규제 쫓긴 제주 토지, 경매시장으로

지난달 106건…3년4개월새 최다
농지 이용실태 점검, 31%가 비정상
토지처분 등 규제강화에 투자 급감
매매시장 위축 속 경매열기 후끈
낙찰가율 석달 연속 올라 1월 165%

[아시아경제 주상돈 기자]제주 토지가 경매 시장에 무더기로 나오고 있다. 올 1월 한 달간 경매가 진행된 제주 토지는 100건을 넘었다. 지난 2013년 9월 이후 처음이다. 제주도가 무분별한 부동산 투기를 막기 위해 각종 규제 카드를 꺼내 들자 일반 매매 시장에서 처분하지 못한 토지가 경매 시장에 나오고 있는 것이다.

14일 지지옥션에 따르면 지난달 제주 경매법원서 진행된 토지(학교용지·도로·제방 등 기타토지 제외)는 총 106건으로 전달(96건)보다 12건 늘었다. 진행건수가 100건을 넘은 것은 2013년 9월(113건) 이후 3년 4개월만이다.

이창동 지지옥션 연구원은 "그동안은 경매 일정이 잡히더라도 낙찰 전에 소유권자가 일반 시장에서 토지를 처분해 빚을 갚으면 경매가 취소되기 때문에 실제 진행되는 물건이 적었다"며 "하지만 제주도에서 토지 투기과열을 막기 위해 토지분할 제한과 농지이용실태조사 등을 실시하면서 처분이 어려워지자 실제 경매가 진행되는 물건이 늘어난 것"이라고 설명했다.

통상 법원이 경매 개시결정을 내린 후 실제 경매가 진행되기까지 6~8개월 정도 소요된다. 경매가 결정되더라도 낙찰자가 선정되기 전까진 소유자(채무자)가 채권을 갚은 경우 경매는 취소된다. 일반 매매 시장에서 거래가 활발한 경우 경매가 열리기 전 토지를 처분할 가능성이 큰 것이다. 채권자는 경매보다 일반시장에서 토지를 처분하길 선호한다. 통상 시세가 낙찰가보다 높기 때문이다

하지만 제주도가 토지거래 규제를 강화하면서 매매 거래가 크게 위축됐다. 제주도는 2015년 4월 제주농지가 편법으로 취득돼 난개발에 이용되는 사례가 생기고, 이로 인한 농지가 잠식과 농지수요공급과 가격이 왜곡되는 현상을 더는 방치할 수 없다고 판단하고 '농지기능관리강화 방침'을 발표했다. 우선 제주도는 1단계로 도내 비거주자가 최근 3년간(2012년1월1일~2015년 4월30일) 취득한 농지에 대한 1단계 이용실태 특별조사를 실시했다. 이 결과 총 대상면적이 31.7%가 휴경 또는 무단전용, 임의임대 등 비정상으로 관리 되고 있는 것으로 나타났다. 적발 농지에 대해선 처분의무를 부과했다. 제주도는 도내 거주자가 취득 토지에 대한 조사(2단계)에 이어 현재 3단계 조사를 진행하고 있다. 이와 함께 지난해 제주시와 서귀포시는 토지를 여러 필지로 쪼개 시세차익을 노리는 부동산 투기와 중산간지역 등의 무분별한 난개발을 방지하기 위한 토지분할 지침을 마련해 시행에 들어갔다.

이 같은 규제 강화 효과는 강력했다. 제주 부동산 열풍의 기세가 한풀 꺾인 것이다. 제주시와 서귀포시에 따르면 지난해 제주지역 토지거래 면적은 총 8642만3000㎡으로 지난해 같은 기간과 비교해 14.6%(1479만6000㎡) 줄었다.

일반 시장에서의 토지거래가 줄어들면서 토지경매는 열기를 더해가고 있다. 감정가대비 낙찰가의 비율을 뜻하는 '낙찰가율'은 지난해 11월 97.8%에서 12월 109.5%, 올 1월 165.0%로 3개월 연속 뛰었다. 한 건당 몇 명의 응찰자가 몰렸는지 보여주는 '평균 응찰자수'도 같은 기간 4.3명에서 7.0명으로 많아졌다. 전국의 지난달 낙찰가율은 72.2%, 평균 응찰자는 3.0명에 불과하다.

이 연구원은 "지자체에서 농지 전수조사 및 처분의무를 부여하는 만큼 농지 구매에 신중해야 할 것"이라며 "농지 분야는 가격이 더 내려가고 물건이 늘어날 가능성이 있다"고 전망했다.