㎐[아시아블로그]상식 바깥의 사람들

건설부동산부 김민진 차장

얼마 전 위반건축물에 대한 제보를 받고 취재했던 얘기다. 처음엔 건물주가 임대료 수익을 극대화할 목적으로 상업용 건축물을 불법 증축했다가 구청에 적발돼 해당 건물에 세들어 있는 임차인과 분쟁이 생긴 정도의 사건으로 여겼다. 그러나 벗겨낼수록 의혹투성이, 사건투성이었다.

건물주 가족은 강남에 여러 채의 빌딩을 갖고 있는데 서류를 떼보니 모두가 불법 투성이. 한 건물은 외벽 기둥을 확인해보니 신축 당시부터 '불법'을 염두에 두고 지은 것 같았다.

시청이나 구청에 위반건축물로 신고ㆍ적발되면 1년에 한두 차례 이행강제금을 내야 한다. 벌금 성격의 이행강제금을 부과시켜 원상복구를 유도하려는 게 목적이다. 그런데 법을 어겨 얻는 이득이 지킬 때 얻는 것보다 많으니 법의 취지가 제대로 작동할 리 없다. 그 건물주는 이행강제금마저 임차인에게 전가시키고 있었다.

임대관리를 업(業)으로 하는 그 분야의 전문가들에게 물었다. 위반건축물도, 임차인에 대한 이행강제금 전가도 비일비재한 일이라고 한다.

건물 원상복구와 처리비용 문제로 임차인과 사이가 틀어진 건물주는 전기요금을 부당징수한 혐의로 고소당하기도 했다. 임차인이 내역을 확인해보니 과거 13개월치 중 500만원을 더 납부했는데 고의성이 있다고 판단한 것이다.

임차인은 매달 건물주의 계좌로 전기요금을 이체했다. 건물주도 전기요금을 부당징수한 사실은 인정했다. 하지만 관리소장의 계산착오 탓으로 돌렸다. 건물주는 임차인에게 부당징수한 전기요금을 돌려줄테니 계좌번호를 알려달라고 했다.

사과를 하지도 않았고, 왜 과도하게 부과했는지에 대해서도 설명은 없었다고 한다. 임차인은 층별 검침 기록을 달라고 요구했다가 거절당했다. 임차인은 경찰에 고소장을 내면서 확인된 기간 이전의 전기요금과 다른 공과금에 대해서도 수사해달라고 요구했다.

건물주의 대리인은 임차인이 부당 징수한 요금을 돌려주겠다는 데도 말을 듣지 않고, 억지를 부린다고 주장했다. 역시 해당 분야의 사람들은 '흔히 있는 일'이라고 한다.

건물주 부부는 강남의 빌딩들을 가족들이 대표자와 사내이사로 있는 법인과 두 부부, 두 아들의 명의로 갖고 있다. 이 중에서는 아들에게 매매하거나 증여한 건물도 있다.

재력가들이 자녀에게 재산을 물려줄 때 낮은 취득가액 등의 이유로 양도소득세가 많이 나올 것 같으면 증여를 택한다. 반대로 증여세 부담이 크다는 생각이 들면 특수관계자 간 양도를 한다.

상속ㆍ증여세법에서는 이런 거래들에 대해 일단 증여 추정 규정을 적용하는 경우가 있다. 유상 양도를 입증해야 하고, 양도가격이 인근 시세에 비해 현저히 낮아도 의심을 받는다. 전문가들에게 물으니 입증만 가능하면 합법적으로 세금을 덜 내는 노하우로 널리 쓰이는 방법이라고 한다.