔씨가 서울대입구역 근처에 분양한 오피스텔 ‘k타워’의 일부 물량이 화제가 된 바 있다. 전용면적 19㎡로 근방의 학생 등 1~2인 소형가구 실수요를 맞추기에 충분한데, 분양가격이 4000만원대라는 파격조건이 공개되며 더 관심을 모았다.

심지어 회사에는 분양 문의가 폭주해 전화 통화조차 제대로 할 수 없는 실정이었다. 이 같은 사례는 주택에 대한 실수요자들의 가격 탄력성이 크다는 사실을 입증한다. 그러나 현실은 정반대다. 분양가가 소폭 하락 추세에 있긴 하나 여전히 높아 평범한 급여 생활자가 평생 일해도 매입할 수 없는 수준이고 역으로 전세가는 치솟는 것.

4000만원대의 분양가는 서울에서 찾아볼 수 없을 뿐만 아니라 전세 가격도 겨우 구할 수 있다. 그럼에도 수요자는 전세를 찾는다. 그나마 자금 조달이 용이한 까닭에서다.

정상영 하나은행 골드클럽 PB팀장에 따르면 최근 2년간 전세자금 대출량이 눈에 띄게 증가했다. 약 8000억원 수준이라고 했다. 최근 몇 차례에 걸쳐 한국은행이 시중금리를 인상하자 상승세가 둔화되기는 했지만 증가 추세를 멈추기에는 역부족이다.

이로 인해 가계부채 800조원의 불안정한 시대를 초래했으니 악순환의 반복이다. 정부는 갈수록 커지는 가계부채 규모를 우려해 금융기관에 대출을 자제시키고 있다. 그러나 뜻대로 잘 되지 않는다. 대출을 하더라도 거치기간 없는 분할상환을 장려하고 있어 고객 입장에서 크게 불편을 느끼지는 않는다.

이와 관련해 은행 측에서도 리스크를 관리하고 있다. 그러나 지금보다 대출이 늘어나더라도 자금 보유 측면에서 크게 불안을 느끼지는 않을 전망이다. 정 팀장은 대신에 국가 전체의 가계대출 규모나 소비자의 개별적인 상환 능력을 고려했을 때 대출 비율을 낮출 필요가 있다고 분명하게 강조했다.

정부 보증기관 대출 상대적 유리

이 역할은 전적으로 개인에게 달려 있다. 하나은행은 주택 구입이든 임대든 자기자본 대비 대출 비율을 30%까지 제한할 것을 장려하고 있다. 분할상환 비율도 마찬가지다. 예를 들면 매달 받는 급여에서 주택 자금 조달에 들어간 원리금 상환 비율이 30%를 넘지 않아야 한다는 설명이다.

그래야 개인이 주택 자금 조달 비용을 정상적인 범위 내에서 감당할 수 있기 때문이다. 물론 선택은 개인의 몫이다.

수요자 입장에서 대출 상품을 선택할 때 크게 고려해야 할 조건은 금리와 중도에 상환할 경우를 대비해 대출 상품마다 고지해 놓은 중도상환 수수료다. 금리 조건이 유리해도 중도상환 수수료가 높은 상품이 있기 때문이다.

기관별로 대출 상품의 조건이나 특성은 약간씩 차이가 있으나 거의 비슷하다. 일반 제1, 제2금융권과 비교해 정부가 보증하는 대출이 상대적으로 이자율이 낮다. 단 소득 요건 등 자격 제한이 있다.

예를 들어 국민주택기금이 보증하는 전세자금 대출은 △부양가족이 있는 무주택 세대주 △2개월 이내 결혼 예정자 △만 35세 이상 단독 세대주 등의 자격조건이 있다. 연소득도 3000만원 이하여야 한다.

주택금융공사가 보증하는 전세자금 대출의 자격 조건도 앞의 두 요건은 국민주택기금과 같지만 만 20세 이상 단독 세대주와 고소득자도 대출이 가능하다는 점이 다르다.

반면 일반 금융권에 속하는 하나은행의 우량주택전세대출은 만 20세 이상 만 60세 이하 세대주로 고소득자에게도 대출이 가능하다는 특징이 있다.

금리는 올해 4월 말 기준으로 국민주택기금이 4.0% 고정금리, 주택금융공사가 최저 연 4.89%(3개월 신규 코픽스 변동), 하나은행이 최저 연 4.73%(3개월 신규 코픽스 변동)이다.

금리와 관련해 고객들이 가장 궁금해 하는 사항은 고정금리와 변동금리 중 무엇을 선택해야 하는지의 문제다. 정 팀장도 이 사항에 관해서 많은 질문을 받았다. 그는 “요즘 많은 사람들이 금리가 오른다는 생각에 고정금리를 선택하려는 경향이 강한데 이는 적절치 않다고 본다”고 말했다.

“만약 변동금리가 5%라면 고정금리는 5% 후반에서 6% 초반 정도일 텐데 금리가 아무리 올라도 5% 이상으로 오르긴 힘들다”며 그는 “대출 기간에 따라 결정해야 한다”고 설명했다.

대출 기간을 길게 설정하면 금리 변동 리스크에 노출되는 기간도 길어지므로 고정금리로 설정하는 편이 안전하다는 것. 그러나 우리나라 주택담보대출의 평균 상환 기간이 4년 안팎임을 고려할 때 변동금리가 더 싸다는 주장이다.