[美금리인상]부동산 시장 영향은?…위험 부담 더 커진 '갭투자'

국내 금리 인상 압박 커져
대출이자 늘어나면 부동산 전반 위축 불가피

[아시아경제 주상돈 기자] 미국이 기준금리를 인상하면서 국내 기준금리 인상 압박도 커지게 됐다. 시중은행의 대출 금리가 오를 경우 부동산 시장 전반에서 매수 심리 위축이 불가피할 전망이다.

14일(현지시간) 미국 연방공개시장위원회(FOMC)는 이틀간의 정례회의를 마친 뒤 발표한 성명을 통해 현재 0.75∼1.00%인 기준금리를 1.00∼1.25%로 인상한다고 밝혔다.

이번 금리 인상은 올해 들어 두번째다. 연방준비제도(Fed)는 지난 3월에도 금리를 0.25% 포인트 인상했다. Fed는 올해 말까지 총 3차례의 금리 인상에 나설 것임을 시사했다.

미국이 올들어 두 차례 기준금리를 인상하면서 한국 기준금리와 미국 정책금리의 상단은 연 1.25%로 같아졌다. 한국 역시 기준금리 인상을 고민할 수밖에 없는 상황에 처하게 된 것이다. 이주열 한국은행 총재가 미국 금리 인상 결정 전인 지난 12일 인상 신호를 보낸 것도 그래서다. '경기가 회복되면'이라는 단서를 달았지만 기존 통화정책과는 확실히 다른 방향을 내비쳤다.

최근 수년간 시장을 떠받친 초저금리 기조가 깨지면 주택시장의 위축은 불가피하다. 금리 인상과 주택담보대출 금리는 떼려야 뗄 수 없는 문제라 시장에 즉각적인 영향을 미친다. 전국은행연합회에 따르면 만기 10년 이상 분할상환방식 주택담보대출 평균 금리는 지난해 2월 2.98~3.39%에서 지난달 3.08~3.56%까지 오른 상황. 금리 인상으로 주택담보대출 금리가 더 오르면 대출을 받아 기존 주택을 사거나 새 아파트 분양에 나섰던 실수요자와 투자자들이 소극적인 태도로 돌아설 가능성이 그만큼 커진다.

대출이자 인상은 우선 '갭(gap)투자'의 위험성을 더 키울 전망이다. 갭 투자는 전세가율(매매가격 대비 전세금 비율)이 높은 주택을 전세를 끼고 산 뒤 시세 차익을 노리는 투자 방식이다. 전세값과 매매값의 차이만큼의 돈으로 아파트를 사는 식이다. 전세값이 2억7000만원, 매매값이 3억원인 경우 3000만원이면 아파트 1채를 살 수 있다.

하지만 금리가 오르면 갭투자자는 타격을 피할 수 없다. 금리 인상에 따른 대출이자 부담에 부동산 시장 전반이 위축돼 가격이 떨어질 수 있는데 집값이 조금이라도 내리면 깡통전세가 돼 전세금을 물어주느라 손해를 보기 쉽다. 세입자도 전세금을 제때 돌려받지 못할 가능성이 커진다.

수익률 하락에 따른 수익형 부동산에 대한 수요도 감소할 것으로 보인다. 대출을 받아 투자비용을 마련할 경우 이자 증가에 따라 수익률은 하락할 수밖에 없기 때문이다.

재건축도 타격이 불가피할 것으로 전망된다. 이미 정부의 현장단속에 서울 강남 아파트의 호가는 일주일 새 수천만 원 내렸고 매매 거래도 자취를 감춘 상황. 여기에 금리인상 우려까지 가중되면 매수심리가 크게 위축될 수밖에 없다. 또 정부가 일부 과열된 부동산 시장에 대한 규제에 나설 가능성도 크다. 특히 가장 강력한 규제로 꼽히는 투기과열지구 나온다면 재건축 사업은 올스톱 될 가능성이 크다.

업계 관계자는 "정부가 연일 부동산 시장에 '경고 메시지'를 던지고 있는 상황에서 미국의 금리 인상까지 겹쳐 시장 전반의 위축이 예상된다"며 "하반기엔 지금보다 입주물량이 더 증가하는 것도 시장에 부담으로 작용할 전망"이라고 말했다.