서울-지방 부동산 양극화…"벚꽂 피는 순서대로 쓰러질 수도"(종합)

규제완화 시그널, 강남집값만 들썩
지방은 매물 급증에 미분양 누적 심화
"지방 규제지역 해제, 공급 조절 필요"

8일 서울 여의도 윤중로를 따라 벚꽃이 활짝 피어나고 있다. 영등포구는 3년만에 서강대교 남단에서 의원회관 네거리까지 벚꽃길을 개방하기로 했다./윤동주 기자 doso7@

새 정부 출범에 따른 규제완화 기대감이 서울 부동산 시장을 달구고 있지만 온기가 지방까지는 전달되지 않고 있다. 서울에서도 일부 강남권 재건축 단지만 봄 기운이 만연하다. 현 정부에서 규제를 강화해 투자 수요가 지방으로 분산됐었는데, 이제 거꾸로 서울·수도권 수요가 강해지면서 지방 주택 시장이 위기를 맞을 것이란 우려가 나온다.

◆규제완화 시그널, 강남 집값만 올렸다…서울-지방 양극화= 8일 한국부동산원에 따르면 4월 첫째 주(4일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 전주(89.1)보다 1.6포인트 상승한 90.7을 기록했다. 지난 1월 넷째 주 80대로 떨어진 지 11주 만에 90선을 회복한 것이다. 수급지수는 매수와 매도 비중을 지수화한 것으로 기준선인 100보다 아래면 매도세가 매수세보다 많아졌음을 의미한다.

매수세 확대는 가격 변화에도 반영되고 있다. 4월 첫째 주 서울아파트 매매가격 변동률은 11주 만에 하락세를 멈추고 보합 전환했다. 특히 강남 3구 재건축 단지들이 상승세를 견인했다. 반면 지방 5대 광역시는 매매가가 지난 2월부터 10주 연속 하락하며 총 0.27% 떨어졌다. 지방에 쏟아져 나오는 매물과 미분양 증가는 대통령직인수위원회(인수위)발(發) 공급확대·규제완화 시그널이 '똘똘한 한 채' 수요를 부추기는 방향으로 작용하기 때문으로 보인다.

공급확대와 규제·세제완화로 요약되는 윤석열표 부동산 정책 드라이브에 시장이 실시간으로 반응하고 있다. 다만 이를 반기는 건 서울, 특히 강남권 일부 지역에 국한된다. 반면 지방 부동산 시장은 미분양 등으로 위기감이 고조되고 있다. 시장 양극화 해소를 위한 정교한 정책 마련이 요구된다.

◇지방은 매물 급증에 미분양 누적= 국토교통부에 따르면 2월 지방 미분양 가구수는 2만2936호를 기록해 전월 대비 12.4% 늘어났다. 지방의 미분양 가구수는 지난해 12월 1만6201호에서 올해 1월 2만402가구로 25.9%나 늘었는데 2월에도 증가세가 멈추지 않았다. 주춤한 것은 분양시장만이 아니다.

주택경기전망 위축과 분양시장 찬바람 영향으로 기존 매물도 쏟아져나오고 있다. 전남의 경우 올초 6000여건대이던 총 매물수가 8000여건대로 17%가량 늘었고, 충남은 1만8500여건에서 2만1000여건으로 약 13% 늘었다. 부산·대구·울산 등도 각각 11.6%, 11.4%, 11%씩 매물수가 늘었다.

◇재건축·세제 완화 호재… 매물 쏙 들어간 서울= 서울 미분양은 54호(2021년 12월), 47호(올해 1월·2월) 등 두 자릿수의 안정적 수준을 유지하고 있다. 아파트 매물수도 올초 9만7000여건대에서 9만5000여건대로 1.6% 감소했다. 강남권에서는 재건축 단지를 중심으로 호가가 높게 형성되거나 신고가를 경신하는 단지들이 속출하고 있다.

일련의 현상은 최근 인수위가 △다주택자 양도세 중과 한시적 배제 △재건축 초과이익환수제(재초환) 개편 등을 추진하기로 하면서 집값 상승 기대감이 서울을 중심으로 커지고 있기 때문이다. 최근 인수위 부동산 태스크포스(TF)가 부동산 정책 개편을 위해 본격 활동에 들어간 것도 긍정적 영향을 미쳤다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "양도세 중과를 배제하면 일부 매물이 나오기는 하겠지만, 그렇게 거둔 수익으로 다주택자들이 무엇을 해야할지 고민해야 한다"며 "결국 상급지나 대장주를 중심으로 '똘똘한 한 채' 수요세가 강해질 가능성을 배제할 수 없다"고 말했다.

◇지방 "규제지역 해제해달라" 읍소= 규제완화 훈풍을 타고 서울 집값이 오름세로 돌아선 사이 지방은 위기감을 호소하고 있다. 정해용 대구시 경제부시장은 전날 인수위를 방문해 미분양 증가 등 지역 주택시장 상황을 설명하고 시 전역을 조정대상지역에서 해제해 달라고 요구했다. 주택 정책 실패로 수도권을 중심으로 집값이 급등했는데, 지방에도 획일적인 규제를 적용하면서 부작용이 누적되고 있다는 것이다. 대구 외에도 올해에만 울산·광주·포항·광양·순천 등에서 규제지역 해제를 요구하고 나선 상태다. 전문가들은 지방 부동산 위축을 경고하면서 보다 세밀한 대책을 요구하고 있다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 "지방 부동산은 벚꽂 피는 순서대로 쓰러질 수도 있다"면서 "연착륙을 위해서는 지역경제를 활성화할 수 있는 균형발전 정책이 동시에 마련돼야 한다"고 했다. 공급 부문과 관련해서도 "250만호 공급이 현실화할 경우 지방 부동산 시장에 심각한 타격이 불가피하다"면서 "인허가 물량을 조절하는 등 중장기적으로 지역별 수요를 예측해 공급 계획을 재정립할 필요가 있다"고 말했다.