"입주 마쳤다고 끝?"..도시형생활주택, 임대관리 '중요'

[아시아경제 정선은 기자]1~2인가구 수요에 맞춘 도시형생활주택 임대사업에 뛰어들면서 정작 사후 임대관리의 중요성은 간과하는 경우가 많아 주의가 요구된다. 특히 입주를 마친 임차인에 대한 관리가 잘 되면 '공급과잉'이 우려되는 소형 임대주택 시장에서 공실률은 줄이고 수익률은 높이는 데 도움이 될 수 있다.

최근 부동산 경기침체가 지속되면서 부동산을 '묵혀두기'에서 '사용하기'로 활용법을 달리하는 투자자들이 늘었다. 정부도 1~2인가구가 늘어나고 내 집마련 수요가 줄어드는 추세에 맞춰 지원에 나섰다. 도시형생활주택의 경우 국민주택기금 저리 지원 등이 적용됐다.

이에 따라 퇴직금을 투자해서 매월 임대수익을 얻고자 하는 은퇴자 A씨 같은 '초보' 임대사업자들이 도시형생활주택 분양에 나서는 경우가 늘었다. 실례로 최근 서울 도심권인 용산에 약 90가구 가량 공급된 한 도시형생활주택 분양현장에는 3~4채씩 분양을 받아서 임대사업에 뛰어 들려는 수요자들이 몰렸다. 선착순 접수 방식으로 분양을 실시했는데 층수에 불만이 있어 되돌아온 물량을 빼고는 조기에 마감이 됐다. 분양에 나선 동아건설 관계자는 "임대사업에 대한 높은 관심 덕분에 예상보다 빠르게 분양을 마쳐 놀랐다"고 전했다.

그러나 분양을 통한 임대주택 공급이라는 형태에서 크게 벗어나지 못해 임대관리의 중요성을 놓치고 있다는 지적도 나온다. 류현선 수목부동산자산관리 대표는 "기존 다세대·다가구와 같은 소형주택은 건물에 주인이 거주하면서 직접 관리하거나 또는 인근 중개업소에 관리를 대신 맡기는 것이 서비스의 전부였다. 하지만 최근 주택가에 지어지고 있는 도시형생활주택 경우 20가구 이상의 많은 세대가 공동생활을 하는 임대주택이기 때문에 보다 적극적인 서비스가 필요하다"고 설명했다.

'레오팔레스 21' 등의 기업을 중심으로 소형임대주택의 천국으로 불리는 일본은 이미 1990년대에 현재 한국이 겪는 고민을 미리 경험했다. 당시 일본은 1~2인 가구의 주택수요는 늘어나고 부동산 버블은 꺼지면서 분양시장은 침체를 겪는 등 한국의 상황과 닮은 모양새였다. 현재 일본은 민간 임대주택의 45% 정도가 전문임대관리회사의 지원을 받고 있다. 최근 미래에셋부동산연구소는 '일본 임대주택사업의 시사점'이라는 보고서에서 "단순시공, 분양보다는 임대관리의 개념을 결합하는 형태의 사업을 구축해야 한다"며 "모든 리스크를 임대업자가 지는 것보다는 위험을 분산시키는 수익관리시스템의 도입도 필요하다"고 조언했다.

특히 임차인을 유치하는 마케팅부터 입주 및 퇴실 조치까지 각종 정보를 전달하는 임대관리 영역 가운데 임차인 관리 부분은 가장 어려운 부분으로 꼽힌다. 류 대표는 "주로 '인터넷 연결이 안 된다', '수돗물이 제대로 안 나온다' 같은 사소한 민원이 대부분을 차지하는데 일일이 열거하기 어려울 만큼 많다"며 "전세가 많은 일반아파트와 달라 입주 시에 보일러와 기타관리시설의 사용에 대한 교육을 실시하고 퇴실 시에는 동일한 상태를 유지하도록 임차인에게 당부하는 일도 해야 한다"고 덧붙였다.