[장경철의 돈 되는 상가] 편견 버리면 투자길 보인다 ②

◇ 역세권 상가는 무조건 잘 될 것이다? = 대부분 역세권 상가는 좋을 것이라는 느낌을 받는다. 당연해 보인다. 일단은 어떤 목적이든 역세권에는 유동인구가 많다. 환승역은 더 그렇다.

수도권에만 대략 400여개 이상의 역이 있다. 사실 이 모두를 역세권이라 부르기는 무리가 있다. 따라서 제대로된 역세권을 찾는다면, 사람이 모이는 역인지 확인해야 한다. 단지 이용 수단이 되는 역세권도 있다. 최근에는 환승역이 늘면서 출구가 두자리인 경우가 많다. 주된 출구가 어디인지 확인 해봐야 한다.

예를 들어 어떤 역의 경우 2개의 광장이 있는 경우가 종종 있다. 광장 하나는 남부역, 하나는 북부역이라고 하자. 역은 같지만 상권은 크게 두개로 나뉜다. 물론 둘다 잘되는 경우도 있지만 상반적인 상권의 형태를 보이는 경우도 많다. 또 상가가 역과 직접 연결되었다고는 하지만 상권활성화에 실패한 대형상가를 수차례 보았다.

역세권 상가투자는 시간별, 요일별 세밀한 분석을 해야하고 흘러가는 유동인구에 현혹된 투자는 삼가해야 한다. 흑석동 상권처럼 9호선이 개통되면 대학가 상권에서 외부에서 인구가 유입돼 복합상권으로 확대가 가능한 상권이 투자 1순위로 보인다.

◇ 영화관.할인점.대형서점 등 입점 상가는 무조건 잘 된다? = 역세권 주변이나 대단위 아파트 인근 대형 상가의 경우 영화관이나 할인점을 입점시키는 경우가 많다. 하지만 상가투자는 어느 단면적인 분석만 가지고 임했다가 낭패를 보기 쉽다.

분양하는 입장이나 분양받는 입장에서는 상당한 잇점으로 작용을 할수는 있다. 그러나 최근에는 오히려 상권활성화를 저해하는 역기능을 보여주고 있다. 그러면 왜 이러한 현상이 발생을 했는가? 의외로 정답은 쉽게 찾을 수 있다. 고객이 상가를 찾는 목적을 생각해보라. 상가의 고객유인형태중에 하나인 샤워효과나 폭포수효과가 먹히지 않았다는 것이다.

상가내에 영화관이나 할인점등을 임점시키는 이유는 상가전체를 살리기 위한 보조적인 수단이 돼야 하는데 오히려 '죽써서 개주는 꼴'이 된 것이다. 오직 업종차별화와 자체 경쟁력을 가져야 이러한 시설물들의 시너지 효과를 동시에 누릴수 있다고 본다.

◇ 상가규모가 크면 잘 된다? = 요즘 새로 만들어지는 상가를 보면 대형화 추세다. 규모가 크면 소비층의 다양한 욕구를 충족시키는데 유리하다는 판단에서다. 그러나 지나치게 많은 점포수는 임차인의 유치에 실패해 공실이 증가함은 물론 경제적인 부담으로 경매로 나오는 매물이 증가하고 있는게 현실이다.

또 이런 대형상가가 실패하면 지역상권에도 커다란 암초로 작용을 한다. 그러므로 경쟁력없이 상가의 규모를 키우기 보다는 상가의 접근성과 쇼핑의 쾌적성,동선의 차별성이 오히려 중요하다고 본다.

◇ 상권이 좋으면 잘 된다? = 서울에서 잘나가는 상권을 꼽으라고 하면 대략 10개 내외로 축약이 될 것이다. 종로, 명동, 강남역, 신촌, 동대문, 남대문, 노량진, 영등포, 건대입구 정도다.

이들 상권은 풍부한 유동인구와 고정고객을 동시에 갖추고 있다. 또한 교통도 잘 발달돼 있다. 이러한 최적의 조건에도 불구하고 수요층의 다양한 욕구를 채우지 못하면 아무리 좋은 상권에 있다고 하더라도 실패의 쓴맛을 보게 된다.

상권이 좋다는 것은 그 많큼 경쟁이 치열하다는 의미이다. 상권은 변한다. 또 외부요인에 의해서 커지기도 하고 작아지기도 한다. 그러므로 상권의 변화추이와 전반적인 흐름도 파악을 해야 진정한 투자라고 하겠다.

◇ 아파트 세대수가 많으면 단지내 상가가 잘 된다? = 한때 높은 경쟁률을 보였던 주택공사 단지내 상가에서도 최근 유찰이 나오고 있다고 한다. 단지내 상가의 경우 일정 배후세대 확보가 가능하다는 이유로 투자자들의 관심이 높다.

그러나 신도시나 택지개발지구등의 단지내 상가의 경우 상권의 변화를 예측할 수 있는 분석력을 키워야 한다. 가령 현재는 주변에 근린상가나 대형 할인점 등이 없다고 하더라도 차후에 생길지도 모르는 경쟁자를 대비해 경쟁력을 키워야 한다. 그러므로 세대수에만 의존한 의사결정은 지양해야한다.

* 장경철
- 한국창업부동산정보원 이사
- 중앙일보 조인스랜드 상가 칼럼리스트
- 스피드뱅크, 닥터아파트 상가 칼럼리스트