"가을 이사철이 다가온다" 전세 마련 유의점은?

[아시아경제 황준호 기자] 가을 이사철이 가까워짐에도 경기침체 등으로 매매 계약이 이뤄지고 있지 않다. 이에 전·월세는 올초와 마찬가지로 수요가 몰릴 것으로 보인다. 이에 주택 전·월세 구입시 주의점에 대해 알아봤다.

먼저 임대차 계약을 할 때는 당사자를 확인하는 것이 필수다. 부동산 등기부를 통해 계약자가 소유자와 일치하는 알아보라는 뜻이다.

등기부는 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)와 대한민국전자정부(www.egov.go.kr) 사이트를 활용하면 확인할 수 있다. 또 행정안전부에 전화를 걸면(국번없이 1382) 당사자가 가지고 온 주민등록증이 위조된 것은 아닌지를 알 수 있다.

확인 중 만약 부인이나 자녀와 같은 대리인이 계약자로 나왔으면 본인에게 임대 의사 여부를 직접 전화를 걸어 확실하게 해 둔다. 이어 소유자 본인이 대리인에게 임대할 권한을 주었다는 뜻이 담긴 위임장과 위임장에 찍힌 도장이 첨부된 인감증명서를 받아 두어야 한다.

하지만 대리행위는 반드시 위임장이 있어야 하는 것이 아니므로 상대방이 위임장을 소지하지 않은 경우도 있다. 이럴 경우 임대인 본인에게 전화를 걸어 임대의사와 대리인이라고 하는 자에게 대리권을 부여했는지 알아본다. 이후 본인의 통장으로 송금하면 대리행위로 인해 발생하는 분쟁을 미연에 막을 수 있다.

다음으로 등기부를 보면 소유권자와 저당금액 등을 알 수 있다. 저당금액이 집값의 30% 미만이면 안전하지만 그 이상이면 전세보증금을 다 받지 못하는 경우도 생긴다. 만약 집이 경매에 들어가면 시세의 70~80%에 낙찰되기 때문이다. 이에 저당권으로 잡혀있는 금액과 보증금을 비교해 보고 계약 여부를 판단해야 한다.

또한 집 열쇠를 받는 즉시 동사무소에서 전입신고를 해야한다. 이어 임대차계약서상에 확정일자를 받아 놔야 한다. 확정일자를 받아 놓아야 나중에 보증금 분쟁이 생겨 집이 경매되는 경우 우선변제권을 가질 수 있다.

전입신고를 할 때는 임차인 본인 뿐 아니라 배우자 등 가족 모두 주민등록에 포함된다는 사실을 알아야 한다. 임대차계약을 체결하고 주택의 인도와 주민등록전입신고를 마치면 그 다음 날부터나 제3자에게 임차권의 내용을 주장할 수 있다. 또 임대차계약서 상 확정일자를 받으면 민사집행법에 의한 경매나 국세기본법에 의한 공매시 후순위권리자보다 우선해 변제받을 수 있다. 여기에 주택임대차보호법은 존속 기간의 정함이 없거나 2년 미만으로 임대차기간을 정한 경우 그 기간을 2년으로 보므로 계약기간 동안 안정적인 삶을 누릴 수 있다.

다만 임차인은 임대차기간을 1년으로 정한 경우 1년 약정의 유효함이나 2년의 임대차기간을 주장할 수 있다는 점을 유념해야 한다. 전·월세 기간 중 집주인이 바뀌는 것에 대해 임차인은 걱정할 필요가 있다는 말이다. 이는 계약이 그대로 이어지기 때문이다. 계약서를 다시 작성할 필요도 없다.

계약금을 둘러싼 분쟁도 알아 둘 필요가 있다. 계약금은 약속을 지키기 위한 최소한의 장치다. 보통 거래 금액의 10%를 내놓는다. 일단 계약을 체결한 뒤 하루가 지나지 않아도 파기하면 책임을 져야 한다. 일반적으로 계약금을 준 사람을 반환받을 수 없고 받은 사람은 계약금의 2배 수준의 금액을 줘야 한다. 미리 물건을 확보하기 위해 체결하는 가계약과 계약의 차이점에 대해 궁금해 하는 사람도 많은데 법에서는 가계약도 계약의 일부분으로 본다. 따라서 가계약을 파기할 때도 계약과 똑같이 위약금을 물어야 한다. 그러나 계약서에 '계약금을 준 자가 계약을 위반하면 계약금을 포기하고 계약금을 받은 당사자가 계약을 위반하면 그 2배를 상대방에게 물어주고 계약을 해제할 수 있다'는 특약을 하지 않으면 실제 손해만을 청구할 수 있다. 그러므로 계약금을 해약금으로 추정한다는 문구를 기재해야만 한다.

마지막으로 계약할 때 당장 고려할 사항은 아니지만 임대차 기간이 끝나는 시기에도 주의해야 할 것이 적지 않다. 통상 계약이 완료되는 한 달 전에 집주인과 임차인이 별다른 말이 없으면 계약 기간이 자동 연장되는 것으로 본다. 집주인은 마음대로 집을 비우라고 요구할 수 없고 또 2년의 임대차기간에 묶이지만 임차인은 언제든지 해지통보가 가능하고 3개월 후 집주인은 보증금을 줘야 하는 의무가 있다.

하재윤 부동산써브 연구위원은 "요즘 들어 임대차 분쟁 관련된 상담이 줄을 잇고 있다"며 "올바른 지식을 통해 선 대처에 들어가야 분쟁에서도 이길 수 있다"고 조언했다.

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황준호 기자 rephwang@