[봐봐 홈 TV]부린이를 위한 내집마련 지침서…청약 전략 뽀개기

내 집 마련의 가장 빠른 길 '청약'
아이 통장은 언제 만들어줄까? 당첨 됐다면 통장 속 돈은?
이제 막 눈을 뜬 '부동산 어린이'를 위한 청약 A to Z

[아시아경제 김현정 기자] 서울에 있는 새 아파트를 가장 싸게 사는 방법은 '청약 당첨'이라고들 하죠. 입지만 받쳐준다면 아파트 가격은 시간이 갈 수록 오르는 '우상향' 흐름을 보일 것이라는 전제가 깔려있습니다. 최근 강남을 중심으로 주요 단지의 하락ㆍ보합세가 나타나기는 했지만, 분양가와 비교하면 까마득하게 치솟았습니다. 정부가 지난해부터 청약 제도를 무주택자 중심으로 큰 폭 개편하면서, 내 집 마련의 기회를 잡으려는 분들이 많을 텐데요. 오늘은 이제 막 분양 시장에 관심을 갖기 시작한 부동산 어린이, 이른바 '부린이'들을 위해 청약의 기초적인 방법과 전략을 알아보겠습니다.

청약제도는 1978년 '주택 공급에 관한 규칙' 제정 이후 지난 40년 동안 139차례나 변경됐습니다. 최근 2년 동안 10번이 바뀌었고요. 2009년부터 주택종합청약저축 가입을 시작으로 이전의 청약예금, 청약부금, 청약제축을 통합시켰습니다. 복잡하고 어렵죠. 그러나 전략적으로 접근하는 방식은 생각보다 간단합니다. 내 가점을 미리 계산하고 최대한 당첨 가능성이 높은 곳에 도전하는 것 이겠죠.

청약 점수의 만점은 84점입니다. 무주택기간 32점(15년 이상), 부양가족수 35점(6명 이상), 청약통장 가입기간 17점(15년 이상)이 각각의 최대점수죠. 이를 기준으로 봤을 때 4인 가족이 받을 수 있는 점수는 69점까지입니다. 3인 가족은 64점 정도가 될 수 있겠네요. 미혼이거나 부양가족수가 적으면 50점 넘기가 힘든 게 사실입니다.

배점이 가장 높은 가점항목은 부양가족수 인데요. 이 때문에 위장이혼, 위장결혼, 심지어 위장임신까지 동원해서 가점을 높이려는 편법이 가끔 뉴스에 등장하죠. 만 30세 미만 자녀는 주소 변동이 잦아도 부양가족으로 인정이 된다는 점을 모르는 분이 많습니다. 그러나 만 30세 이상의 경우 자녀가 주소 변동을 한다면 만 1년 이상 함께 살아야 부양가족으로 인정될 수 있다는 점도 유의해야 합니다. 또한 청약 전 부양가족과의 의무 동거기간 기준일은 모집공고일입니다.

자녀는 언제 청약통장에 가입하면 좋을까요. 점수 가점이 시작되는 '만 17세' 입니다. 월 10만원씩 넣을 경우 그 자녀가 추후 취업을 하고 결혼을 해 독립할 주택이 필요할 시기(30대 초반)에 맞춰 가입기간 기준 만점도 채울 수 있습니다. 납입횟수도 180회 이상을 채울 수 있죠. 예를 들어 만 17세에 통장에 가입한 자녀가 독립을 위해 만 32세에 청약에 도전한다고 하면 몇 점 일까요. 일단 가입기간 만점 17점, 부양가족 수는 없기 때문에 5점, 만 30세부터 적용되는 무주택기간은 6점으로 총 28점입니다. 여기에 혼인해서 자녀를 낳거나 했다면 부양가족 수에서 점수가 더해지겠죠.

통상 서울 아파트 청약에 도전할 때 60점 이상을 고점으로 보고 50~60점을 당첨 가능성이 높은 구간, 40~50점을 선택적 전략이 필요한 구간으로 보고있습니다. 40점 미만의 경우 인기 단지에서는 당첨 가능성이 떨어지죠. 20점 이하는 희박하다고 보고있습니다. 현실적으로 신혼부부는 50점을 넘기기 어렵다는 한계가 있죠. 정부의 특별공급이 있긴 하지만, 소득 요건 등을 따졌을 때에 서울 맞벌이 부부는 기대하기 힘듭니다.

청약 당첨 후 통장은 어떻게 관리해야 할까요. 한 번 당첨된 청약통장은 더 이상 효력을 발휘하지 못합니다. 이후 시중 은행보다 높은 이율의 청약 통장을 그냥 활용하거나 분양 계약서를 '정확하게' 작성한 후 해지하는 방법이 있겠습니다. 분양계약서 작성 전에 해지할 경우 부적격 판정을 받을 수도 있습니다. 청약전문가 박지민(월용이)씨는 분양계약서 작성 후 해지한 뒤 바로 다시 청약통장에 가입할 것을 권하고 있습니다. 물론 서울에서는 재당첨 제한에는 걸리지만 비규제지역을 노릴 수 있기 때문이죠.

청약통장은 공공분양의 경우 월 10만원씩 자동납부하는 방식이 가장 유리합니다. 일반 청약을 한다면 돈을 묶어두기보다는 계좌 개설시 2만원만 납입해 두라고 박지민씨는 권합니다. 모집공고 이전에 맞춰 나머지 예치금을 넣는것입니다. 예치금은 서울기준 전용면적 85㎡ 이하 기준 300만원입니다. 한꺼번에 298만원을 넣으면 되는것이죠. 의무 납입횟수를 채워야 하는 것은 공공임대일 경우에만 해당됩니다.

다음 방송에서는 청약가점을 기준으로 올해 눈여겨 볼 단지별 청약전략을 맞춤형으로 알아보겠습니다. 또한 청약 당첨에 실패했을 경우 현재 기준 분양권 매수가 가능한 단지 리스트도 대공개! 다음편을 기대해주세요.

김현정 기자 alphag@asiae.co.kr