울산 부동산시장 찬바람 부는데, 수요가 더 많다고?

조선업 사태에 거래량 반토막인데
아파트 매매수급지수 전국 최고 수준
현실 반영 못한 조사원 평가 기준
단순항목 배점·통계가 부실 불러

[아시아경제 주상돈 기자] 조선업 구조조정 대상기업이 밀집한 울산 지역 부동산시장에 찬바람이 불고 있다. 아파트 거래량은 1년 새 45.9%가 급감했고, 울산 동구의 경우 올 상반기 땅값이 전국에서 가장 많이 떨어졌다. 그런데 한국감정원의 수급ㆍ거래동향으로는 울산의 아파트 매매 수급지수는 기준인 100을 웃돈 것으로 나온다. 공급보다 수요가 우위라는 뜻이다. 현실과 동떨어진 통계치라는 지적과 함께 투자여부를 결정할 때는 통계치 활용에 주의해야 한다는 조언이 나온다.

17일 감정원의 부동산통계 시스템에 따르면 7월 기준 울산의 아파트 수급지수는 101.6이다. 전국 평균인 97.8보다 높다. 수급동향은 감정원이 매달 실시ㆍ공표하는 전국주택가격동향에 포함된 지표다. 지수를 '0(공급 우위)~200(수요 우위)'로 보여준다. 100 이상이면 공급보다 수요가 더 많다는 얘기다.

전국서 가장 높은 곳은 102.4를 기록한 인천. 울산의 이 지수는 경기도(102.1)에 이어 전국서 세 번째로 높다.

거래가 한산한지 활발한지 보여주는 거래동향지수도 마찬가지다. 7월 기준 울산의 아파트 거래지수는 86.5로 전국 평균인 61.3을 크게 웃돈다. 100 이하면 거래가 한산한 시장이라는 얘기다. 그런데 울산의 매매 거래지수가 전국 최고수준이라는 점이 눈에 띈다. 같은 기간 전국서 거래지수가 80을 넘은 곳은 울산을 포함해 세종시(94.4)와 전북(84.5) 등 단 3곳밖에 없다.

세종시의 경우 아파트 매매거래 건수는 7월 290건으로 지난해 7월 184건보다 57.6%(106건) 늘었다. 반면 울산은 같은 기간 2308건에서 1125건으로 51.3%(1183건) 줄었다. 충남(-54.1%)과 대구(-53.4%)에 이어 전국서 세 번째로 거래량이 많이 감소한 울산의 거래지수가 전국 최고 수준이라는 통계는 신뢰도를 떨어뜨린다.

이처럼 수급ㆍ거래동향이 현실을 반영하지 못하는 가장 큰 이유는 이 지수가 실제 거래와 가격에 기반하지 않고 조사원의 판단에 전적으로 의존하기 때문이다. 수급ㆍ거래지수는 감정원 각 지역의 지사에 소속된 조사원의 평가를 기반으로 산출된다. 수급지수의 경우 ▲매도문의 많음 ▲매도문의 다소 있음 ▲보통 ▲매수문의 다소 있음 ▲매수문의 많음 등의 5점 척도로 평가를 실시해 이를 합산ㆍ종합한다. 거래지수는 ▲한산함 ▲다소 한산함 ▲보통 ▲다소 활발함 ▲활발함 등으로 평가하는 식이다. 조사원의 주관적인 판단이 개입할 여지가 클 수밖에 없는 구조다.

감정원 관계자는 "수급ㆍ거래지수는 최종적으로 조사원의 판단에 따른 숫자"라며 "다만 신뢰도를 높이기 위해 조사원이 해당 표본 단지에 대한 가격과 거래량 등 기본적인 데이터를 토대로 점수를 매기고 있다"고 설명했다.

조사원 1인당 평가해야 하는 가구 수가 너무 많다는 것도 문제다. 지수 산출을 위한 전국의 표본은 2만5260가구이지만 조사원은 약 300명 수준. 한 명의 조사원이 매달 80가구 이상의 수급ㆍ거래동향을 평가하는 셈이다. 이에 대해 감정원 관계자는 "수급ㆍ거래지수는 국가승인통계가 아닌 보조지표"라며 "지수 자체를 단순 비교하지 말고 해당 지역의 추세를 보는 것이 부동산시장의 분위기를 좀 더 정확하게 읽을 수 있다"고 말했다.