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[2016 부동산 전문가 전망]수도권 전세난·월세화 계속될듯

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전문가 5人의 올해 부동산 시장 전망
대출규제 강화·금리인상은 변수
상승폭 둔화돼도 확 꺾이진 않을것
수익형 상가·오피스텔 인기 지속


[2016 부동산 전문가 전망]수도권 전세난·월세화 계속될듯
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[아시아경제 최대열 기자]'일단 살려는 놨지만 작년만큼의 호황은 아닐 것이다. 올 하반기 이후 대내외 변수를 지켜봐야 한다.'


올해 시장에 대한 전문가들의 평가는 이렇게 요약된다. 지난 한해 국내 주택ㆍ부동산시장은 다양한 면에서 기록을 쏟아냈다. 과거 10년간 어느 때보다 집을 사고파는 거래가 늘었고, 신규분양도 역대 최대치를 찍었다. 금융위기 이후 주춤하던 집값 상승률도 전년보다 크게 뛰었다. 이러한 배경에는 시장을 살리기 위해 각종 규제를 완화한 정부의 정책방향과 주요국가를 중심으로 한 저금리기조의 영향이 크게 작용했다.

다소 과한 양상을 이어갈 조짐이 보이자 정부는 숨고르기에 들어갔다. 대출을 좀더 엄격하게 하겠다는 것으로 대표된다. 이에 지난해 말부터 주택ㆍ부동산시장도 점차 영향을 받는 모습이다.


전문가들은 지난해와 같은 과열양상은 다소 누그러지겠으나 아직 하락세로 돌아선 것은 아니라고 보고 있다. 올 한해 주택시장에 영향을 줄 만한 변수들 역시 충분히 예고됐거나 이미 반영된 만큼 시장에 충격을 줄 만한 수준은 아니라고 예상했다.


아시아경제는 올해 부동산ㆍ주택시장을 가늠해보기 위해 관련기관 및 학계 전문가 5명에게 시장전망과 주요 변수를 들어봤다. 김덕례 주택산업연구원 연구위원ㆍ박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원ㆍ이용화 현대경제연구원 선임연구원ㆍ천현숙 국토연구원 주택토지연구본부장ㆍ함영진 부동산114 리서치센터장(이름 가나다순, 이하 성만 표기)


[2016 부동산 전문가 전망]수도권 전세난·월세화 계속될듯



◆"전반적 상승폭은 둔화…고꾸라지는 일은 없을 것"
=올 한해만 국한하면 상고하저 흐름을 이어갈 것으로 본다. 가계부채나 공급과잉을 부정적으로 보고 있지만 하반기 이후에나 가시적인 영향을 끼칠 전망이다. 일단 지난해부터 다져진 시장의 기초체력이 있는 만큼 상반기까지는 어느 정도 이어갈 것으로 보인다.
=작년에 비해 악재가 많은 편이지만 정부가 개입해 미세조정에 나설 정도까지는 아니라고 본다. 지난해 부양에 중점을 뒀다면 올해는 관리로 넘어가는 단계다. 시장이 꺾이는 단계로 단정 짓긴 이르고 수도권 강보합, 지방은 보합 정도를 이어갈 것 같다.
=지난해 하반기 시장에 영향을 끼칠 만한 변수는 이미 반영됐다고 본다. 집값 상승에 대한 기대감은 줄었지만 지난해와 같이 전세난으로 인한 이주수요가 매매시장까지 연결되는 상황이 이어질 것이다.
=매매나 전세 모두 가격상승 압력이 여전하다. 가계부채나 대출규제, 금리인상 등 주택금융정책을 둘러싼 변수에 의해 시장 변동성이 좌우지될 가능성이 더 커졌다. 총선이 끝나고 DTIㆍLTV 연장 여부 등이 결정되는 3ㆍ4분기 이후가 기점이 될 것 같다.
=사이클을 감안하면 2016년 말이나 2017년께 둔화하는 시점으로 예상되나 대출규제나 금리인상 등이 맞물려 상승폭 둔화시기를 다소 앞당기지 않을까 예상한다. 최근 지표보다는 체감상 위축되는 분위기가 있는데 계절적 비수기에 따른 일시적인 현상인지 본격적인 둔화인지는 1분기는 지나봐야 안다.


