[칼럼]美 금리인상에 따른 2016년 부동산 투자전략

양철승 부동산가치투자연구소 소장

▲양철승 부동산가치투자연구소 소장

미국 연방준비제도(Fed·연준)가 9년 만에 처음으로 기준금리를 인상했다. 0.25%포인트 오른 것이다.

작아 보이는 수치지만 연준은 오는 2018년 말까지 총 3%포인트를 올릴 전망이다. 다시 말해 2~3년 동안 미국 금리가 오르막에 접어드는 첫출발이다.

미국 금리인상은 한국 경제·부동산에도 직간접적인 영향을 미칠 것으로 전망된다.
가계부채는 내년 부동산 시장의 변수 중 하나다. 2008년 글로벌 금융위기 당시 780조원이었던 가계부채는 7년 새 500조원이 늘었다.

가계부채 총량이 증가된 만큼 금리인상은 가계에 영향을 미치고 이는 부동산 투자를 주춤하게 만드는 요인이 될 것이다.

정부 역시 뒤늦게 수도권 주택담보대출 심사 기준을 강화했다. 내년 2월부터 실시되고 5월에는 전국으로 확대된다.

물론 이번 대책으로 가계부채의 뇌관이 제거될 수는 없다. 정부의 대출 규제 정책은 수도권보다 지방의 부동산 투자 열기를 식힐 것으로 예상된다. 지방의 대출 수요가 많았고 새 아파트 공급이 지방에서 더 활성화 됐던 까닭이다. 일부 지방 시장은 조정 국면에 들어설 것으로 보인다.

신규 분양물량 역시 크게 감소할 것으로 예측된다. 하반기로 갈수록 물량 감소 폭도 커질 것이다.

전셋값 상승세는 내년도에도 지속될 것으로 판단해 볼 수 있다. 서울 강남권 재건축 추진 등으로 서울 아파트 전세물량이 부족하기 때문이다.

서서히 오르는 금리, 경제에 직격탄을 줄 가계부채의 뇌관, 정부의 대출 규제 정책 등을 포괄하는 주택금융정책은 내년 가장 큰 변수로 작용할 수 있다.

이런 환경에서 투자자의 부동산 전략을 두가지로 나눠 살펴보자.

먼저 무주택자의 경우다. 전세 재계약을 앞둔 세입자의 경우 서울의 전세난은 여전할 것으로 보인다.

이에 따라 현실적인 내집 마련도 검토할 수 있다. 내년 가계대출 규제와 미국 기준금리 인상에 따라 부동산 시장의 거래는 위축될 수 있다.

공급과잉 지역은 가격 조정을 받을 수 있기에 주택 구입 시기를 놓친 실수요자에게 내집 마련의 기회이다.

또한 서민들의 꿈인 공공분양 아파트 청약 기회를 적극적으로 활용해 볼 수 있다. 정부는 올해 9·1대책으로 2017년까지 신도시나 택지지구 추가 지정을 중단하기로 했지만 공공분양으로 계획된 물량은 행복주택 또는 공공임대주택 물량으로 전환하기로 했다.

물론 공공아파트 공급 희소성으로 인해 청약 당첨 커트라인은 올라갈 것이다. 유주택자의 경우 신중한 투자 기회를 엿보는 것이 좋다.

은퇴를 앞두고 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산 상품에 투자하려는 베이비부머 세대가 늘어나고 있다.

상대적으로 1억~2억원 내 소액으로 투자가 가능한 오피스텔 투자는 공급과잉 우려 속에서도 관심이 높은 편이다. 은행 정기예금 금리보다는 수익률이 높기 때문이다.

다만 올해 오피스텔 분양공급은 2002년 이후 가장 많은 약 6만실로 2년 이후 입주 시점에는 공급과잉이 예상된다. 따라서 오피스텔 공급이 집중되는 지역은 매수 시점을 늦추거나 가격이 낮은 급매물 위주로 접근하는 것이 안전하다.

미국 금리인상에 따라 내년 주택금융시장이 한바탕 회오리칠 것으로 보인다. 바다의 파도는 늘 세차게도, 조용하게도 친다. 각자의 배에서 어떻게 향해를 할 것인지, 자신에게 맞는 맞춤형 투자전략을 세우는 것이 지혜로운 방법이다.

<양철승 부동산가치투자연구소 소장>