[부동산 길라잡이]개포4동 C씨댁 "우리집 지구단위계획에 들어가나?

<새내기 기자가 들려주는 부동산 상식>

[아시아경제 정선은 기자]# 서울 강남 개포4동(옛 포이동)에 사는 C씨는 최근 구청에서 개포동 노후아파트를 재건축하는 지구단위계획이 서울시 심의를 통과했다는 소식을 들었다. 주변 개포주공 1단지에 환영 현수막도 걸리고 뉴스에서도 4만1000여 가구 대단지로 탈바꿈한다고 하니 기대가 컸다. 그런데 C씨는 앞으로는 무슨 절차를 밟나 궁금해 인근 부동산 중개업소에 물어봤다가 김이 샜다. 중개업자는 C씨가 사는 구역은 이번 계획에 포함되지 않는다고 했다. #

지난 23일 개포택지지구(공동주택) 지구단위계획 정비안이 서울시 심의를 통과하면서 재건축 시장 활성화에 관심이 집중되고 있다. 사진은 개포주공 1단지 내 환영현수막이 걸린 모습.

23일 강남 재건축의 ‘바로미터’로 불리는 '개포택지지구(공동주택)지구단위계획안'이 서울시의 심의를 통과하면서 인근 노후 아파트 단지 주민들의 관심이 집중되고 있다. 서울시 심의 통과 당일 개포동 인근 중개업소는 밤늦게까지 "이제 투자할 때냐"는 문의전화가 빗발쳤다고 한다. 개포지구 호재로 다른 재건축 사업장도 긍정적인 영향을 받으리라는 기대도 커졌다.

지구단위계획은 향후 10년동안 해당지역의 도시관리계획을 세우기 위해 토지이용과 건축물 계획을 수립하는 절차를 말한다. <자료: 서울시 도시계획 포털(http://urban.seoul.go.kr)>

지구단위계획은 향후 10년 동안 해당 구역의 체계적인 도시관리를 위해 수립하는 절차다. 일단 지구단위계획이 세워지면 정해진 내용대로 건축행위가 이뤄지므로 해당 지구단위계획구역뿐만 아니라 인근 지역의 미관과 앞으로의 발전에도 영향을 미친다. 이로 인해 평면적인 토지이용과 입체적인 건축물 건립이라는 양축을 함께 고려해서 신중하게 수립할 필요가 있다.

이번에 개포지구는 강남구 도곡동, 개포동, 일원동 일대(393만7263㎡)를 재건축해서 4만1000여 가구 아파트 단지를 만드는 '1종 지구단위계획안'이 시의 승인을 받은 것이다. 1종은 도시지역의 기존시가지 내 재건축·재개발구역, 택지개발예정지구 등에 적용된다. 심의통과 소식이 뉴스를 타자 개포4동 C씨처럼 “혹시 우리 동네도?“ 라는 질문을 하는 주민들의 문의가 부동산 중개업소에 상당수 걸려왔다고 한다.

지구단위계획을 수립할 때는 ▲용도지역·지구의 변경 ▲기반시설의 배치와 규모 ▲토지의 규모와 조성계획 ▲건축물의 용도·건폐율·용적률·높이계획 ▲건축물의 배치·형태·색채 또는 건축선 ▲환경관리 및 경관계획 ▲교통처리계획 등을 포함하게 된다. 개포지구의 경우 인근 대모산, 구룡산, 양재천을 볼 수 있도록 열린 조망축을 확보하기 위해 기존 저층위주에서 저층과 고층이 어우러진 스카이라인에 신경을 썼다. 도로와 공원 및 녹지의 면적도 시의 심의가 보류됐던 지난 2월 계획안보다 20% 정도씩 개선됐다.

도로·공원 등을 위한 대지로 쓰기 위해 일부 토지를 기부채납하면 용적률과 건폐율을 완화받는 인센티브도 제공된다. 개포지구는 대지의 일부를 공공시설 부지로 내놓으면 건축물 층수를 평균 18층(2종 일반주거 기준), 최고 35층(2·3종 일반주거 기준)까지 지을 수 있도록 허용됐다.

아울러 개포지구는 소형주택 추가확보라는 시의 도시건축공동위원회의 의견을 참고해 상한용적률을 당초 235%에서 230%로 하향조정 하는 대신 소형주택을 기존보다 275가구 늘려 4080가구 짓기로 했다. 소형임대주택의 규모도 기존 60㎡이하를 40㎡, 과 59㎡로 바꿔 추가로 확보한다. 재개발·뉴타운에 도입됐던 독립임대가 가능한 부분임대도 일부 허용된다.