[부동산稅테크]'3년간 농사지은 토지의 절세법은'

대전에 살고 있는 유영미(52)씨는 15년 전에 농업인인 남편으로부터 농지의 절반을 증여받았다. 그리고 지금 남편과 본인 소유의 농지를 매매하고자 한다.

남편이 소유한 토지는 세금을 내지 않아도 될 것으로 보인다. 하지만 본인이 증여받은 토지는 높은 세금이 매겨질 것 같다. 그렇다면 세금을 절약할 수 있는 방법은 없을까. 유씨는 교사로 일하다 3년 전 퇴직하고 그동안 농사를 지어왔다.

◇ 다양한 과세방식 꼼꼼히 따져봐야 = 농지에 대한 양도세 과세방식은 다양하다. 비과세에서부터 일반과세, 중과세 그리고 감면 등이 복잡하게 얽혀 있다. 따라서 관련 내용들을 하나씩 뜯어보고 본인에 맞는 절세법을 찾아내야 한다.

첫째, 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 길은 자격을 갖춘 농업인들이 농지를 맞교환하거나 분합(토지의 분할과 합병. 농가가 농지를 여러 곳에 분산 소유하고 있는 경우에 농지의 합리적인 관리를 위해 하는 행정처분)하는 정도가 있다.

둘째, 농지의 양도에 대해 비과세를 받을 수 없다면 이제 과세되는 것이 원칙이다. 과세 방법에는 일반과세와 중과세가 있다. 일반과세는 장기보유특별공제와 보유기간에 따른 세율(50%, 40%, 6~35%)이 적용되는 것을 말한다. 중과세는 장기보유특별공제가 적용되지 않으며 세율은 60%로 적용되는 것을 말한다.

단 2009년 3월16일부터 2010년12월31일까지는 비사업용 토지에 대한 세율을 보유기간에 따른 세율로 바꿔 적용한다. 따라서 이 기간에 비사업용 토지를 처분하면 종전에 비해 세금혜택을 크게 받을 수 있다. 또한 이 기간 내에 취득한 토지는 앞으로 영구적으로 일반세율을 적용하도록 했다.

셋째, 농지는 국민생활과 직결되는 것인 만큼 8년 자경한 농지나 대토한 농지에 대해 감면을 적용한다. 이 둘을 묶어 양도한 해에 개인별로 양도소득세를 2억원(5년간 3억원)원까지 감면한다. 이중 8년 자경농지에 대한 감면은 아주 폭넓게 적용되므로 세세한 부분까지 알아두는 것이 좋다. 일단 이 규정을 적용받으려면 농지 소유자가 농지 보유기간 중 8년 이상을 농지 소재지에서 직접 거주하고 경작해야 한다.

거주는 농지 소재지로부터 20㎞ 이내 또는 농지 소재지와 연접한 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말함)안의 지역에서 해도 된다. 만일 거주사실과 주민등록초본이 다른 경우에는 전화가입증명원이나 인우보증서 등으로 이를 입증하도록 한다.

자경은 원칙적으로 농지소유자가 농작물의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의해 직접 경작하였음을 보여줘야 한다. 따라서 대리경작이나 다른 세대원이 농사를 짓는 것은 자경했다고 할 수 없다. 자경에 대한 입증은 농지원부나 조합원증명원, 농지위원장이 확인한 자경사실확인서, 농업일지, 농약 및 비료 구입영수증, 인우보증서 등으로 한다.

참고로 경작기간을 따질 때 피상속인(사망자)의 경작기간을 포함한다. 따라서 농지는 상속을 통해 받으면 경작기간이 늘어나는 이점이 있다. 하지만 농지를 증여받은 경우에는 증여 전의 소유자와 수증자의 자경기간이 합산되지 않음에 유의해야 한다.

이제 유씨 문제를 해결해 보자. 유씨는 8년 이상 자경하지 않았으므로 8년 자경농지에 대한 감면을 받지 못한다. 이럴 때에는 대토농지에 대한 감면을 받아보자. 이 규정은 3년 이상 재촌ㆍ자경한 농지 소유자가 그 농지를 팔고 다른 곳에 가서 농사를 지을 때 유용성이 높다.

유씨는 3년 이상 재촌ㆍ자경 조건을 만족하므로 새로운 농지를 취득하면 양도소득세를 1년간 2억원까지 감면받을 수 있다.

다만 이 규정을 적용받기 위해서는 새로운 농지 소재지에서도 3년 이상 재촌ㆍ자경해야 하고 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지 면적의 2분의 1 이상이거나 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지 가액의 3분의 1 이상에 해당돼야 한다.