입주민·경비원 상생하는 아파트 자치관리, 장단점은?

[아시아경제 김봉수 기자] 최근 아파트 입주민-경비원들의 갈등과 관련해 입주자대표회의가 직접 아파트를 관리하는 '자치관리'가 대안으로 떠오르고 있다. 세금과 각종 비용을 아낄 수 있고 경비원들의 직접 고용 및 처우 개선이 가능해 입주민-경비원간 상생할 수 있는 '자치관리'는 아파트 공동체 활성화라는 사회적 과제까지 해결해 줄 수 있어 최근 들어 각 지자체에서도 아파트 단지들에 적극 권장하고 있는 실정이다. 아파트 자치관리와 위탁관리에 대해 알아보자.

지난해 국토교통부가 발표한 '2012년 공동주택 현황'에 따르면 2012년 말 기준 300세대 이상의 의무관리대상 아파트 단지(위탁 또는 자치 등 관리방법을 선택해 주체를 정해야 하는)는 약 1만3480개이며, 이중 위탁관리를 선택한 아파트가 74.6%다. 특히 서울(81.8%), 경기(85.9%), 인천(81.9%) 등 아파트 주거비율이 높은 수도권에서는 위탁관리방식의 비중이 전국 평균을 훨씬 웃돌았다.

하지만 최근 들어 전국의 아파트들 사이에서 자치관리를 선택하는 곳들이 늘어나고 있다. 경남 김해 장유 대청동 갑오마을 부영아파트 6단지 입주자대표회의는 최근 입주민들을 대상으로 자치관리 찬반투표를 진행해 총 606가구 가운데 408가구(67.3%)가 찬성해 자치관리를 실시하기로 했다. 김해시의 경우 지난해 초부터 아파트 자치관리 바람이 불기 시작해 현재 의무관리 대상 아파트 173개 단지 중 12개 단지의 입주자들이 아파트를 자치관리하고 있다.

성북구 하월곡동 소재 동일하이빌뉴시티 아파트도 지난달 아예 용역업체에 도급을 주던 아파트 관리 방식을 '자치'로 바꿨다. 가장 큰 수혜자는 우선 경비원들이었다. 입주자들은 경비원들을 직접 고용하기로 했다.

단순히 '정'때문에 선택한 것은 아니었다. 현재처럼 도급 방식으로 아파트를 관리할 경우 월 7950만원이 들어가는 데 비해 자치관리할 경우 각종 세금 등의 절약을 통해 월 7450만원밖에 들어가지 않아 매월 500만원의 돈을 아낄 수 있다는 것을 확인했기 때문이다. 지난달 21일부터 26일까지 6일간 벌인 주민투표에서 전체 334가구 중 310가구가 투표에 참여, 이 중 180가구(58%)가 자치 관리에 찬성했다.

이 아파트의 경비원 직접 고용 방침은 정부의 내년도 세제 개편안에서 비롯됐다. 정부는 내년부터 전용면적 135㎡ 이상, 2018년부터 모든 아파트에서 관리 경비 청소 용역에 부가가치세를 부과할 계획이다. 하지만 주민들이 직접 고용하는 자치관리를 선택하면 부가가치세를 붙이지 않는다. 따라서 주민들의 입장에선 자치관리를 하게되면 가구당 2만~5만원의 관리비 추가 부담이 없어지는 대신 최저임금제 실시에 따른 월 1만~1만5000원 가량의 임금 인상분만 부담하면 되는 '합리적' 선택이었다.

그렇다면 자치관리란 무엇이고 장단점은 어떤 것이 있을까?

자치관리는 입주자들의 모임인 입주자대표회의가 모든 관리업무를 스스로 결정ㆍ집행하는 체제를 말한다. 자치관리를 하는 아파트들은 준법인격인 입주자대표회의를 통해 관리소장을 비롯해 공동주택의 제반 시설 및 설비를 유지관리 할 수 있는 기술인력, 관리비등 회계 업무를 담당할 회계 직원과 경비, 청소, 영선 업무 등을 담당할 직원을 채용해 관리를 맡겨야 한다. 이밖에 주택법에 의한 장기수선계획 수립업무, 하청관리 업무, 방화관리 업무, 손해보험 계약 업무, 입주자대표회의 운영업무 통지, 공시, 연락 업무 등도 관리소장 등의 도움 하에 입주자대표회의가 직접 처리해야 한다. 기술적 어려움 때문에 부분적으로 하청을 줄 수도 있다.

자치관리의 가장 큰 장점은 자신들의 아파트를 스스로 관리함에 따라 공동체 의식을 높일 수 있고, 문제점을 쉽게 찾아내 해결할 수 있다.

