"쪼개라 포장해라 넘겨라" 부동산 불황 타계 백태

[아시아경제 황준호 기자] 경기 침체로 부동산 시장에 각종 편법, 불법, 탈법이 성행하고 있다. 거래 단절로 맥이 끊긴 상품 판매를 위해서 신조어를 가져다 포장한다. 실패나 거액투자 손실을 두려워하는 수요자를 유인하기위해서 소액단위로 상품을 구성한다. 최근에는 분양권 손절을 원하는 이들에게 권리포기용 바지계약자까지 알선하고 있다. 이같은 부동산 시장 불황 타계 백태에 대해 부동산써브와 함께 알아봤다.

◇ 가볍게 쪼개라 "도정법 개정, 지분쪼개기 부활"= 지난해 2월 도시및주거환경정비법이 개정됨에 따라 재개발 후보지의 지분쪼개기가 사실상 허용됐다.

서울시의 경우 종전 2008년7월30일 이후부터 조합원 분양 최소 규모(전용60㎡)이하로 지어진 다세대주택 지분은 분양권을 인정하지 않았다.

하지만 도정법 개정으로 정비예정구역으로 지정되지 않은 지역의 주택 등 건축물의 분양 받을 권리 산정 기준일은 정비예정구역으로 지정 고시된 날이나 시·도지사가 정비구역 지정 고시 전에 따로 정하는 날(권리산정 기준일)로 변경됐다.

이와 관련한 서울시 조례도 7월 중 시행될 것이 거의 확실시됨에 따라 한강르네상스와 유턴프로젝트 등 수변개발 예정지 중 정비예정구역이 아닌 지역에 원룸과 투룸이 생겨나면서 투자자들을 유혹하고 있다.

전용면적 8~10평형(대지지분 4~5평형)짜리 신축빌라로 총 분양가는 2억 원에 육박하지만 잔금대출이나 임차인의 전·월세금을 포함하면 8000만~1억원선으로 실투자금이 낮아진다. 규제의 틈새를 피하면서도 큰 상품을 잘게 쪼갠 뒤 수익형부동산과 접목시켜 수요자의 이목을 끌고 있는 상품인 셈이다.

하지만 정비구역으로 지정된다는 보장이 없다. 맹목적인 가능성에 배팅을 하는 셈이어서 투자자들의 주의가 요구된다.

◇ 둔갑의 천재 '고시원'= 준주택에 대한 규제 완화와 1~2인 가구 증가, 도심 수익형부동산에 대한 관심 증가에 따라 초소형 수익형 상품에 대한 인기가 높다.

최근 이러한 분위기에 편승해 일부 신도시 대형 상가공급자는 미분양 된 상가 일부를 고시원으로 변경해 고시텔, 비즈텔, 원룸텔, 리빙텔 등으로 포장해 판매 중이다.

전용 10~30㎡ 안팎 크기로 쪼개 4000만~7000만원 정도 투자 비용이 적다. 또 월 50만~60만원의 임대수익을 내걸거나, 가전제품 등 풀옵션 마감재, 확정수익보장, 중도금 대출 알선 등을 미끼를 내걸면 성황리 분양이 완료된다.

또한 개별등기라는 신조어를 만들어 등기 지식이 많지 않은 수요자를 현혹한다. 부동산등기법상 개별등기는 정식 용어가 아니다. 대부분의 고시원들은 본인명의로 분양받더라도 지분 등기만 가능한 일종의 공동소유 부동산이다.

여러 사람이 지분에 따라서 건물을 포함한 땅에 대한 재산권을 나눠 갖는 형태로 전매하거나 되팔 때는 나머지 소유자들의 동의를 모두 받아야 가능하다.

일부는 분쟁을 없애기 위해 분양 계약 시 아예 매매 동의서를 미리 받는 분양사무실도 있다. 하지만 매도시 찾아올 문제는 아무도 보장할 수 없다.

투자자들이 알아둘 점은 미분양 상가 뿐만 아니라 찜질방 등을 경매로 낙찰받아 내부구조를 고시원화 한 뒤 비즈·원룸텔로 지어 분양하는 사례가 있어 주의가 요망된다.

◇'마이너스 입주 물량'도 환영= 지난해 계약금 정액제와 중도금 융자 혜택을 등에 업고 공격적으로 분양받았던 계약자들은 주택시장 침체, 거래두절현상, 입주적체로 밤잠을 못 이루고 있다.

계약금도 포기했지만 분양권 사겠다는 사람이 없다. 중대형 평면은 전세 놓기도 쉽지 않다. 건설업체의 동의 없이 계약해지도 용이치 않다. 입주 지연에 따른 연체금 공포만이 이들을 꿈속에서 옥죈다.

이에 중개업소나 브로커를 통해 수수료 700만~1000만원의 추가 비용과 계약금 포기조건으로 바지계약자를 구해 분양권을 전매하는 사례가 발생하고 있다.

입주예정자는 부채를 해결할 수 있고 중개업자나 브로커는 불황 속에 또 다른 수입원(중개수수료)을 찾을 수 있다. 바지계약자는 명의 제공을 통한 현금수수료 등을 챙겨 삼 박자가 맞아떨어지는 거래 형태가 형성된다.

하지만 건설사 측은 미입주 리스크를 떠안지 않기 위해 분양권 명의 변경시 금융권과 신용정보를 통해 바지계약자를 철저히 가려내고 있어 일반화되기는 어려운 상태다.

함영진 부동산써브 팀장은 "불황기 투자기법은 더 지능화되고 편법과 합법을 넘나들고 있다"며 "수요자의 눈높이를 맞춘 화려한 진화를 거듭하고 있다"고 말했다.

이어 "위기가 기회일수 있다는 금과옥조에 매몰돼, 불황기 욕심을 부리는 일을 삼가해야 한다"며 "법과 정책을 활용한 합법적 수익을 거두려는 마음가짐이 중요하다"고 강조했다.

[아시아경제 증권방송] - 무료로 종목 상담 받아보세요

황준호 기자 rephwang@