아파트 분양가 통제의 逆說.."투기 더 부추긴 재건축 분양가 관리"

신반포6차, 예상보다 낮은 3.3㎡당 4250만원 책정돼 청약과열 가능성
앞서 분양한 디에이치아너힐즈 웃돈 1억4500만원 붙어

서울 강남의 한 아파트 단지 전경

[아시아경제 최대열 기자]서울 강남의 한 재건축아파트가 일반분양을 앞두고 당초 예상됐던 분양가 보다 가격을 대폭 낮추기로 했다. 분양보증 권한을 쥔 주택도시보증공사(HUG)에서 인근 분양단지 수준으로 분양가를 책정하라며 가격 통제에 나섰기 때문이다. 정부의 8ㆍ2 주택시장 안정화대책에 따라 강남권 재건축단지를 중심으로 각종 규제가 강화된 가운데 HUG의 분양가 통제 지침이 향후 시장에 어떤 영향을 줄지 귀추가 주목된다.

30일 업계에 따르면 서초구 잠원동 신반포6차 재건축아파트 조합은 일반분양분 아파트 가격을 3.3㎡당 4250만원 선에서 결정한 것으로 전해졌다. 한강변 조망이 가능한 데다 입지가 좋은 강남권 아파트라 인근 부동산업계에서는 3.3㎡당 4600만~4700만원 수준이 될 것으로 내다봤으나 대폭 낮춘 셈이다.

시공을 맡은 GS건설과 조합 측은 분양가 등을 조율해 분양보증에 필요한 관련 서류를 이르면 이날 중 제출키로 한 것으로 알려졌다. 아파트 분양을 위해서는 HUG의 분양보증이 필수다. '신반포 센트럴자이'로 신축되는 이 아파트는 당초 다음 달 1일 견본주택을 열고 일반분양에 나설 계획이었으나 관련 절차가 길어지면서 분양일정을 늦추는 방안을 검토중이다.

HUG 관계자는 "아직 조합과 시공사 측에서 분양보증을 신청하진 않았으나 앞서 지난 3월부터 시행하고 있는 고분양가 사업장 분양보증 처리기준에 대해 알려줬고 조합에서도 받아들인 것으로 알고 있다"고 말했다.

조합 측이 새 아파트 분양가로 책정한 4250만원은 지난해 12월 인근에서 분양한 래미안 신반포 리오센트(잠원한신 18ㆍ24차 재건축)의 평균 분양가를 기준으로 했다. HUG는 서울 강남4구와 과천을 고분양가 관리지역으로 지정해 분양가가 높다고 판단할 경우 보증거절 등의 조치를 취하고 있다.

고분양가 기준은 인근기준과 지역기준으로 나뉜다. 인근기준으로 하면 해당 아파트의 분양가가 인근 다른 아파트의 평균 분양가나 매매가격의 110%를 초과하는 경우, 지역기준을 적용하면 최근 1년 이내 분양 아파트의 최고 평균 분양가나 최고분양가를 초과하는 경우가 해당된다. 둘 중 하나에 해당되면 고분양가 사업장으로 분류된다.

지난해 8월 분양한 디에이치아너힐즈 견본주택에 방문객이 모형도를 살펴보고 있다.

분양가를 둘러싸고 재건축 조합 측과 HUG간 줄다리기는 지난해 강남구 개포동의 디에이치아너힐즈(개포주공3단지 재건축) 분양 때도 있었다. 당시 조합과 시공사 측은 3.3㎡당 4400만원대에서 분양가를 매길 예정이었으나 HUG가 수차례 반려하면서 4137만원으로 300만원 이상 낮췄다. 당초 업계의 예상보다 가격이 떨어지면서 청약경쟁률이 100대 1이 넘을 정도로 수요가 몰렸다. 인근 다른 아파트의 시세가 그보다 높게 형성돼 있는 만큼 "당첨되면 수억원은 번다"는 인식이 번졌기 때문이다.

이번에 논란이 된 신반포 센트럴자이 역시 비슷한 패턴이 이어질 것으로 보인다. 인근 지역에서 앞서 분양한 단지의 시세가 이미 높은 수준으로 형성돼 있어서다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 초 분양한 신반포자이(반포한양 재건축) 84㎡형이 지난 18일 18억4653만원에 거래됐다. 3.3㎡당 5300만원이 넘는 수준으로 당초 분양가에 견줘 웃돈만 3억5000만원 수준이다.

같은 동에서 지난해 10월 분양한 아크로리버뷰(신반포5차 재건축)의 분양권 역시 3.3㎡당 4500만원 안팎에서 거래가 성사됐다. HUG의 이번 조치로 신반포 센트럴자이를 분양받은 사람에게만 과도한 혜택이 돌아갈 수 있다는 지적이 나오는 이유다. HUG 지침에 따라 분양가를 낮춰봤자 결국 시장 가격만큼 뛰게 돼 있다는 것이다. 같은 논란을 겪었던 디에이치아너힐즈도 분양권에 1억4500만원(7월 실거래가 기준)의 웃돈이 붙어 있다.

올 하반기 분양을 앞둔 다른 강남권 단지도 이번 사태에 촉각을 곤두세우는 모습이다. 강남구 개포동의 래미안 강남포레스트, 서초구 서초동의 서초 센트럴 아이파크 등이 당장 다음 달 중 분양을 계획하고 있다. 반포 센트럴자이 분양가 논란을 계기로 분양가 상한제 적용시기가 빨라질 수 있기 때문이다. 정부는 8ㆍ2대책에서 주택가격이나 거래량, 청약경쟁률 등을 감안해 지정하는 분양가 상한제의 정량요건의 기준을 낮추겠다고 예고한 상태다.

업계 한 관계자는 "8ㆍ2대책에 따라 수요가 빠지고 시장이 가라앉으면서 분양가를 낮추려는 움직임이 있었는데 분양보증 심사까지 감안할 경우 더 낮출 가능성이 높다"고 말했다.