[2016 부동산 전문가 전망]수도권 전세난·월세화 계속될듯

전문가 5人의 올해 부동산 시장 전망
대출규제 강화·금리인상은 변수
상승폭 둔화돼도 확 꺾이진 않을것
수익형 상가·오피스텔 인기 지속

[아시아경제 최대열 기자]'일단 살려는 놨지만 작년만큼의 호황은 아닐 것이다. 올 하반기 이후 대내외 변수를 지켜봐야 한다.'

올해 시장에 대한 전문가들의 평가는 이렇게 요약된다. 지난 한해 국내 주택ㆍ부동산시장은 다양한 면에서 기록을 쏟아냈다. 과거 10년간 어느 때보다 집을 사고파는 거래가 늘었고, 신규분양도 역대 최대치를 찍었다. 금융위기 이후 주춤하던 집값 상승률도 전년보다 크게 뛰었다. 이러한 배경에는 시장을 살리기 위해 각종 규제를 완화한 정부의 정책방향과 주요국가를 중심으로 한 저금리기조의 영향이 크게 작용했다.

다소 과한 양상을 이어갈 조짐이 보이자 정부는 숨고르기에 들어갔다. 대출을 좀더 엄격하게 하겠다는 것으로 대표된다. 이에 지난해 말부터 주택ㆍ부동산시장도 점차 영향을 받는 모습이다.

전문가들은 지난해와 같은 과열양상은 다소 누그러지겠으나 아직 하락세로 돌아선 것은 아니라고 보고 있다. 올 한해 주택시장에 영향을 줄 만한 변수들 역시 충분히 예고됐거나 이미 반영된 만큼 시장에 충격을 줄 만한 수준은 아니라고 예상했다.

아시아경제는 올해 부동산ㆍ주택시장을 가늠해보기 위해 관련기관 및 학계 전문가 5명에게 시장전망과 주요 변수를 들어봤다. 김덕례 주택산업연구원 연구위원ㆍ박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원ㆍ이용화 현대경제연구원 선임연구원ㆍ천현숙 국토연구원 주택토지연구본부장ㆍ함영진 부동산114 리서치센터장(이름 가나다순, 이하 성만 표기)

◆"전반적 상승폭은 둔화…고꾸라지는 일은 없을 것"
이=올 한해만 국한하면 상고하저 흐름을 이어갈 것으로 본다. 가계부채나 공급과잉을 부정적으로 보고 있지만 하반기 이후에나 가시적인 영향을 끼칠 전망이다. 일단 지난해부터 다져진 시장의 기초체력이 있는 만큼 상반기까지는 어느 정도 이어갈 것으로 보인다.
박=작년에 비해 악재가 많은 편이지만 정부가 개입해 미세조정에 나설 정도까지는 아니라고 본다. 지난해 부양에 중점을 뒀다면 올해는 관리로 넘어가는 단계다. 시장이 꺾이는 단계로 단정 짓긴 이르고 수도권 강보합, 지방은 보합 정도를 이어갈 것 같다.
함=지난해 하반기 시장에 영향을 끼칠 만한 변수는 이미 반영됐다고 본다. 집값 상승에 대한 기대감은 줄었지만 지난해와 같이 전세난으로 인한 이주수요가 매매시장까지 연결되는 상황이 이어질 것이다.
김=매매나 전세 모두 가격상승 압력이 여전하다. 가계부채나 대출규제, 금리인상 등 주택금융정책을 둘러싼 변수에 의해 시장 변동성이 좌우지될 가능성이 더 커졌다. 총선이 끝나고 DTIㆍLTV 연장 여부 등이 결정되는 3ㆍ4분기 이후가 기점이 될 것 같다.
천=사이클을 감안하면 2016년 말이나 2017년께 둔화하는 시점으로 예상되나 대출규제나 금리인상 등이 맞물려 상승폭 둔화시기를 다소 앞당기지 않을까 예상한다. 최근 지표보다는 체감상 위축되는 분위기가 있는데 계절적 비수기에 따른 일시적인 현상인지 본격적인 둔화인지는 1분기는 지나봐야 안다.

◆"대출규제 강화ㆍ금리 인상…정책변수 여전"
박=정부의 가계부채 관리방안이 어느 선까지 진행될 것인지가 영향이 클 것이다. 실제 내놓는 정책 외에도 다양한 신호를 시장에 보내왔고 그러한 신호가 시장의 분위기를 좌우하는 경우가 많았다. 올해도 비슷할 것이다.
함=전세시장 가격 불안이 언제까지 이어질 것인지 지켜봐야 한다. 지난해에 이어 올해도 비슷할 것으로 예상되는데 대출규제가 강화된다면 집사는 환경이 나빠지면서 일부 지역을 중심으로 급등현상이 속출할 가능성이 있다.
김=주택금융정책이 여전히 주요 변수로 작용할 것이다. 가계부채 관리방안에 따른 대출규제나 기준금리 인상 역시 같은 맥락에서 볼 수 있다.
천=미분양물량에 대한 우려가 제기되는데 좀더 면밀히 볼 필요가 있다. 시간이 지나면서 소진되는 물량이 있는데 지금처럼 일괄적으로 분양되지 않은 걸 모두 싸잡아 미분양으로 보는 건 문제가 되는 미분양물량을 솎아내는 데 한계가 있다.

◆수도권 전세난ㆍ월세화 지속 전망
함=지방은 올해보다 나아지겠으나 수도권은 여전히 쉽지 않다. 올해 입주예정 아파트가 2만가구 정도인데 재개발구역은 6만가구가 넘는 것으로 추정된다. 수급불일치에 따른 전세가격 불안현상은 이어질 것이다.
천=올해처럼 전세와 월세시장 양상이 다르게 나타날 것이다. 임대주택을 늘려 압력을 분산시키는 한편 상대적으로 싼 연립ㆍ다세대로 전환을 유도하는 방식으로 가는 게 서민주거복지 차원에서 바람직하다고 본다.
박=전세난 해소를 위해 정부가 정책을 쓰진 않을 것이다. 월세로 바뀌는 추세는 정부나 시장 모두 받아들이자는 쪽이다. 올해 서울을 중심으로 전세가격이 급등했는데 오피스텔ㆍ연립 등 대체제 입주가 있고 수요가 적은 짝수해인 점을 감안하면 올해만큼 전셋값 급등은 없을 것이다.
이=수도권 전세시장은 더 이상 나빠질 게 없겠지만 공급부족ㆍ저금리 기조로 당분간 개선되긴 힘들 것으로 본다.

◆투자 대상, 재건축 vs 신규분양 vs 수익형
함=지난해처럼 올해도 분양시장에 대한 관심이 이어질 것으로 예상되지만 재건축 시장 역시 고점에 가깝다. 개포나 일원, 하남, 미사 등 일부 지역을 중심으로 신규분양에 대한 기대심리는 여전할 것으로 본다.
박=없다. 강남 재건축 물량이 남았지만 분양가를 어떻게 책정하느냐에 따라 투자가치rk 떨어질 수도 있다.
김=상가ㆍ오피스텔 같은 임대로 수익을 낼 수 있는 부동산이 각광받는데 올해도 비슷할 것 같다. 다만 최근 분양가가 오른 점과 금리 등을 잘 감안해야 한다.