[장경철의 돈 되는 상가]'층별 상가투자 전략은' ①

상가에서 가장 좋은 자리는 어디일까? 상가투자에 관심이 없는 사람도 당연 1층 코너자리라고 말할 것이다. 당연해 보인다. 상가현장에 있다보면 1층 코너상가는 가장 먼저 분양되는 자리다.

하지만 시간이 흐르고 상권이 형성이 됐을 때 1층 코너자리가 최고의 가치를 유지하고 있는 것은 아니다. 상가의 가치는 입지도 상당한 영향을 주지만 임차인의 능력, 운영사의 마케팅, 개발호재, 업종의 선택 등도 중요하기 때문이다.

층별 분양가를 상가의 가치로 볼 때 1층 가치가 100이라면 과거에는 2층이 50, 3층이 40, 4층 이상은 35 정도 수준을 보였다. 하지만 최근에는 2층이 35 이하, 3층은 30 이하, 4층 이상은 25 이하로 떨어졌다는 분석이다.

이는 장기간의 경기불황으로 층간 차별화는 더욱 뚜렸해져 1층의 선호도가 높아지고 있다는 것을 반증하고 있다. 그러나 또 다른 이면에는 1층의 분양가가 결국 상가투자에서 거품의 주범임을 알 수 있다는 것이다.

1층에 있는 상가라도 후면에 있다든지 전면은 좁고 이면이 긴 상가, 기둥에 가린 상가, 계단이 있어 접근성이 떨어지는 상가 보다는 전용 엘리베이터나 서비스 공간을 독점으로 활용할 수 있는 상층부 상가나 훨씬 낫다.

그러면 사례를 통해서 경쟁력이 있는 2,3층이 그렇지 못한 1층 상가보다 경쟁력이 있음을 살펴보자.

◇ 사례로 보는 층별 상가투자

박경한(47)씨는 모 금융기관의 부장이다. 몇 해 전부터 동기들이 조기퇴직을 하는 모습을 보면서 본인도 예외가 아니라는 생각이 들었다. 1년전 평소 가깝게 지내던 지인에게서 K디지털 단지내 아파트형 공장 상가를 분양을 받는 것이 어떠냐는 제의를 받았다. 3층에 있는 상가로 분양가는 3억원이고 샤브샤브 전문점이 임점해 영업중인 상태였다.

박씨는보유하고 있던 현금 2억원과 융자 1억원으로 분양을 받았다. 박씨는 시간이 나는대로 주변상권을 돌아다니며 경쟁업종을 분석했고 3층에 있는 점을 감안해 접근성과 가시성을 살펴본 후 투자했다. 주 고객층이 젊은층으로 업종이 들어맞았다.

임차인은 보증금 5000만원에 월 270만원의 임대조건으로 계약기간 2년 만기가 얼마 남지 않은 지금 임차인은 박씨에게 매수의사를 밝혀왔다. 그러나 박씨는 당분간 상가를 매도할 의사가 없다고 한다.

경기도 신도시 한 상가건물 2층에 가격파괴 삼겹살 전문점을 연 허창(41)씨는 1층과 2층을 분양받을까 고민한 끝에 결국 2층을 분양받기로 했다. 1층을 분양받을 경우 투자금액도 부담이 됐지만 업종 특성상 넓은 공간을 활용해야 희망하는 매출을 올릴수 있다는 생각을 들었다.

그는 현재 하루 100만~150만원의 매상을 올리고 있다. 입지와 업종을 감안해 전문가들이 매긴 하루 최대 매상(80만원)보다 훨씬 많은 금액이다. 허씨의 고객 유치 비결 중 하나는 손님의 구두를 직접 닦아주는 것인데 한번 찾은 고객이 다시 온다는 것이다. 만약 1층에서 창업을 했다면 지금보다 2배 가량의 투자비가 들었을 것이다.