프리미엄만 4억, 치솟는 아파트값 '웃돈'의 비밀

[머니몬스터] 내집마련 수요로 시장 호황
기존 분양가에 프리미엄 붙고
인근 부동산 덩달아 가치상승
"더 오른다" 기대감에 상승 반복

[아시아경제 조인경 기자] 서울 마곡지구나 동탄2신도시 등지에서 아파트 웃돈(프리미엄)이 1억원씩 넘게 생겨나며 부동산시장은 여전히 뜨겁다. 웃돈이 수억 원씩 붙는다는 것은 그만큼 수요자들이 그 돈을 내고 사는 경우가 적지 않다는 점을 보여준다. 분양가보다 비싼 돈을 치르더라도 해당 아파트에 들어가 살 의향이 있다는 것이다. 이런 수요자는 반드시 그곳에 살아야 하는 곡절을 갖고 있거나 앞으로 그 아파트가 더 비싼 값을 받을 수 있다는 점을 내다본 것으로 볼 수 있다.

통상 신규 분양하는 아파트들은 주변 시세보다 낮게 분양가를 책정하게 된다. 분양가는 단지마다 다소 차이가 있긴 하지만 기본적으로 땅값과 공사비, 설계비, 일반관리비 등을 포함하고 주변 시세를 감안해 정하는 게 보통이다.

그런데 이렇게 아파트값이 상승하게 되면 인근에서 새로 분양하는 아파트 분양가가 덩달아 오르는 현상이 나타난다. 주택공급업체로서는 거래사례 비교를 통해 적정한 가격대를 확정하게 되는데 인근에서 거래되는 아파트값만큼 확실한 정보는 드물기 때문이다.

분양가상한제가 적용되는 아파트 역시 분양가는 반드시 주위의 아파트 가격을 반영해 산정된다. 민간 아파트라면 더 말할 나위가 없다. 물론 예외적으로 주위의 기존 아파트보다 비싸게 아파트값을 산정하는 경우도 있기는 하다. 확실한 입지적 장점이 있으면서도 수요자들을 끌어모을 매력이 있는 아파트인 경우로 한정된다.

이를테면 대림산업이 2013년 12월 신반포1차를 재건축해 분양한 '대림아크로리버파크'의 경우 3.3㎡당 3830만원으로 주변 시세보다 훨씬 높았지만 그럼에도 청약에서 평균 18대 1, 최고 42대 1의 경쟁률을 보이면서 계약도 일사천리로 끝났다.

지난달 강남구 대치동 국제아파트를 재건축해 신규 분양에 나선 '대치 SK뷰'는 분양가가 3.3㎡당 최저 3800만~4112만원에 나왔다. 바로 옆 입주를 앞둔 '래미안 대치청실'의 2년 전 분양가인 3.3㎡당 3200만원에 비해 600만원 이상 뛰었지만 청약경쟁률은 51대 1을 기록했다. 청약자들이 여전히 프리미엄이 붙을 가능성을 기대하고 있음을 방증한다.

'래미안 대치청실'은 전매제한이 풀린 지난해 6월 이후부터 1억원이 넘는 분양권 프리미엄이 붙더니 최근엔 3억원 넘게 치솟았다. 2013년 분양 당시 가격이 10억2167만~11억9066만원이었던 전용면적 84㎡는 최근 14억3000만원에도 거래됐다. 프리미엄만 최고 4억인 셈이다.

이달 중순부터 전매제한이 풀리는 강남 보금자리지구 아파트도 같은 상황이다. 2009년 분양 당시 2억2000만원이었던 'LH푸르지오' 아파트 59㎡는 최근 시세가 6억5000만원을 웃돈다. 분양가 3억4000만원이었던 84㎡의 경우 8억원까지 치솟았다.

내년까지 서초지구 '서초힐스'와 강남지구 '강남LH1단지', 'LH강남아이파크' 등이 잇따라 매매시장에 풀리면 최소 2억~3억원의 시세 차익이 가능해진다는 게 인근 공인중개업소 관계자들의 설명이다.

비싸게 분양됐는데도 프리미엄이 붙는 건 공급과 수요의 법칙에 따른 현상이다. 물론 왜곡된 정보가 일시적으로 시장을 장악하며 프리미엄이 붙은 것으로 보일 수도 있으나 이런 경우엔 가격대가 오랫동안 유지되지 못하게 마련이다.

최근 분양시장은 내 집을 마련하려는 수요자들로 북새통을 이루고 있다. 웬만한 입지의 아파트라면 수십 대 1의 경쟁이 붙는다. 자연스럽게 주택시장 열기는 뜨거워지고 가격은 오르고 있다.

분양시장에서는 이로 인해 기존 분양된 주택의 프리미엄이 분양가를 끌어올리느냐, 또는 분양가가 인근 주택의 프리미엄을 밀어올리느냐를 놓고 논란이 벌어지고 있다. '닭이 먼저냐, 달걀이 먼저냐'는 얘기처럼 쉽지는 않지만 분명한 것은 주택시장이 호조세를 맞아 수요자들이 프리미엄이나 신규 분양 아파트의 높은 분양가를 감내하고 있다는 점이다.

박합수 KB국민은행 명동스타PB센터 팀장은 "과거 프리미엄이 붙는 단지들은 대부분 분양 당시 주변 시세보다 저렴해 추가적으로 가격이 오를 가능성이 높은 아파트였지만 최근에는 분양시장이 호황을 누리면서 분양가가 비싼데도 더 오를 것으로 기대하는 청약자들이 몰려든 측면이 있다"고 지적했다. 박 팀장은 또 "서울과 수도권에서는 지역에 따라 분명 추가 상승이 가능한 곳이 있겠지만 주변 시세에 비해 지나치게 높은 분양가는 입주 후 집값 하락으로 이어질 수 있다는 점을 늘 명심해야 한다"고 조언했다.