특히 위탁관리를 할 경우 계약 기간 만료 때마다 찾아오는 위탁업체 선정에 따른 부정비리 의혹과 주민 갈등, 분쟁 등이 사라진다. 아파트 실정에 맞게 인력 채용ㆍ용역 발주 등을 할 수 있는 데다 투명한 관리도 가능하며, 위탁관리 수수료도 지급하지 않게 돼 관리비 절감 효과가 크다. 또 정부가 내년부터 135㎡ 이상, 2018년부터 모든 아파트들을 상대로 관리운영비용에 부가세를 매기기로 했지만 자치관리 아파트의 경우 면제해주기로 함에 따라 세금도 절약할 수 있다. 관리사무소가 입주민간 '소통의 장'이 돼 신속한 서비스도 가능해진다.

단점도 있다. 관리업무에 대한 전문성 부족으로 체계적, 조직적 관리가 미흡할 수 있다. 이는 전문 기술자격 보유자들을 채용해 해결할 수 있다. 만약 사고가 발생할 경우 보상 등에 대한 책임을 져야하는 수도 있다. 그러나 위탁관리도 마찬가지로 주요 시설에 대해선 주민 부담으로 화재보험 등에 가입하도록 돼 있는 만큼 큰 문제는 없다. 또 '독재'ㆍ'독선'이 발생할 수도 있다. 주민들의 의사에 반하는 동대표나 입주자대표회장의 독선으로 인해 주민들이 피해를 입을 수 있고 분쟁을 야기할 수도 있다. 노사 문제에 있어 임금 인상이나 처우 개선 등을 입주자대표회의가 직접 관리해야 한다는 점도 골치아플 수 있다.

한 공동주택 전문가는 "주민들의 참여의식과 관심에 따라 관리비도 절감되고 서비스도 향상시킬 수 있다"며 "특히 소형단지의 경우 훨씬 유리하며, 무엇보다 입주자대표회의의 민주적 운영이 필요하다"고 말했다.

현재 전국 아파트들의 상당수가 채택하고 있는 위탁관리의 경우 주택법에 의하여 주택관리업 등록을 한 주택관리업자에게 일정액의 위탁수수료를 지급하고 관리 업무 전반을 맡기는 형태다. 전국에 약 400여개의 위탁관리업체들이 2년마다 계약을 갱신하면서 아파트단지들을 관리해주고 있다. 위탁관리계약을 체결할 때는 관리 대상이 구체적으로 뭔지, 사고 발생시 누가 어떻게 책임을 질 것인지, 직원들의 임금은 어떻게 줄 것인지 등 꼼꼼히 확인한 후 사인해야 만약의 피해를 줄일 수 있다.

위탁관리제의 장점은 무엇보다 비용이 다소 들긴 하지만 '편리하다'는 점이다. 관리사고 발생시 일단 위탁관리회사가 수습ㆍ보상을 책임진다는 것이다. 다만 보상 책임의 한계가 명확하지 않아 오히려 주민들이 피해를 입을 수도 있으니 주의해야 한다. 또 위탁관리의 장점은 경비원 등 관리 직원들과의 노사 문제를 관리업체에서 해결해준다. 관리업체들의 전문적인 서비스 제공, 조직적이고 체계적인 아파트 관리, 안전사고 예방 등도 장점이다.

반면 위탁관리는 관리비 부풀리기 등 비리 가능성이 크다는 단점이 있다. 관리업체들 대부분이 영리를 목적으로 한 사업체들이기 때문에 이런 저런 이유와 핑계를 대고 비용을 부풀려 아파트 입주민들의 관리비 부담이 커지는 경우가 많다. 고쳐야 할 곳이 생겨도 제대로 수리해주지 않는 경우도 있어 아파트 노후화를 초래하기도 한다. 위탁 수수료를 따로 지급해야 하기도 하다.

그렇다면 위탁관리에서 자치관리로 전환하려면 어떻게 해야 할까? 기본적으로 아파트 관리 방법은 입주자대표회의 결정 사안이다. 입주자대표회의에서 의결하거나 입주세대 10% 이상의 발의로 전체 투표에서 과반수가 찬성하면 관리 방법을 전환할 수 있다. 이후 관리소장과 직원들을 직접 고용한 후 여러가지 문제를 꼼꼼히 챙겨야 한다.

서울시 공동주택관리센터 관계자는 "자치관리를 하려면 아파트 입주자들이 관련 법령이나 노사관계, 개보수 등에 대해 공부를 많이 해야 하며, 입주민들 전체의 참여 열기가 뜨거워야 한다"며 "귀찮거나 잘 몰라서 위탁업체에 맡기고 마는 경우가 많았는데, 최근들어 자치관리를 선택해 자신들의 집은 자기들이 스스로 관리하려는 이들이 늘어나고 있다"고 말했다.