[박상언의 부동산재테크]"2억원 이내 부동산으로 투자범위 좁혀야"

3.22 대책으로 소액 부동산이 틈새상품으로 각광

박상언 유엔알컨설팅 대표

정부가 지난 3월 22일 발표한 '주택거래 활성화 방안'의 주요내용을 잘 살펴보면 투자 틈새가 보인다. 서민들의 주택자금 마련에 어려움이 발생하지 않도록 1억원 이하 소액대출에 대한 총부채상환비율(DTI) 심사면제는 유지된다. 따라서 부동산시장이 완연한 상승세를 타기까지 당분간 2억원대 이하의 부동산으로 투자범위를 좁힐 필요가 있다.

◇사업성 및 투자성
= 결론부터 말하면 소형 아파트와 DTI 규제를 받지 않는 오피스텔과 도시형생활주택에 대한 수요는 꾸준히 늘어날 것으로 보인다. 전셋값 급등 및 소형주택 선호현상, 재개발·재건축 사업에 따른 소형주택 멸실 등으로 인해서다. 주택시장이 확실한 반등세를 보이기 전까지는 무분별한 투자보다는 시장에서 선호하는 상품 위주로 투자하는 게 바람직해 보인다.

실제로 지난 2006년 4월 DTI가 처음 도입되면서 소형 매매가 상승률이 중대형을 앞섰다. 이때를 기점으로 6억원이 넘는 주택에 대한 수요가 줄면서 강남권 등 이른바 버블세븐 지역의 집값은 지난해까지 안정세를 나타냈다. 반면 서울 강북권 등 6억원 미만의 주택이 많은 곳은 반사이익을 누렸다.

2억원대 이하 역세권 소형빌라도 주목할 만하다. 마포구 일대 역세권 소형빌라의 매매가는 1억7000만~1억9000만원에 형성된다. 대지지분 15㎡ , 전용면적 30㎡ 규모의 분리형 원룸형태다. 세를 놓을 경우 보증금 2000만원에 월세는 80만원이 가능하다. 연 수익률로 환산할 경우 6%대다.

소형아파트도 2억원 아래 상품을 살펴볼 필요가 있다. 서울 송파구 문정동 시영아파트는 42㎡의 현재 시세가 1억9000만~2억1000만원선이다. 인근 잠실지역의 같은 평형대와 비교하면 절반 정도의 가격대다. 전세 6000만원에 대출 4000만원을 이용, 1억원이면 투자가능하다.

아파트 매매가가 용인수준에 머물고 있는 성남시 구미동 무지개주공 12단지도 주목할 만하다. 총 905가구로 이뤄져 있는 이 단지는 69㎡, 81㎡, 84㎡의 중소형으로 구성돼 있다. 미금역 인근 분당선 오리역을 도보로 이용할 수 있고 69㎡의 전세가가 8000만원, 매매가는 2억원 수준이다. 한 채당 1억2000만원 정도로 투자할 수 있다.

준공20년이 넘은 441가구 규모의 성남시 중원구 상대원동 성지아파트도 주목할 만하다. 50㎡의 매매가는 현재 1억3000만원으로 형성돼 있다. 전세 4500만원에 대출 4500만원을 이용하면 3000만원으로 투자가 가능하다.

◇투자 시 유의점
= 금리인상모드와 국제정세 불안감으로 인한 수요감소로 부동산 시장은 총체척 위기를 맞고 있다. 게다가 시중의 유동자금이 대거 금융시장으로 이동하고 있다. 베이비부머의 은퇴 등의 영향으로 주거용 부동산 처분이 점차 현실화되고 있다. 따라서 정부의 추가 부동산 활성화대책이 나오더라도 과거처럼 주거용 부동산가격이 급등하는 현상은 일어나지 않을 것이다. 또한 올해 한 두 차례 금리상승을 대비해 대출을 최소화해서 투자하는 게 중요하다.

금리상승기를 대비해 급할 때 현금화할 수 있는 출구전략으로 부동산 투자에 임해야 한다. 잘 팔릴 수 있는 환금성이 뛰어난 부동산 위주로 접근해야 한다. 도심 인접지역의 2억원 이내의 부동산이 대상이다. 역세권 일대 전세비율이 높은 소액투자 가능한 부동산은 월세로 전환해도 수익률이 높게 형성된다.

특히 소액으로 투자가능한 주거용 부동산은 중대형에 비해 가격대비 임대수익률이 높게 나온다. 소형주택은 대학가 인근이나 역세권 등에 지어져 월세로 전환해도 경쟁력이 있다. 이런 지역의 소형 주거용부동산은 부동산시장 침체기에도 하방경직성이 강해서 하락폭이 제한적이고 상승기에는 먼저 회복하는 특성이 있다.