고덕주공 2, 6단지 무상지분 논쟁 원인은 ?

[아시아경제 오진희 기자]재건축 조합원들의 사업비 부담과 직접 연계되는 무상지분율을 두고 논란이 확산되고 있다.

서울 강동구 고덕동내 인근 재건축단지에서 시공사들이 조합에 제시한 무상지분율이 큰 차이를 보인데 따른 것이다. 건설사들은 시공사로 선정되기 위해 무상지분율을 최대한 높이는 쪽으로 경쟁을 벌이고 있지만 도급제와 확정지분제 등 사업방식의 차별성과 함께 무상지분율도 달리 제안, 조합원들이 혼란에 빠졌다.

특히 무상지분율을 지나치게 높게 할 경우 시공사의 이익이 크게 낮아지는 것은 물론 일반분양가로 조합원의 혜택분이 전가될 수 있다는 점이 부각된다. 집값안정을 목표로하는 정부나 서울시의 입장과 대치될 수밖에 없다.

26일 관련업계에 따르면 최근 강동구 고덕주공2단지와 6단지 시공사 선정 과정에서 무상지분율을 두고 조합원과 시공사간 갈등이 심화되고 있다.

2단지 조합은 지난 17일 시공사에서 입찰제안서를 받은 결과, 가장 높은 무상지분율이 137%에 그쳤다. 이는 조합원들이 기대했던 150%보다 크게 낮은 수준이었다. 이에비해 21일 시공사 입찰제안서를 받은 고덕주공 6단지의 경우 최대 무상지분율이 174%로 제시됐다.

무상지분율이란 재건축 후 추가부담금 없이 입주할 수 있는 평형을 대지지분으로 나눈 값이다. 예를 들어 49㎡(15평) 아파트(대지지분 20평)의 무상지분율이 180%라고 가정할 때 대지지분에 무상지분율을 곱하면 36평(20평×180%)이 나온다. 대지지분이 높고, 무상지분율이 높을수록 추가분담금 없이 넓은 평형을 입주할 가능성이 커지게 된다.

고덕지구에서 문제가 되는 점은 비슷한 환경이지만 지분율 제시에서 크게 차이를 보이고 있다는 점이다. 2단지는 무상지분이 높을수록 일반분양가가 높아졌는데, 6단지에서는 무상지분을 높게 하고도 일반분양가를 크게 낮추겠다고 제안한 것이다.

실제로 고덕2단지의 경우 GS건설.삼성건설 컨소시엄이 무상지분율을 137%(3.3㎡당 일반분양가 2269만원)을 제시하고 대림산업은 133%(2170만원)을 제안했다.

6단지는 GS·삼성 컨소시엄이 133%(2266만원)을 제시했으나 두산건설이 174%(1605만원)을 제안한 것으로 나타났다.

즉 2만5203평의 대지면적에서 174%의 무상지분율을 보장하면 4만3853평이 조합원 몫이 되고 전체 분양면적 5만3205평에서 조합원분 면적을 뺀 9352평을 1605만원에 분양해 공사비를 회수하는 구조라는 얘기다. 결국 일반분양으로 건지는 1500억여원 중 사업비 1000여억원을 뺀 500억원으로 공사비를 충당하겠다는 결론이 나온다.

고덕2단지 주민들은 비슷한 용적률 조건인데도 6단지 시공사들이 보다 높은 무상지분율을 제시했다며 시공사 선정을 다시해야 한다고 소리높이는 등 혼란이 빚어지고 있다.

하지만 고덕6지구도 조용한 편은 아니다. D건설이 제시한 174%라는 무상지분율임에도 일반분양가는 낮게 제시했다는 사실이 알려지며 혼선을 빚기는 마찬가지다.

또한 재건축 물량확보를 위한 건설업계의 무한경쟁이 낳은 결과라는 우려섞인 시선도 읽혀진다. 한 건설업체 관계자는 "터무니없는 시공비를 제시했다는 것은 그만큼 시공사 선정경쟁이 치열하다는 점을 반영한다"면서도 "지나치게 낮은 공사비를 제시한 것은 공공관리자제도 시행을 앞두고 시공사 선정을 지연시키려는 목적이 있는 것 같다"고 말했다.

이에 대해 전문가들은 제시된 무상지분율이 터무니없이 높거나 낮다는 것 모두 부동산 경기침체와 단기적인 재건축 투자 메리트 감소를 반영하는 모습이라고 지적했다.

두 지구의 재건축 시행자인 조합이 공사비만 시공사에 지불하는 도급제가 아닌, 시공사가 일정 분양 면적을 조합에 제공하고, 나머지 분양분의 이익을 가져가는 지분제를 적용해 입찰을 받고 있기 때문이다.

전문가들에 따르면 강남 재건축 단지들은 사업시행시 도급제가 대부분이다. 하지만 이렇게 지분제를 적용하게 되면 미분양 우려 등 경기침체로 인한 리스크를 일정부분 시공사에 부담지울수 있다. 단 사업이 완료된 시기에 경기가 좋아지고 시세차익이 커질경우, 시공사도 그만큼 이익을 챙길 수 있다.

임달호 현도컨설팅 대표는 "재건축 단지도 외부경기가 전체적으로 얼마만큼 살아나느냐가 변수"라면서 "건설사들이 사업을 따내기 위해 무상지분율을 높이고 시공비를 낮추는 예도 있지만, 부동산 경기가 좋지 않은 요즘 리스크를 최소화할 수밖에 없어 무상지분율이 낮아지는 경향도 엿보이고 있는 것"이라고 설명했다.

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오진희 기자 valere@