양용화 KEB하나은행 PB사업본부 부동산센터장.
부동산시장, 그중에서도 특히 주택시장이 뜨겁다. 그래서 많은 이들이 묻는다. 집을 지금 사야 하느냐고. 얼마나 오를 것 같냐고. 언제까지 오를 것 같냐고. 또 언제 떨어질 것 같냐고. 꼬리에 꼬리를 문다. 집 문제는 우리의 삶과 생활을 지배하는 중요한 이슈이니, 그럴 만도 하겠다. 일단 현실부터 짚어보면서 그 질문의 답을 찾아보기로 한다. 서울과 수도권뿐만 아니라 부산 등 지방에서도 아파트를 분양하기만 하면 청약경쟁률이 몇십 대 1을 훌쩍 뛰어넘고 심지어 몇백 대 1이 넘는 단지들도 속속 등장하고 있다. 재건축 역시 뜨거운 모습을 보이는 것은 매일반이다. 압구정 현대아파트가 최근 6개월 사이에 3억원 이상 급등했다는 기사를 접하다 보면 주택시장이 너무 과열된 것이 아닌가 하는 염려가 되기도 한다. 과거의 고점을 회복하고 추가로 반등하는 것이 아닌가 하는 생각 또한 갖게 한다. 그렇다면 많은 사람들이 생각하는 '불확실성'이란 무엇인가. 그것은 2017년부터 예정된 대규모 입주물량으로 인한 공급과잉 우려나 인구 감소와 고령화에 따른 수요 감소 등의 불안 요소를 말한다. 과연 이러한 불확실성을 뚫고 집값은 계속 오를 수 있을까. 부동산 정보제공업체인 부동산114의 발표에 따르면 소득 대비 주택가격 지수인 PIR(Price to Income Ratio)이 지난 6월 기준으로 서울은 7.8, 전국은 4.3이다. 서울에서 집을 사려면 한 푼도 쓰지 않고 7.8년을 모아야 한다는 의미이다. 2008년 조사 이래 최고 수준이다. 소득 수준을 넘는 집값은 필연적으로 젊은 층의 주택 매수의욕을 꺾게 되고 수요가 줄어들면 집값 하락은 불가피하다. 또 우려되는 부분은 가계부채다. 우리나라의 가계부채 규모는 올 2분기 현재 1250조원에 달하고 있다. 통계청에 따르면 2015년 말 가계의 가처분소득 대비 원리금 상환 비중은 24.3%다. 평균적으로 소득의 4분의1을 원리금 상환용으로 쓴다는 얘기다. 역시 커다란 불안요인이다. 이런 상황으로 볼 때 집값은 많이 올라 있다고 볼 수 있다. 물론 더 오를 수도 있다. 따라서 집을 살지, 말지는 자신의 여력을 충분히 살펴 결정해야 할 일이다. 다만 집값은 국가 차원에서 적절하게 관리되어야 마땅하다는 점은 분명하다. 하락만 거듭해야 바람직한 것은 아니지만, 소득 수준이 향상됨에 따라 수요가 증가해 가격이 오르는 선순환 구조라면 모를까 과열되는 것은 좋지 않기 때문이다. 과열된 상황이 지속되면 경제 전반에 리스크가 커진다. 외부 충격이 가해질 경우 끔찍한 사태가 빚어질 수 있다. 따라서 과열을 막을 대책은 꼭 필요하다. 가장 이상적인 대책은 실수요자 위주의 시장을 만들어주는 것이다. 실수요자들이 움직이는 시장은 시장원리에 따라 가격이 적정하게 오르내리고 급등하거나 급락하는 경우는 드물기 때문이다. 과열 양상이 빚어지는 재건축시장과 분양시장은 실수요보다 투자수요가 더 많다. 따라서 정부가 주택시장 과열을 잡으려 한다면 답은 간명하다. 그 답은 이미 나와 있다고 해도 무방하다. 자꾸 머뭇거리기만 해서는 안 될 일이다. 양용화 KEB하나은행 PB사업본부 부동산자문센터장