[이슈추적]집값의 미래, 3색 신호에 달렸다

꿈틀대는 주택시장<下>
美금리인상 리스크 낮아지고 미분양 물량 줄어
3분기 종료되는 DTI·LTV 연장되면 강보합세 유지 될 듯

[아시아경제 조태진 기자] "집값 어떻게 될 것 같아요. 살까요, 말까요."

집값 전망은 쉽지 않다. 전문가도 향배를 확실하게 말하지 못한다. 하지만 변수들을 들여다볼 줄 안다면 대충 윤곽은 그릴 수 있다. 각종 자산이 거래되는 시장에서 수급은 가격을 결정짓는 주요 변수다. 특히 부동산은 경제활동주체 보유 자산 가운데 가장 큰 비중을 차지하고 있어 수급 변화 요인에 대한 민감도가 클 수밖에 없다. 부동산시장 수급 향방은 정책적 고려와 명백한 함수관계를 갖는다. 지난 2월부터 서울 및 수도권 주택담보대출 규제 문턱이 높아지자 해당 지역 거래량이 눈에 띄게 줄어든 것이 대표적이다.

최근 분양시장이 호조를 보이는 것도 원리금 상환 부담이 유예된 아파트 중도금대출(집단대출) 영향과 무관하지 않다. 올해 주택시장 수급 변수로는 미국 금리 향방과 결부된 국내 기준금리 방향성, 주택공급과 함께 오는 7월로 종료되는 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출비율(LTV) 규제 완화 조치가 꼽힌다. 전문가들은 '4월 총선 영향력'이 하반기로 갈수록 약화되는 것은 부담이지만 규제 완화 기조가 지속적으로 유지되면서 주택 가격이 강보합 수준에서 지지 될 수 있는 토대로 작용할 것이라고 보고 있다.

◆낮아진 금리 리스크= 올해 1분기 주택시장 위축 요인으로 자리했던 금리 인상 압력은 미국 기준금리 하방 경직성 확보로 어느 정도 해소되는 분위기다. 연 3% 중반대까지 치솟았던 주택담보대출 금리도 최근 들어 연 2%대 상품이 일부 모습을 드러내면서 시장 참여자들이 안도하는 모습이다. 서울과 수도권에 적용되고 있는 여신심사 가이드라인에 대해서도 적응력을 갖기 시작하고 있는 만큼 금리가 수급에 부정적인 변수로 작용하지는 않을 것이라는 의견이 지배적이다.

박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 "봄 이사철 이후 심리 회복 기조가 뚜렷해질 것"이라며 "매매와 전세 가격 상승 부담이 상존하고 있고 실거주 수요 위주로 거래가 되고 있는 경향이 있는 만큼 눈에 띄는 상승보다는 강보합 수준으로 수렴할 것"이라고 내다봤다.

다만 지방권의 경우 조정 압력이 더 커질 수 있다는 분석이다. 서울과 수도권에 적용 중인 여신심사 가이드라인이 5월부터 전국으로 확대 적용되기 때문이다. 내성을 갖기 전까지는 아무래도 시간이 필요하다는 지적이다.

이남수 신한금융투자 부동산팀장은 "지방의 경우 지난해 상승에 대한 피로감, 공급 과잉까지 겹쳐 매매 심리를 얼어붙게 할 수 있다"며 "충청권 수요를 빨아들이고 있는 세종시 외에는 수급상 고전이 예상된다"고 짚었다.

◆과잉 공급 우려도 희석= 올해 들어 시장을 압박해 온 주택 과잉 공급에 대한 우려는 잦아들고 있다. 지난해 사상 최대 규모 아파트 공급 홍수에도 미분양 아파트 물량이 줄어들고 있다. 지난 2월 말 기준 전국 미분양 물량은 5만5103가구로 지난달보다 5634가구(9.3%) 감소했다. 준공 후 미분양 물량도 1만414가구로 증가하지 않았다.

지난 1~2월 분양이 증가했기에 미분양 물량도 동반 상승할 수 있다는 우려 섞인 전망은 일단 빗나갔다. 국토교통부 관계자는 "좀 더 지켜봐야겠지만 주택 과잉 공급이 시장 붕괴를 초래할 것이라는 걱정은 하지 않아도 될 것"이라고 강조했다.

공급 변수는 시간이 흐를수록 시장을 안정시키는 요인으로 자리할 가능성이 크다. 올해 주택 인허가 실적은 지난해 공급량 급증 부담으로 48만가구 정도로 전망된다. 지난해보다 29만가구나 줄어든 수치다.

◆DTIㆍLTV 완화 연장될까= 올해 3분기부터 종료되는 DTI와 LTV는 하반기 주택시장 방향성을 결정짓는 중대 변수가 될 것으로 보인다. 실제로 LTVㆍDTI 규제 완화 여부에 따라 주택시장은 희비가 교차했다. DTI가 2005년 처음 도입되자마자 치솟던 집값이 진정 기미를 보였고, 2010년 8ㆍ29 주택거래 정상화 대책으로 DTI 규제가 완화되자 거래량과 집값이 동반 오름세를 타기도 했다. 2014년 당시 최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관 취임 후 주택시장 회복 역시 7ㆍ24대책을 통한 LTVㆍDTI 규제 완화와 맞물렸다.

전문가들은 국민 주거안정과 내수경기 활성화를 위해 주택시장의 성장세가 담보돼야 하는 만큼 인위적인 벽으로 시장 안정을 해쳐서는 안 된다고 지적했다. 김태섭 주택산업연구원 연구실장은 "전셋값 상승에 따른 주거비 부담이 커지고 있는 상황에서 금융정책이 주택구입 수요를 억제하는 요인이 돼서는 안 될 것"이라며 "주택담보대출 증가율이 눈에 띄게 둔화되고 있다는 점을 감안해 관련 규제 완화 조치를 1년 정도 추가로 연장할 필요가 있다"고 말했다.