'PF 유동화증권 시장' 위험 확 줄었다‥대출 시장은 회복 지연

A1등급 3%대 거래‥단기금리 하향 안정화
대규모 부실 우려 줄어 불안요인 해소
구조조정 지연에 PF 대출 자금 경색은 여전

레고랜드 사태와 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려로 고공 행진했던 PF 유동화증권 금리가 하향 안정화 추세를 보이고 있다. 부동산 경기가 국지적으로 살아나고 시장 금리가 하락하면서 PF 유동화증권의 대규모 부실 위험이 대폭 경감된 데 따른 결과다. 하지만 PF 구조조정이 속도를 내지 못하면서 PF 대출 시장의 자금 경색 국면은 여전히 지속되고 있는 것으로 평가된다.

PF 유동화증권, 3%대 금리로 거래‥시장 안정

26일 투자은행(IB) 업계에 따르면 PF 대출을 기초자산으로 한 A1등급 유동화증권의 유통금리는 최근 3~4% 수준까지 떨어졌다. 단기 자금시장 안정과 시장금리 하락 영향으로 금리가 장기 하락 추세를 나타냈다. 시장 관계자는 "PF 시장이 불안한 시기에 고공 행진하던 PF 유동화증권 금리가 최근 1~2년간 계속 하향 안정화되는 모습"이라고 전했다.

PF 유동화증권은 금융회사가 PF 대출의 상환 원리금을 기초자산(담보 역할)으로 발행한 유동화증권(ABCP·ABSTB)을 말한다. PF 대출에 보증을 선 건설사나 금융회사가 우량하거나 PF 사업의 사업성이 우수해 상환 안정성이 높을수록 낮은 금리로 거래된다. 금리가 떨어졌다는 것은 그만큼 PF 유동화증권의 상환 리스크가 줄어들었다는 의미로 해석된다.

최근 A1 등급의 우리아크로호계제일차(안양 호계동 재개발), 케이비성내제일차(힐스테이트 천호역), 엠에이학성(울산 학성동 지역주택조합), 리치게이트앙사나(여의도 앙사나 레지던스), 올마이티울산(울산 달동 주상복합), 하나고척제일차(서울 고척동 지식산업센터), 성수동제일차(성수동 오피스) 등의 특수목적법인(SPC)이 발행한 PF 유동화증권 금리가 대부분 3%대 금리로 거래됐다. 우량 금융회사나 건설사가 보증 또는 매입약정을 제공하고 있어 상환 안정성이 높은 경우다.

상대적으로 신용도가 낮은 A2급(A2+, A2, A2-) PF 유동화증권의 금리도 5~8% 수준까지 내려왔다. 두 자릿수를 훌쩍 뛰어넘었던 작년 상황에 비해 유통 금리가 절반 수준으로 하락했다. A3등급 PF 유동화증권 금리도 9% 밑으로 떨어졌다.

PF 업계 관계자는 "태영건설 워크아웃(기업재무구조개선)이 순조롭게 진행되고 있고 롯데건설도 시중은행 지원으로 위기를 넘겼다"면서 "시장금리가 장기 하락 추세를 보이면서 레고랜드 사태와 PF 부실로 촉발됐던 단기금융 시장의 불안 요인이 상당 부분 해소됐다"고 전했다.

PF 대출 자금경색 여전

PF 유동화증권 금리 하락에도 불구하고 신규 PF 대출 시장의 자금 경색은 여전히 지속되고 있는 것으로 파악된다.

한 증권사 PF 담당 임원은 "금리가 하락하고 서울·경기 지역의 부동산 경기가 살아나면서 금융회사들이 사업성과 안정성이 높은 사업장을 중심으로 신규 PF 대출을 하고 있다"면서 "하지만 여전히 PF 구조조정 국면에 있어 PF 시장이 다시 살아나고 있다고 평가하기는 어렵다"고 설명했다. 이어 "만기가 짧은 단기 PF 유동화증권 시장의 안정이 만기가 길고 위험 요인이 많은 PF 대출 시장으로 이어지기까지는 다소 시간이 걸릴 것"이라고 전망했다.

또 다른 PF 시장 관계자는 "현대건설이나 GS건설 등 시공능력 상위의 건설사가 보증을 선 사업장이나, 재건축 재개발 등 분양 사업성이 어느 정도 담보된 PF 사업장만 제한적으로 투자가 일어나고 있다"면서 "금융 당국 주도의 PF 구조조정이 마무리되고 미분양 물량이 해소되는 등 부동산 시장이 완연히 회복되기 전에는 자금 경색 국면이 지속될 것"이라고 내다봤다.