◆"대출규제 강화ㆍ금리 인상…정책변수 여전"
=정부의 가계부채 관리방안이 어느 선까지 진행될 것인지가 영향이 클 것이다. 실제 내놓는 정책 외에도 다양한 신호를 시장에 보내왔고 그러한 신호가 시장의 분위기를 좌우하는 경우가 많았다. 올해도 비슷할 것이다.
=전세시장 가격 불안이 언제까지 이어질 것인지 지켜봐야 한다. 지난해에 이어 올해도 비슷할 것으로 예상되는데 대출규제가 강화된다면 집사는 환경이 나빠지면서 일부 지역을 중심으로 급등현상이 속출할 가능성이 있다.
=주택금융정책이 여전히 주요 변수로 작용할 것이다. 가계부채 관리방안에 따른 대출규제나 기준금리 인상 역시 같은 맥락에서 볼 수 있다.
=미분양물량에 대한 우려가 제기되는데 좀더 면밀히 볼 필요가 있다. 시간이 지나면서 소진되는 물량이 있는데 지금처럼 일괄적으로 분양되지 않은 걸 모두 싸잡아 미분양으로 보는 건 문제가 되는 미분양물량을 솎아내는 데 한계가 있다.


◆수도권 전세난ㆍ월세화 지속 전망
=지방은 올해보다 나아지겠으나 수도권은 여전히 쉽지 않다. 올해 입주예정 아파트가 2만가구 정도인데 재개발구역은 6만가구가 넘는 것으로 추정된다. 수급불일치에 따른 전세가격 불안현상은 이어질 것이다.
=올해처럼 전세와 월세시장 양상이 다르게 나타날 것이다. 임대주택을 늘려 압력을 분산시키는 한편 상대적으로 싼 연립ㆍ다세대로 전환을 유도하는 방식으로 가는 게 서민주거복지 차원에서 바람직하다고 본다.
=전세난 해소를 위해 정부가 정책을 쓰진 않을 것이다. 월세로 바뀌는 추세는 정부나 시장 모두 받아들이자는 쪽이다. 올해 서울을 중심으로 전세가격이 급등했는데 오피스텔ㆍ연립 등 대체제 입주가 있고 수요가 적은 짝수해인 점을 감안하면 올해만큼 전셋값 급등은 없을 것이다.
=수도권 전세시장은 더 이상 나빠질 게 없겠지만 공급부족ㆍ저금리 기조로 당분간 개선되긴 힘들 것으로 본다.


◆투자 대상, 재건축 vs 신규분양 vs 수익형
=지난해처럼 올해도 분양시장에 대한 관심이 이어질 것으로 예상되지만 재건축 시장 역시 고점에 가깝다. 개포나 일원, 하남, 미사 등 일부 지역을 중심으로 신규분양에 대한 기대심리는 여전할 것으로 본다.
=없다. 강남 재건축 물량이 남았지만 분양가를 어떻게 책정하느냐에 따라 투자가치rk 떨어질 수도 있다.
=상가ㆍ오피스텔 같은 임대로 수익을 낼 수 있는 부동산이 각광받는데 올해도 비슷할 것 같다. 다만 최근 분양가가 오른 점과 금리 등을 잘 감안해야 한다.








최대열 기자 dychoi@asiae.co.kr
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    구윤철 기획재정부 장관 후보자[AK라디오]
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    6월 29일 이재명 대통령은 기재부 장관 후보자로 구윤철 서울대 경제학부 특임교수를 임명했다. 기획재정부 예산실장·기획재정부 2차관·국무조정실장 등을 지낸 구 후보자는 '정무 감각이 있는 재정·예산 전문가'로 평가된다. 김용범 대통령실 정책실장-구윤철 기획재정부 장관 후보자-김정관 산업통상부 장관 후보자로 연결되는 기획재정부 라인으로 경제팀 얼개를 짰다. 즉각적으로 경제 위기 상황에 대응하고 AI를 중심으로

  • 25.06.3010:54
    '종횡무진' 우상호 정무수석[AK라디오]
    '종횡무진' 우상호 정무수석[AK라디오]

    1962년, 강원도 철원 동송읍에서 태어난 우상호 대통령실 정무수석은 원내대표에 비대위원장까지 지낸 전직 4선 의원이다. 대개 초·재선급이 역대 정무수석을 맡아 왔던 것을 돌이켜보면 이례적이다. 전직 3선 의원인 강훈식 비서실장(1973년생)보다 선수가 높고 나이도 11살 많다. 정치적인 체급이나 경험, 부드러운 성격 등을 종합해보면 우 수석은 대통령실 내에서 '큰 형님' 같은 역할을 할 것으로 예상된다. 그는 타협과 상

