[뷰앤비전]리츠를 통한 부동산시장 활성화

김관영 한국리츠협회장

지난 8월7일 기획재정부가 입법예고한 조세특례제한법 개정안에는 리츠(REITs)와 부동산펀드 등 간접투자기구에 대한 취ㆍ등록세 등 지방세 조세감면 혜택을 올해 말로 종료한다는 내용이 포함돼 있다. 이로 인해 간접투자기구를 통한 부동산 시장 정상화, 이를 통한 경제 활성화 정책에 비상등이 켜졌다.

리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자ㆍ운영하고, 그 수익을 투자자에게 돌려주는 주식회사 형태의 부동산 간접투자기구다. 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자하고 배당가능한 이익의 90% 이상을 의무적으로 배당하며, 발행주식의 30% 이상을 공모로 제공해야 하는 특징을 가지고 있다.

하지만 일반인들에게 리츠는 아직 생소한 투자상품이고, 리츠와 유사한 부동산펀드와도 다소의 차이가 있다. 펀드는 다수로부터 자금을 조달하는 금융기법을 총칭하며, 리츠는 자금조달 측면에서 펀드의 성격을 가진다. 부동산 개발ㆍ임대ㆍ운영 등 부동산 사업 추진체로서의 종합적인 기능을 결합하고 있는 형태라고 볼 수 있다. 또한 펀드는 공모ㆍ분산 의무가 없지만 리츠는 주식의 공모의무, 상장의무 등 사모중심의 펀드와 달리 공모 시장을 기반으로 형성하고 있다. 리츠는 2001년 국내에 도입돼 지난 7월 말 기준 86개의 리츠가 12조4000억원 규모의 자산을 운용하고 있다. 오피스와 리테일 분야가 투자대상의 80% 이상이다. 최근 비즈니스호텔, 하우스푸어 주택, 해외부동산 등 그 투자자산의 유형이 점차 다양화되고 있는 추세이며 제도 도입 이후 리츠의 수익률은 국채에 비해 2배 이상의 높은 수익률(2013년 말 기준 리츠 9.2%, 10년 만기 국채 3.3%)을 꾸준히 기록하고 있다.

1990년대에는 생산ㆍ상업ㆍ금융 자본의 통합으로 부동산 간접투자 기구가 세계적으로 주목을 받았다. 2000년대 이후 자본시장과 부동산시장의 통합이 전 세계적인 추세로 발전하면서 리츠를 도입한 국가가 급격히 늘었다.
1960년대에 리츠를 도입한 미국은 현재 300여개의 리츠가 등록ㆍ운영 중이며, 뉴욕증권거래소에 178개 리츠가 상장돼 시가총액이 7000억달러 규모다. 해마다 100만개 이상의 일자리를 창출해 내는 사회기업으로서의 제 역할을 톡톡히 해내고 있다. 아시아ㆍ태평양 시장은 호주, 일본, 싱가포르, 홍콩 4개의 국가가 90% 이상을 차지하고 있으며 우리나라와 도입시기가 유사한 일본의 경우도 상장 시가총액으로 67조원(44개) 규모의 시장을 이루고 있다.

아직 우리 경제에서 리츠의 역할은 크지 않지만 의미는 적지 않다. 부동산시장과 자본시장의 연계를 통해 시장 안정에 기여하고, 거래가격의 공개를 통해 부동산시장을 건전한 투자시장으로 전환시켜 부동산시장의 선진화를 이끌고 있다. 또한 새 정부의 주요한 주택정책 수단으로 하우스푸어 지원, 미분양 주택 해소, 임대주택 공급 등 리츠를 통한 주택시장 정상화에도 크게 기여하고 있어 향후 강력하고 유효한 정책수단으로 활용될 것으로 기대된다.

국민소득 증대 및 국민경제 활성화에도 기여한다. 개인이 주식을 통해 소액으로 대규모 부동산에 투자할 수 있는 기회를 제공하고, 투자된 부동산에서 발생하는 이익의 90% 이상을 의무적으로 배당하기 때문에 투자자의 가처분 소득이 직접적으로 증대되는 효과를 창출한다. 리츠를 통해 대형 부동산의 유동화가 쉬워져 기업과 금융기관의 구조조정 촉진과 부동산 거래활성화에 기여하기도 한다. 2001년 제도도입 이후 2013년 말까지 총 56개의 기업구조조정리츠가 설립됐고 7조4000억원 규모의 부동산 유동화를 통해 적시에 기업의 구조조정을 지원했으며, 최근에는 하우스푸어 대책으로 활용돼 가계부채 축소에도 기여하고 있다. 이런 점을 감안해 조세감면 혜택 연장을 논의해야 한다.
김관영 한국리츠협회장