[초동시각]'7월 전세 소동' 막으려면

한국부동산원이나 KB부동산 같은 조사기관들은 일주일에 한 번씩 담당 기자들에게 ‘아파트 월간 시황’ 보도자료를 보낸다.

그런데 이 자료 제목은 지난해 하반기부터 현재까지 비슷하게 잡혔다. ‘매매가격 0.○○% 하락(또는 보합), 전세가격 0.○○% 상승.’ 소수점 이하 동그라미 안의 숫자만 달라졌을 뿐, 자료 안에 매매, 전세의 가격 방향은 거의 바뀌지 않았다.

특히 전셋값의 상승세가 이어졌다. 한국부동산원이 조사한 서울 전세가격지수 증감률은 지난해 11월 0.7%→12월 0.58%→ 올해 1월 0.23%를 기록했다. 상승 폭은 완만하지만 그래도 꾸준히 올랐다. 그간 전셋값이 오른 원인은 크게 두 가지였다. 아파트 입주 물량은 줄었는데 전세 선호도는 높아졌다는 것과 매매가가 떨어지자 전세로 버티며 때를 기다리는 이들이 늘었다는 것이다. 공급 부족과 수요 증가에 따른 변화다.

그런데 오는 7월 들어 전셋값의 상승 곡선은 그 각도가 높아질 가능성이 크다는 전망이 나온다. 2020년 시작된 임대차 계약갱신청구권 만기 시점이 닥쳐서다. 임차인과 2020년 전세 계약을 하고 2022년에 계약갱신청구권을 써서 재계약한 임대인은 그간 임대료를 거의 올리지 못했다. "지난 4년을 참았다"는 억울함과 "향후 4년간 올릴 수 없다"는 우려가 뒤섞여 이들을 중심으로 신규 전셋값이 뛸 수 있다.

임대인의 심리는 2021년 11월, 개포자이의 같은 평수(168.42㎡)의 전세계약 두 건을 비교해보면 드러난다. 계약갱신청구권을 사용한 경우 보증금이 12억6000만원(16층)이었지만, 사용하지 않은 경우 계약의 보증금은 14억원(9층)에 달했다. 이렇게 갑자기 전셋값이 뛰면 임차인의 선택지는 은행 대출을 더 받거나 지금보다 싼 동네를 찾아 짐을 싸서 떠나는 것. 두 가지가 전부다.

다만 임차인이 2년 후 계약갱신청구권 카드를 꺼낼 것에 대비해 임대인이 전셋값을 ‘과하게’ 올리는 경우 임대인도 코너에 몰릴 수 있다. 부동산 시장이 불황을 빠진 후 매매가격이 과거 전세가격만큼 내려갔거나, 심하면 그 아래로 뚝 떨어진 아파트를 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 지금 전셋값만 껑충 올려놨다가 나중에 돌려줄 여력이 없어지면 깡통전세 신세를 면치 못하게 된다.

전셋값 충격이 오기 전에 국토교통부가 미리 움직여야 한다. 박상우 국토부 장관도 임대차 2법 폐지에 대해서는 "신중해야 한다"고 한 만큼 현재로서는 계약갱신청구권과 전월세상한제 수정·보완 쪽에 무게가 실린다.

일단 5%로 제한된 임대료 상승률을 현실에 맞게 상향 조정해야 한다. 보증금이 너무 올라가는 것 아니냐는 우려가 있지만 임대인이 한꺼번에 보증금을 밀어 올려 전세난이 터지는 것보다 낫다. 임차인을 위해서는 ‘2+2’로 고정된 계약기간을 ‘3+1년’이나 ‘3+3년’까지 넓혀주는 것이 필요하다. 이 경우 정부가 임대인에게 세금감면 같은 유인책을 준다면 훨씬 수월해질 수 있다.

임차 행위도 엄연한 법적 상행위인 데다 수백만 원씩 복비를 들여 계약서를 쓰고 사인까지 하면서도, 세 든 사람은 늘 ‘을(乙)’이었다. 이런 ‘을’을 보호하겠다고 만든 제도가 이들을 천국과 지옥에 오가게 한다면 전세살이의 고단함은 더 깊어질 수밖에 없다. 선한 의도도 부작용이 없어야 좋은 결과로 돌아온다.