[장경철의 돈 되는 상가]상가 특성 파악하고 아이템 정하라

입지 좋으면 상가투자 절반은 성공

상가투자에서 입지는 투자의 성패를 좌우한다. 업종 아이템이 좋아도 상가를 잘못 선택하게 되면 성공투자와는 거리가 멀어진다.

상가 종류도 보편적인 근린상가, 단지내 상가에서부터 주상복합, 전문테마, 쇼핑몰, 아파트형 공장 지원상가, 민자역사내 상가, 복합단지상가 등 전문화, 세분화 돼가고 있다. 상가 아이템의 선택도 중요하지만 상가의 정확한 특성을 파악한 후 아이템을 접목시킬 경우 투자에 성공할 가능성이 높다.

물론 업종이가 업태에 따라 다소 차이는 있겠지만 일반적으로 점포창업 성공여부의 절반 이상은 입지가 좌우한다고 한다. 그 중에서도 일반 소비자들을 대상으로 하는 음식업이나 소매업, 서비스업이라면 더 그렇다. 입지가 좋은 상가는 별도의 광고나 홍보를 하지 않고서도 인지도를 높일 수 있다는 장점이 있다.

그렇다면 각 상가의 특징과 대표적인 상가의 투자 요령, 주의할 점에 대해 살펴보자.

◆ 근린상가

근린상가는 생활권에 인접해 있다. 건축법규상의 근린생활시설은 우리가 살고 있는 주택과 매우 가까이에 있어 도보로 쉽게 접근할 수 있으며 생활에 필요한 시설물을 말한다.

근린상가란 제과점, 약국, 세탁소, 미장원, 학원, 병ㆍ의원 등 우리 실생활과 거리상, 편의상 인접한 업종이 입주한 건물을 칭한다. 대개 2∼5층 규모의 중간층 규모로 세워지며 상층부에는 주택이 들어서는 경우가 있다. 최근엔 그 규모가 상권에 따라 점점 대형화, 전문화되고 있다.

입지가 좋은 상가를 잡아야 한다. 역세권이나 전철역, 대로변의 상가가 좋다. 상가의 입지가 주동선에 가로로 길게 뻗어 있는 상가를 선택해야 해야 하는데 출근길 상권보다 퇴근길 상가가 더 유리하다. 무권리 상가보다는 권리금이 있는 상가를 골라야 한다. 신도시 지역 내 소형상가는 피해야 한다.

특성에 맞는 업종을 선택해야 한다. 분양은 초기에 임대는 입점 6개월 전후에 선택해야 한다. 시행사의 인지도나 경험 유무를 체크해야 한다.

◆ 단지내 상가

단지내 상가는 주택건설기준 등에 관한 규정에 의해 공동주택 건립시 주민 생활편의를 위해 설치한 상가를 말한다. 단지내 상가는 단지 규모와 주변 상권과의 경쟁관계를 고려해야 하며 단지규모는 최소 700가구 이상, 가구당 점포면적은 1㎡ 이하를 말한다. 때문에 132㎡(40평형)이상의 대형평형 단지보다는 단지 안 소비 성향이 강한 66~99㎡(20∼30평형)대의 중ㆍ소형단지가 유리하다.

또 인근에 대형 할인마트, 백화점 유무를 확인, 의류점 등 중복 업종은 피하고 식품점과 같은 생활 밀착형을 택해야 한다. 대형 상가에서 셔틀버스를 운행하면 단지 안 상가의 수요가 분산돼 매출이 줄어드는 점도 고려해야 한다. 지하층은 식료품, 수퍼마켓, 1층은 제과점, 부동산, 2층 이상은 학원, 사무실, 미용실 등이 적합하다.

세대수에 맞는 적정 상가 규모는 아파트 배후 세대수에 따라 달라진다. 상가는 단지입구에 위치한 것보다는 주민이동 동선에 위치해야 한다. 지하층이 있는 상가는 고려 2순위. 상가의 입지가 주동선에 가로로 길게 뻗어 있는 상가를 선택해야 한다.

업종선택에 신중해야 한다. 주변 상가들의 업종을 잘 살펴보고 세대수에 맞는 업종을 잘 선택해야 한다.

