이러다 깡통찰라…'깡통전세' 불안

[貰超시대]4개월 연속 70% 넘은 수도권 전세가율, 이래도 괜찮나

-성북구 전세가율 80%로 전국 최고…수도권 일부선 매매가 추월하기도
-전세보증금 총액 300조원 넘어서
-저금리·이사철 겹쳐 전세난민 우려

[아시아경제 박혜정 기자]#권모(31)씨는 얼마 전 서울 약수동 아파트(전용면적 57㎡)를 재계약하면서 반전세로 돌렸다. 2년새 전셋값이 9000만원이나 뛰어서다. 집주인이 부르는 대로 전세 재계약을 하면 3억6000만원으로, 매매가격(4억1000만원)의 88%가 된다. 권씨는 "전셋값이 너무 올라 '깡통전세' 우려도 있고 해서 월세 부담이 있지만 반전세로 하기로 했다"고 말했다. 권씨는 보증금 2억7000만원에 월 25만원을 내고 있다. 같은 평수의 시세는 보증금 3000만~5000만원에 월세 110만원 정도다.

#내년 초 결혼 준비 중인 박모(33)씨는 최근 서울 만리동의 주거용 오피스텔 전세를 알아보다 깜짝 놀랐다. 아파트 전셋값이 너무 올라 주거용 오피스텔로 눈을 돌렸는데 56㎡ 투룸 오피스텔 전세금이 2억8000만원이나 됐다. 같은 평수의 매매가격과 불과 1000만~2000만원 차이였다. 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)로 따지면 93~97%에 달했다.

전셋값이 연일 고공행진을 하며 세입자들이 부담하고 있는 전국의 주택 전세보증금이 300조원을 넘어섰다. 전셋값이 매매가격의 90%를 넘는 경우가 속출하고 아예 매매가격보다 비싼 아파트가 연달아 나오면서 세입자들이 보증금을 떼일 위험도 커지고 있다. '깡통전세'에 대한 공포가 확산되고 있는 것이다.

22일 KB부동산알리지에 따르면 지난달 전국 아파트 전세가율은 72.4%로 지난해 12월보다 2.2%포인트 올랐다. 서울의 아파트 전세가율은 70.9%로 7월에 처음으로 70%를 넘어선 후 2개월 연속 상승세를 탔다. 특히 성북구는 80.1%로 전국에서 최고치를 찍었다. 서울과 경기, 인천을 포함한 수도권의 전세가율도 72%로 4개월 연속 70%를 넘었다. 모두 1998년 조사 이래 역대 최고치다.

수도권의 전세가율이 오름세를 보이는 가운데 일부 아파트 단지는 전세가율이 90%를 넘어 매매가격을 추월했다. 부동산 114가 국토교통부의 8월 매매·전세 실거래 자료를 분석한 결과를 보면, 지난달 매매·전세 거래가 동시에 있었던 수도권 1291개 아파트 주택형 중 155건(12%)이 매매가격의 90% 넘는 가격에 전세 계약됐다. 전세가율 90% 이상 단지 가운데 전셋값이 매매가격보다 비싼 곳도 29건(18.7%)에 달했다.

지역별로는 서울의 경우 405개 주택형 중 9건이 전세가율 100% 이상, 48건이 90% 이상의 가격으로 전세 계약이 이뤄졌다. 경기는 766개 가운데 전세가율 100% 이상이 17건, 90% 이상이 98건에 이르렀다. 120개를 조사한 인천에서는 3건이 전세가율 100% 이상, 9건이 90% 이상이었다.

전셋값이 치솟으면서 전세보증금은 불어나고 있다. 국토부의 2014년 주거실태조사에 따르면 전세보증금 총액은 301조원이었다. 이중 수도권이 236조원으로 78%를 차지했다. 월세보증금(47조3000억원)을 더한 전체 전·월세 보증금은 348조원이나 됐다. 전·월세 보증금 가운데 33조원(9.5%)은 대출을 통해 조달됐는데, 수도권의 전월세 보증금 대출 규모는 26조2000억원으로 전체의 80% 수준이었다. 수도권 가구의 전셋값 부담이 그만큼 크다는 것을 알 수 있다.

전셋값 강세 현상은 계속 이어질 전망이다. 저금리로 집주인들은 월세를 원하는 반면 세입자들은 전세를 찾는데, 가을 이사철까지 겹쳐 수급 불균형이 더욱 커졌기 때문이다. 집을 살 능력이 되는데도 향후 집값이 떨어질까 전세를 고집하는 것도 전세 품귀의 원인으로 지목된다.

전세가율이 높아지며 깡통전세 우려가 커지고 있다. 일반적으로 전세가율이 80%를 넘어서면 깡통전세가 될 위험이 상당히 높아진다고 본다. 깡통전세는 집주인의 연체 등으로 경매가 진행될 때 경매낙찰금액에서 근저당대출, 법원경매비용, 당해세 등을 제외하고 남은 금액이 전세보증금보다 적어 보증금의 일부 또는 전부를 회수할 수 없는 상태를 말한다. 집이 경매에 넘어가지 않았더라도 매매가격에 육박하는 전셋값을 감내하고 들어오는 후속 세입자가 없거나 집값이 떨어질 경우 전세보증금을 온전히 지키기 어렵게 된다.

김은진 부동산114 리서치센터 팀장은 "추석 이후 가을 이사철이 겹치면서 전세난이 심화될 가능성이 높다"면서 "국지적으로 입주 물량이 몰리면 조정될 수 있지만 전반적으로 전셋값이 떨어질 만한 변수는 없어 보인다"고 말했다. 박합수 KB국민은행 명동스타PB센터 부동산팀장은 "수급 불균형이 해소돼야 수도권의 전세난이 안정될 것"이라면서 "보증금이 매매가에 육박하는 경우가 많은 만큼 집주인의 재정상태를 꼼꼼히 들여다볼 필요가 있다"고 조언했다.