안정적 임대수입 노린 오피스텔 투자 어떻게 할까?

[아시아경제 오진희 기자]부동산 경기를 예측하기 어려운 상황에서 재테크로 관심을 받는 임대사업 중 하나가 '오피스텔'이다.

이는 가격급등을 노린 투기거래보다 매달 안정적인 임대수입을 담보할 수 있기 때문이다. 오피스텔은 전매제한과 총부채상환비율(DTI)규제 등을 피해 반사이익도 누리고 있다.

또 아파트보다 분양가가 낮은 오피스텔은 청약통장이 필요없으며 주거용이 아닌 업무용으로 분류되기 때문에 주택법의 적용을 받지 않는다.

양지영 내집마련정보사 팀장은 "정부가 지난 8월 전용면적 85㎡ 이하의 오피스텔에 대해서는 바닥 난방을 허용해 1인 가구, 신혼부부 등 수요층을 대상으로 중소형 오피스텔이 틈새 상품으로 떠오르고 있다"고 말했다.

◇오피스텔 투자시 유의점

이러한 오피스텔 투자에서 무엇보다 중요한 것은 위치 선택이다. 전통적으로 오피스텔 인기 지역인 강남과 여의도, 마포, 용산구뿐만 아니라 직장인 임대 수요가 많은 테헤란로 쪽, 원룸은 대학가 주변이 무난하다. 대학가 주변은 오피스텔 임대 고정 수요자가 뒷받침되어 있기 때문에 안전하다.

세금도 감안해야 한다. 오피스텔은 기본적으로 업무용이다. 하지만 만약 주거용으로 사용한다면 주택으로 간주된다. 따라서 오피스텔 외에 거주용 주택이 따로 있는 경우엔 1가구2주택 이상 보유자에 해당되므로 양도세가 중과(세율 50% 적용)된다.

반대로 거주용 오피스텔 외 다른 주택이 없는 경우에는 1주택자로 보고 3년 이상 보유 등 비과세 요건을 갖추면 양도세를 면제받을 수 있다.

오피스텔은 싸다고 구입할 것이 아니라 매매가 대비 임대가가 최소한 40%가 넘는 곳을 골라야 한다. 같은 조건이라면 전용률이 높은 것이 좋다. 연면적이 적은 오피스텔일 경우 주차장, 복도 등 부대시설 비중이 높아 전용률이 떨어진다는 단점이 있다. 최근 오피스텔 공급이 늘면서 교통여건이 뛰어나 임대가 잘되는 곳이라도 공급이 넘친다면 투자가치는 떨어진다는 것을 염두에 둬야 한다.

만약 도심이 아닌 택지지구 내 주거형 오피스텔이라면 주변아파트 시세와 비교를 해보아야 한다. 132㎡(40평형)의 오피스텔의 경우 주변의 83㎡(25평형대) 아파트와 비교를 해보아야 한다. 오피스텔의 전용면적 비율은 50% 선이며 아파트의 경우 70~80%가 되기 때문이다.

◇서울 역세권 주요 오피스텔

강남구 역삼동에 위치한 '대우디오빌3차'는 지하5층~지상15층 294실로 구성돼 있다. 2004년 3월에 입주했고, 지하철2호선 선릉역이 걸어서 1분 거리다. 인근에 롯데백화점, 이마트, 연세대학교영동세브란스병원, 선릉공원 등이 있다. 주변에 업무시설들이 밀집돼 있어서 유동인구가 많다.

종로구 내수동 '경희궁아침'은 지하5층~지상16층 1031실로 대형으로 이뤄져 있다. 2004년 5월에 입주했고, 지하철3호선 경복궁역이 걸어서 3분 거리에 위치한다. 인근에 편의시설로는 롯데백화점, 강북삼성병원, 사직공원 등이 있다. 실내에는 테마공원, 스포츠센터, 골프연습장, 실버하우스 등이 갖춰져 있다.

관악구 신림동 '신림SK허브그린'은 지하5층~지상14층 220실로 구성되어 있으며 2004년 9월에 입주했다. 지하철2호선 신림역이 걸어서 1분 거리다. 인근에 르네상스, 포도몰, 씨앤스퀘어, 롯데백화점 등 대형 쇼핑몰이 있다. 걸어서 20분 거리에 보라매 공원이 있다.


오진희 기자 valere@asiae.co.kr