◆ 주상복합상가

주+상(住+商)이란 말 그대로 하나의 건물에 주거공간과 상업공간이 함께 공존하는 건축형태를 말한다. 주상복합상가의 특징은 주로 도심의 자투리 공간에 많이 건축돼 있으며 주거공간 90% 상업공간 10%의 비율로 돼있다. 대부분 도심지나 중심지에 위치해 교통이 편리하고 접근성은 뛰어나지만 주거공간의 쾌적성은 떨어진다는 단점이 있다.

◆ 전문테마상가

전문테마상가는 백화점이나 쇼핑몰과는 다르다. 백화점이나 쇼핑몰은 하나의 건물에 생활용품, 농ㆍ수산물, 의류, 전자, 식당가 등의 여러 업종들로 구성돼 있으나 전문테마상가는 말 그대로 건물전체가 하나의 테마로 구성돼 있다는 것이다. 의류상가, 공구상가, 전자상가 등이 대표적인 곳이다.

대부분 전문상품만을 취급하므로 가격이나 품목이 다양하고 한 곳에서 비교해 가장 최적의 상품을 선택할 수 있다는 장점은 있으나 일부지역에 편중돼 있어 접근성이 떨어진다는 단점이 있다.

시행사의 능력을 파악해야 한다. 전문상가보다는 엔터테인먼트기능의 복합쇼핑몰이 유망하다. 지역 특성에 맞는 업종에 투자해야 하며 투자자보다 실수요자가 많아야 한다. 입점 시기가 빨라야 투자회수가 빠르다.

◆ 쇼핑몰

우리가 흔히 쇼핑센터라는 말을 많이 하는데 백화점과는 다르다. 백화점은 운영주체가 점포의 80%이상을 직접 운영하는 방식인데 반해 쇼핑몰은 점포의 대부분을 개인 점포주에게 분양해 개인 또는 상가위원회에서 운영하는 방식이다.

쇼핑몰의 장점은 점포 각각의 점주가 따로 있어 친절하며 가격 조정이 어느 정도 가능하지만 일관성, 통일성이 부족하다는 단점 등이 있다.

◆ 역세권 상가

역세권 상가는 역 또는 정류장근처에서 2∼3분 안에 도달할 수 있는 지점에 위치하고 있는 상가를 말한다. 지하철역 주변을 주로 지칭하는 용어로 인식돼가고 있다.

지하철인구의 증가로 인해 유동인구가 급증하는 추세에 따라 시간 경제적인 관점에서 활발한 활동을 보이는 상가로 수요층이 다양화돼 있으며 권리금, 보증금 등이 다른 지역 상가보다 높은 편이다. 유동인구가 많아 다양한 업종으로도 성공할 수 있으나 고객층을 면밀히 분석, 조사해 그에 맞는 업종을 선택해야 한다.

◆ 상가주택

근린상가지역에 위치하고 있는 주택형상가로 일반적으로 1, 2층은 상가로 3층은 주택으로 활용하고 있는 상가를 말한다. 상가임대수익을 고려해 저금리시대에 일반 부동산 투자자들의 관심이 집중될 수 있는 대상이다.

상가 주택은 소유주가 직접 거주함으로서 주거 문제도 해결하고 또 1층과 2층에는 상가나 사무실을 임대함으로서 월세 수입을 올릴 수 있는 이점이 있다.

특히 퇴직을 앞둔 고연령층에게는 노후 대비용 수익형 상품으로, 이미 주택을 소유하고 있는 사람들에게는 임대수익을 노릴 수 있는 투자처로 인기를 올리고 있다. 상가주택의 경우 주택의 비율보다 상가의 면적이 높을 경우 1가구 2주택에 해당되지 않는다.

장점도 많지만 투자 할 때는 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 일단 도로를 끼고 있는 장소를 선택하는 게 좋고 주택가가 시작되는 입구나 인근 주민들이 이동하는 동선 내에 위치한 곳을 선택하는 것이 좋다. 이러한 상가주택 투자, 무엇보다 충분한 투자 자금이 필요하다.

따라서 과도한 욕심을 부리기보다는 안정적인 임대 수익이나 주거의 목적을 겸할 사람들이 상가주택에 투자하는 것이 바람직하다.

글 : 장경철 상가칼럼니스트 / 한국창업부동산정보원(www.kera.kr), (02)2123-9930

김민진 기자 asiakmj@asiae.co.kr