"서울 오피스 수익률 떨어져도 매매거래는 늘 것"

[아시아경제 박민규 기자] 앞으로 2~3년간 서울 사무실건물(오피스)시장의 투자수익률은 하락하지만 매매거래는 늘어날 것이라는 전망이 나왔다.

KB금융지주 경영연구소는 최근 '서울지역 오피스 시장동향 및 전망' 보고서에서 이같이 분석했다.

보고서에 따르면 향후 5년간 서울지역에 공급될 오피스 규모는 연평균 약 133만㎡ 수준으로 최근 10년 간의 연평균 공급량 93만㎡보다 약 1.4배 많을 것으로 전망됐다. 그러나 공기업의 지방이전 추진이나 사무직 종사자 증가율 둔화 등으로 수요 증가는 기대하기 어려워 공실률 증가 및 임대료 하락 등으로 투자수익률은 하락할 것이라는 설명이다.

투자수익률은 오피스 가격 상승에 따른 자본수익률과 임대료 수입 등에 의한 소득수익률의 합이다. 서울지역 오피스 투자수익률은 2008년 16.97%, 2009년 5.75%, 2010년 8.29%를 기록했다. 2008년까지 높은 수익률을 보였으나 글로벌 금융위기 이후 크게 하락한 것이다.

KB금융 경영연구소는 국내 오피스 공실률 증가 등 악재에도 불구하고 글로벌 유동성 증가 및 금융위기 이후 낮아진 가격 등으로 안정적 임대수익을 원하는 외국자본과 간접투자기관의 관심이 높아져 오피스 매매거래는 다소 활발해질 것으로 내다봤다.

한편 법인이 가진 오피스의 공실률(4.5%)이 개인 소유 오피스보다 2.8%포인트 낮은 것으로 나타났다. 투자수익률은 법인 8.8%, 개인 6.9%로 법인이 높았다. 임대료 상승률 역시 법인 0.4%, 개인 -1.8%로 조사됐다. 개인보다 법인의 오피스 관리 경쟁력이 높은 셈이다.

현재 서울 오피스는 법인이 50%, 개인이 44%, 공공기관이 1% 등을 각각 보유하고 있다. 강남권 오피스의 경우 개인 소유 비중이 57%로 높다.

서울 오피스는 총자산 대비 대출 비중이 10% 수준으로 낮고 상업용부동산저당증권(CMBS: Commercial Mortgage-Backed Securities) 발행도 거의 없어 2008년 하나은행이 추진한 '제1차리테일모기지' 1128억원이 유일했다. 2007~2010년 평균 공실률도 2.2%로 아시아 주요 도시 중 가장 낮았다. 평균 공실률은 싱가포르 2.5%, 도쿄 4.0%, 홍콩 6.3%, 상하이 9.8%, 뉴델리 12.7% 등 순이었다.