[10년 후 주택시장]③1기 신도시 재건축 시대 열린다

연평균 36만가구 쏟아지는데 높은 일반분양가 부담 가중

[아시아경제 박철응 기자]그야말로 '재건축 전성시대'다. 서울 강남 개포동을 중심으로 재건축 아파트들이 사업 추진에 탄력을 받으면서 가격은 천정부지로 치솟고 있다.

부동산114 조사를 보면 개포주공 1단지 전용면적 42㎡의 경우 2012년 말 6억원에서 이달 초 기준으로 7억6000만원 수준으로 껑충 치솟았다. 같은 단지 58㎡는 10억원을 넘어섰다. 대치동 은마 84㎡는 2013년 초 8억4500만원까지 떨어졌다가 지금은 11억원 이상까지 올랐다. 반포 주공1단지 100㎡은 21억~22억원에 이르러 전고점인 2010년 4월 17억7500만원을 훌쩍 넘어섰다.

강남 재건축 분양가는 3.3㎡당 평균 3500만원 수준이며 4000만원이 넘는 곳도 나올 것으로 보인다. 타는 불에 기름을 끼얹은 것은 정부다. 지난해 9ㆍ1 부동산 대책을 통해 재건축 연한을 40년에서 30년으로 단축했으며 층간소음에 취약하고 배관설비의 노후화가 심한 곳도 재건축할 수 있는 길을 열어줬다.

국내 최대 규모 재건축으로 불리는 서울 송파 가락시영 아파트 조감도

하나대투증권 분석을 보면 연한 단축으로 인해 재건축 대상은 전국적으로 40만가구에서 5년 후면 80만가구로 2배나 증가하게 된다. 특히 노태우 정부의 주택 200만호 건설 정책으로 탄생한 분당과 일산 등 1기 신도시 아파트들이 2021년부터 재건축 대상이 된다. 1991년 이후 준공된 주택은 연한 단축 이전에는 2031년이 돼야 재건축이 가능했는데 10년 앞당겨진 것이다.

그렇게 되면 연 평균 36만가구의 아파트가 재건축 대상이 되는데 이는 현재 연 평균 분양 물량을 넘어서는 규모다. 현재 압구정에서는 구현대, 신현대, 한양, 대치동과 도곡동에서는 은마, 우성, 선경, 미도, 쌍용, 현대 등이 재건축 대상 단지들이다.

이들 재건축 추진 단지들은 대부분 2020년 전후로 입주가 예상된다. 이달 분양 예정인 가락시영만 해도 9500여가구 규모이며 개포동 지역에서는 모두 2만가구가량의 물량이 쏟아진다. 반포 지역에서도 1만가구 가량의 재건축 아파트가 공급될 전망이다.

강남 주요지역에서 재건축이 대거 추진되고 입주 시기가 몰리면 시장에서 물량을 소화하지 못할 가능성이 있다. 가격 급등 없이 안정 국면에 접어들도록 하는 데 영향을 줄 수 있는 기반이 될 수도 있는 셈이다.

관건은 대상 아파트 소유자들이 재건축을 선택하느냐 여부다. 우선 사업성 측면에서 일반분양 가격을 최대한 높여야 하는데 향후 시장 가격이 받쳐줄 지가 불투명해 적극적으로 재건축에 동의하고 나설지는 분명하지 않다. 10년 후 재건축시장 동력이 의문시되는 대목이다.

하나대투증권은 시뮬레이션을 통해 "재건축 추진을 전제로 현재 가격 대비 20~40% 정도 미래가치가 상향 조정될 가능성이 열려있다"고 분석했다. 하지만 1981~1985년 준공된 강남권 재건축 시뮬레이션을 보면 주변 시세를 3.3㎡당 4300만원으로 설정하고 있다. 또 1990년 이후에 준공된 중층 이상 아파트들의 경우 용적률을 높이기가 어렵다는 점이 걸림돌이다.

또 하나의 문제는 고령화다. 강남 재건축 아파트 가격이 최소 6억~7억원에 이르기 때문에 젊은층 유입은 힘들다. 고령자들의 경우 지난한 과정을 거쳐 재건축에 돌입하더라도 이사를 가 수년간 다른 곳에서 살아야 한다는 점 등의 이유로 기피할 가능성이 있다.

김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장은 "재건축 공사 기간이 3년 정도 걸리는데 고령자들은 그 기간동안 다른 곳으로 옮겨서 사는 것을 원치 않는다"면서 "향후 재건축이 활발히 진행되려면 시장성보다도 공사기간을 단축시킬 수 있는 방안이 필요하다"고 말했다.

현재 재건축 아파트 가격이 고점이어서 투자 가치가 떨어진다는 분석도 있다. 박합수 국민은행 명동스타PB센터 부센터장은 "강남권의 경우 전고점이었던 2007년 가격과 비교했을 때 거의 육박했거나 일부 넘어선 단지들도 나오고 있다"면서 "이미 많이 올랐기 때문에 어떻게 보면 올해가 마지막 재건축 투자 시기일 수 있다"고 말했다.