  • 25.07.0407:16
    전문가들 "수탁자 책임·수급권 보호 강화해야"⑤
    전문가들 "수탁자 책임·수급권 보호 강화해야"⑤

    "기금형 지배 구조는 단순히 공격적인 운용으로 고수익만을 추구하는 기제가 아니다. 위험 조정, 수익 관점에서 운용의 효율성을 높이기 위한 제도적 장치다. 수익률 제고 관점에서 논의되는 여러 정책 수단이 효율적으로 작동할 제도적 환경을 제공한다는 점에서 제도 개편의 의의가 있다."(남재우 자본시장연구원 연구위원) 기금형 퇴직연금을 도입하면 현행 퇴직연금 제도의 구조적 한계를 개선할 전환점이 될 수 있다는 평가가

  • 25.07.0306:10
    '국민연금 등판' 평가 분분… "메기효과 기대" vs "다층체계 훼손"④
    '국민연금 등판' 평가 분분… "메기효과 기대" vs "다층체계 훼손"④

    기금형 퇴직연금 도입 논의 과정에서 국민연금공단 참여 여부를 두고 찬반 의견이 나뉘고 있다. '규모의 경제' 효과와 함께 시장에서 메기 역할을 할 수 있다는 기대감이 나오는가 하면, 다층 연금 체계가 무너질 수 있다는 우려와 함께 국민연금과 퇴직연금의 기금 운용 방식이 다르기에 참여가 부적절할 수 있다는 반대 주장도 나온다. 국민연금공단은 참여를 긍정적으로 내다보는 모습이다. 국민연금공단의 기금형 퇴직연금 참

  • 25.07.0206:10
    호주 등 영미권 수익률 3배↑…"韓 특성 맞게 제도 살펴야"③
    호주 등 영미권 수익률 3배↑…"韓 특성 맞게 제도 살펴야"③

    기금형 퇴직연금을 도입해야 한다는 목소리가 커지는 가운데 호주와 영미권 사례가 주목받는다. 이들 국가는 사적 연금 제도가 발달한 곳으로, 우리나라처럼 퇴직연금 제도를 구성하는 데 있어 개인주의 특성을 보이는 곳이다. 전문가들은 퇴직연금 운용 투명성과 경쟁에 따른 수익률 향상, 수탁자 책임 강화 등의 해외 사례 이점을 국내 상황에 맞게 참고해야 한다고 조언했다. 다양한 기금 경쟁하는 호주호주는 '슈퍼애뉴에이션(

  • 25.07.0106:10
    정부보다 국회가 앞서나…도입 법안 마련 '속도'②
    정부보다 국회가 앞서나…도입 법안 마련 '속도'②

    기금형 퇴직연금 도입 주목도가 커지는 가운데 정부보다는 국회에서 관련 법안이 먼저 다듬어질 가능성이 커지고 있다. 정부는 소규모 사업장을 위한 기금형 제도인 중소기업퇴직연금기금(푸른씨앗)에 주목하는 모양새다. 전문가들은 퇴직연금 공공성을 높이고 운용 주체의 책임성을 강화하는 차원에서 기금형 도입이 필요하다고 보고 있다. 1일 고용노동부와 더불어민주당 등에 따르면 새 정부가 기금형 퇴직연금 도입에 별다른

  • 25.06.3008:40
    두번의 탄핵, 두번의 좌초…퇴직연금 10년 넘은 논의 마쳐야①
    두번의 탄핵, 두번의 좌초…퇴직연금 10년 넘은 논의 마쳐야①

    기금형 퇴직연금 제도를 도입하자는 논의가 10년이 넘게 이뤄지고 있지만 종착지를 찾지 못하고 있다. 기금형 도입이 본격적으로 추진될 때마다 대통령 탄핵과 정권 교체 등에 따른 정국 혼란으로 동력을 잃은 탓이다. 지난해 퇴직연금 적립금이 400조원을 처음으로 돌파하며 빠르게 몸집을 키우는 만큼 기금형 도입을 더는 늦추지 말아야 한다는 조언이 나온다. 연초 활발했던 기금형 논의…새 정부 들어 '잠잠' 지난 4일 새 정부


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