불황기 부동산투자, 도심역세권소형에 분산투자하라

전문가들, 투자수익 확연한 물건 위주 접근해야 조언

[아시아경제 김정수 기자] 최근 부동산 시장 흐름이 심상치 않다. 미분양은 시간이 갈수록 쌓여만 가고 엎친 데 덮친격으로 입주때까지 팔리지 않은 불꺼진아파트가 건설사들의 목을 겨누고 있는 실정이다.

한치 앞을 내다보지 못하는 경기상황과 저렴한 공공주택의 위세에 눌려 대부분의 건설사들은 분양일정을 잡지 못하고 있다.

그렇다면 불황기 부동산투자는 어떻게 해야 할까? 전문가들은 도심지역 역세권 소형에 분산투자할 것을 조언한다. 또 투자수익이 눈에 보이는 위례신도시, 판교신도시, 성남도촌지구, 송도 등에 관심을 가질 것을 주문한다.

◇투자수익이 눈에 보이는 물건 위주로 접근하라

분양시장에 접근할때는 청약율이 높아 프리미엄이 기대되는 지역의 물건 위주로 접근하는 게 안전하다. 예로 위례신도시나 4월 사전예약이 예정된 2차 보금자리 등이다.

2차보금자리 지구 대부분은 서울 도심에서 15~21㎞ 근접하기 때문에 직주근접이 가능한 위치로서 투자성도 기대된다.

그중에서도 백미는 서울 세곡 2, 내곡지구에서 공급되는 아파트가 청약경쟁율이 높을 것으로 예상된다. 5월경에 공급될것으로 예상되는 판교신도시, 성남 도촌지구나 송도 신도시등에서 공급되는 아파트도 관심을 가질 만 하다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “하반기로 갈수록 건설사들이 현금확보를 위해 분양중인 물건을 파격적인 가격으로 시장에 내놓을 가능성이 있다”며 “여유를 가지고 실수요자 입장에서 노려보는 것도 좋다”고 조언한다.

일반 매물 같은 경우는 경매를 이용하거나 시행사들이 자금확보를 위해 처리하는 대물(代物 ) 부동산위주로 접근하는 것도좋은 방법이다. 대물부동산은 통상 시세보다 훨씬 저렴한 가격으로 나오기 때문에 경매투자보다 훨씬 높은 투자수익을 올릴 수도 있다. 단 현지수요여부를 확인 하는 등 사전에 면밀한 시장조사가 필요하다.

◇도심지역 역세권소형에 집중

불황기일수록 사람들은 일자리가 풍부한 도심권으로 몰리기 마련이다. 역세권에 위치한 소형이 제격이다.

소액 투자 가능한 도심권 역세권 틈새 상품은 유도정비구역내 소형 빌라에 관심을 가질만하다. 대표적으로 한강변 수혜까지 보는 망원지구, 당산동~양평동 일대를 눈여겨 볼 필요가 있다.

개발 호재있는 저렴한 연립이나 다세대 신축이 가능한 대지지분이 넉넉한 단독주택이 투자가 유망하다. 현재 망원지구, 유도정비구역일대 연립·다세대 지분가격이 3.3㎡(23㎡)당 3300만~3500만원 안팎에 형성돼 있다.

영등포구 당산~양평동 일대도 망원지구와 지분값이 비슷하게 형성되어 있다. 전략정비구역과 달리 유도정비구역은 3~4억대의 주택이 대부분이어서 전세를 안고 1억5000만원내외로 투자가 가능하다. 올해안으로 유도정비구역으로 확정되면 동시에 건축제한지역으로 지정될 가능성이 크기 때문에 매물부족 속에 가격이 상승할 수도 있다.

◇분산투자가 해법이다.

불황기에는 덩치가 큰 부동산에 올인하는 것보다 덩치가 적은 부동산에 분산투자하는 것이 유리하다. 위험부담이 줄일 수 있기 때문이다. 분산투자하면 환금성이 뛰어나고 매수자 입장에서도 쉽게 투자할 수 있기 때문이다.

주거와 상가, 오피스텔등으로 나눠 놓으면 세금측면에서도 유리한 면이 많다.즉 10억원의 투자금이 있다고 가정하면 5억원가량의 대출을 끼고 15억원짜리 물건하나에 올인하는 것보다 서로 다른 2억원짜리 물건 5개에 분산투자하는 게 불황기 투자비법이다.

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