상가 실거래가를 둘러싼 '동상이몽'..그 실효성은

상가·오피스텔 등의 실거래가가 주택처럼 공개될 전망이다. 또 이를 통해 공시가격이 산정될 계획이다.

정부는 15일 이같은 사업을 추진하겠다며 '비주거용 부동산 비준표 작성 및 가격산정 프로그램 개발'에 대한 용역 공고를 냈다.

하지만 이에 대한 시장의 반응은 시큰둥하다. 실거래가 산정시 표준건물 감정평가를 통한 개별 건물에 비준표를 적용한다는 것 자체가 비주거용 부동산에는 적합하지 않다는게 시장의 의견이다.

◇국토부 공정한 거래 질서 확립 위해 실거래가 공개= 정부가 상가·오피스텔 등 비주거용 부동산 실거래가 공개를 하겠다고 나선 것은 '공평과세 실현'과 '부동산 평가행정의 일원화'를 위해서다.

현재 비주거용 건축물의 가격은 행정안전부가 건물신축가격 기준액에 구조, 용도, 위치 등을 고려해 산정한 1㎡당 가격에 면적을 곱해서 책정된다.

이에 실제 상가 건물의 거래와는 무관한 가격이 책정되곤 한다. 이에 주거용 건물인 주택의 공시가격은 시가의 80%를 기준으로 산정되고 있으나 비주거용 건물은 50%에도 미치지 못하는 경우가 많은 것으로 조사됐다.

이같은 상황은 과세 차원에서 문제가 되고 있다. 재산세 산정시 실제 가격이 반영되지 않아 공정한 과세가 이뤄지지 않는 것.

이에 국토부는 실거래가를 조사해 이를 토대로 공시가격를 선정하고 이를 공시한다는 방침이다.

◇시장 "실효성과 정확성에 의문.. 오히려 임차인의 세부담만 늘어나"= 하지만 시장은 이에 대해 의구심을 제기한다.

먼저 아파트나 주택 등 주거용 부동산과 상가 등 비주거용 부동산은 활용도가 다르다. 주거용 부동산은 매수후 거주하면서 활용도가 정해진다. 하지만 상가 등 비주거용 부동산은 활용도에 따라 시장성이 달라진다.

비주거용 상가라도 상업적인 용도에 따라 시장성이 달라 실거래가가 달라질 수 있다는 뜻이다.

또 국토부는 이번 시범사업에 13만3000동을 대상으로 한국감정원과 감정평가협회에 의뢰해 실제 매매가격 등을 토대로 공시가격을 산정한다고 밝혔다.

이어 행정안전부 등 관계부처와의 협의를 거쳐 최종 도입 방침을 확정하고 빠르면 2010년경엔 새로운 방식에 따라 공시가격을 책정한다는 방침이다.

세부적으로는 상가 등 일반건물은 표준건물을 감정평가해 공시가격을 정하며 오피스텔 등 집합건물에는 평가관이 직접 전수조사를 실시하는 것으로 가닥을 잡고 있다.

일반 상가의 경우 개별적인 거래가 많아 일일이 조사할 수 없기에 비준표를 적용한다는게 국토부 관계자의 설명이다.

하지만 이 역시 문제가 발생한다. 조사 기간내 30개 점포 중 장사가 잘 되는 가게 하나에 대한 거래가 이뤄졌을 경우 이를 토대로 공시가격을 정해진다. 이때 인근 상가들은 실제 가격보다 높은 세금을 내야해 공정성에 문제가 생긴다.

이에 대해 국토부 관계자는 "현재 나온 굵은 가닥으론 시장성을 담보할 수 없다는 문제가 발생한다는 걸 잘 알고 있다"면서도 "아직 용역 단계라 아무것도 정해진게 없다"고 일축했다.

이어 "시범 사업을 5월부터 시작해 9월경이면 조사결과가 나온다"며 "결과에 따라 실제가를 적용할지 기존 방침을 고수할지 정해질 것"이라고 말했다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "비주거용 부동산에 대한 실거래가 조사는 바람직한 방향"이라면서도 "실거래가 조사와 더불어 진행되는 공시가격 선정시 방법적인 면에서 문제점이 야기될 것"이라고 밝혔다.

또 "이로 인한 재산세 증가가 결국은 건물주가 아닌 임차인에게 전가될 것"이라며 "특히 서울시 상가 임대인들은 대부분이 임대차 보호법에 적용이 안되는 만큼 이같은 세부담분을 직접적으로 부과하게 될 것"이라고 설명했다.

황준호 기자 rephwang@asiae.co.kr